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东莞二手房指导价满月记:成交量大跌7成 22个镇街价格下行

来源:房掌柜采编中心   东莞房掌柜  2021-11-05 15:38:50
[摘要]“跌跌”不休

在楼市调控新政的影响下,东莞二手房市场迎来巨变。

10月8日,东莞市住建局官方发布东莞首批二手房指导价,共涉及218个二手小区。 此后市场开始了一连串的连锁反应,随着中介机构、商业银行逐步跟进楼市新政,东莞二手房市场,产生了什么样的变化?我们先来看一些数据。

合富:二手房成交同比和环比均大幅减少7成

据合富数据显示,受到新政影响加之又迎来了一手市场“金九银十”的促销节点,10月东莞二手住宅市场网签仅567套,成交同比和环比均大幅减少7成;网签均价约17597元/㎡,同比上涨4%。

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中原:多镇区二手房价环比上月下行

具体到各个镇区。

据中原最新研究数据显示,10月东莞各镇街跌幅普遍在六至八成,下行趋势明显,交易回归理性,同时加剧客户看跌心态。

价格方面,东莞33个镇街中,网签均价最高为松山湖27852元/㎡,其次为南城26444元/㎡,凤岗网签均价25802元/㎡排第三。网签均价较上月同期下跌的多达22个,其中望牛墩、谢岗下降幅度最大,分别为81%和69%;同比去年同期下跌的有7个镇街,其中包括东城和松山湖两个房价高地,分别下跌11%和28%。

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乐有家:均价2万左右带看热度较高

再来看看个别项目情况。

在乐有家发布的10月东莞二手楼盘带看热度榜中,前十楼盘的价格大多维持在2万左右的区间,问鼎人气榜首的是东坑的海伦堡松湖湾(皇家翡翠湾花园),该楼盘的指导价为19369元/㎡,实际成交价在2万/㎡出头,两者差距不大,所以受新政影响程度相对较小。

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受二手房参考价政策影响,东莞二手房网签数量呈断崖式下滑,市场流行性几近冰冻,带看热度整体出现小幅下滑,但不乏有一些“两价”较为接近的刚需楼盘带看热度较为突出,有限的购买力基本都集中在各片区均价较低的二手房源中,曾经那些二手房售价五六万的中心热点区域现状如何呢?

西平:整体价格无明显下跌 有笋盘急降80万出让

南城的西平,是城区房价高地之一,小区均价基本都在4万以上,最高可达6万。指导价发布后,这片热土迅速入冬,再无成交。

掌柜君从西平某中介门店店长王某处了解情况,对方告知目前卖家降价幅度并不明显,仅有个别笋盘降价幅度较大,最近格林小城就出现了一套均价3.5万/㎡的笋盘,业主急用钱所以低于市场价近80万出售。尽管如此,依旧难以成交。

指导价发布前,租住在下手村的刘女士原本计划在格林小城花500万购置一套120㎡左右的三房,她咨询了三家平台,发现能挑选的房源并不多。指导价发布后,格林小城的二手房卖家并没有按照指导价31325元/㎡来出售,但是她按照指导价批贷款,首付提高不少,原本的预算不足以支付,只能放缓了购房计划。面对这套降价80万的房源,她依旧不敢出手。“首付提高太多只是原因之一,另外一个原因是目前市场环境不明朗,很担心自己高位接盘。”对方如是说。

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王店长告知掌柜君,像刘女士这样的客户,不在少数。

“官方指导价出来前,西平像格林小城和金色华庭这类价格在4万左右的老旧小区,每个月能有两三套成交;官方指导价发布后,我们在西平的三家门店,再没开过一张单。格林小城120㎡左右三房市场价大约在530万左右,首套首付约159万,按照指导价31325元/㎡批贷款,最多只能批263万,首付要267万,预算一下子增加了108万,大部分刚需客户都难以负担。”

面对愈发严峻的市场环境,大量中介门店缩减人员、降低成本、关门大吉。为了存活下去,王店长所在的中介公司不得不关闭两家铺租较高的分店,缩减了三分之二的人员。

“干中介这行,都是看政策吃饭,只是今年面临的环境格外严苛。去年同期,我们店招聘中介薪酬达到5000,而今年不少从业5年以上的小伙伴都离开了这个行业。

万江:卖家纷纷下调价格 降价幅度10%左右

与西平这样的城市中心地段不同的是,同样属于主城区的万江,二手房卖价已经悄然下跌,下跌幅度在10%左右。

万江某中介许小姐告知掌柜君:“二手房指导价出台后,万江老旧小区总价160-170的房子,普遍降价15-20万不等,不排除有个别笋盘降价力度更大。”

她表示“虽然卖家纷纷把价格下调,但市场依旧难以成交,预测价格要下跌20%-30%市场才会有所回暖。如果不是着急用钱,不建议现在卖房,不然放出来也只是拿来被比价而已。”

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“我们现在倾向于带刚需去看新房,相比二手房的冰冻状态,新房的成交情况相对有所好转。我们现在带客的重点,已经转向新房市场。现在的市场都是自救,熬到市场好转就是赢了。”

许小姐所在门店的合作新房项目,集中在肇庆、增城、中山等临莞区域,距离东莞30-40分钟的车程,均价15000左右的美丽价格,相对东莞很多打工族来说压力小、容易上车。

尾声

随着新政的影响扩大,二手房交易透明度,稳房价、稳预期的不断提高,买家看跌心态严重,市场会从“量跌”跨越到更进一步的“价跌”。

与此同时,11月1日,东莞二手房个税税率下调,个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%,个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。很大程度上降低了二手房交易的成本,有助于二手房的流通。

两者相结合及有效的降低了二手房不合理价格交易,又让真正的刚需能够以更合理的价格“上车”。

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责任编辑:简艳霖

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