东莞二手房指导价满月记：成交量大跌7成 22个镇街价格下行

在楼市调控新政的影响下，东莞二手房市场迎来巨变。

10月8日，东莞市住建局官方发布东莞首批二手房指导价，共涉及218个二手小区。 此后市场开始了一连串的连锁反应，随着中介机构、商业银行逐步跟进楼市新政，东莞二手房市场，产生了什么样的变化？我们先来看一些数据。

合富：二手房成交同比和环比均大幅减少7成

据合富数据显示，受到新政影响加之又迎来了一手市场“金九银十”的促销节点，10月东莞二手住宅市场网签仅567套，成交同比和环比均大幅减少7成；网签均价约17597元/㎡，同比上涨4%。

中原：多镇区二手房价环比上月下行

具体到各个镇区。

据中原最新研究数据显示，10月东莞各镇街跌幅普遍在六至八成，下行趋势明显，交易回归理性，同时加剧客户看跌心态。

价格方面，东莞33个镇街中，网签均价最高为松山湖27852元/㎡，其次为南城26444元/㎡，凤岗网签均价25802元/㎡排第三。网签均价较上月同期下跌的多达22个，其中望牛墩、谢岗下降幅度最大，分别为81%和69%；同比去年同期下跌的有7个镇街，其中包括东城和松山湖两个房价高地，分别下跌11%和28%。

乐有家：均价2万左右带看热度较高

再来看看个别项目情况。

在乐有家发布的10月东莞二手楼盘带看热度榜中，前十楼盘的价格大多维持在2万左右的区间，问鼎人气榜首的是东坑的海伦堡松湖湾（皇家翡翠湾花园），该楼盘的指导价为19369元/㎡，实际成交价在2万/㎡出头，两者差距不大，所以受新政影响程度相对较小。

受二手房参考价政策影响，东莞二手房网签数量呈断崖式下滑，市场流行性几近冰冻，带看热度整体出现小幅下滑，但不乏有一些“两价”较为接近的刚需楼盘带看热度较为突出，有限的购买力基本都集中在各片区均价较低的二手房源中，曾经那些二手房售价五六万的中心热点区域现状如何呢？

西平：整体价格无明显下跌 有笋盘急降80万出让

南城的西平，是城区房价高地之一，小区均价基本都在4万以上，最高可达6万。指导价发布后，这片热土迅速入冬，再无成交。

掌柜君从西平某中介门店店长王某处了解情况，对方告知目前卖家降价幅度并不明显，仅有个别笋盘降价幅度较大，最近格林小城就出现了一套均价3.5万/㎡的笋盘，业主急用钱所以低于市场价近80万出售。尽管如此，依旧难以成交。

指导价发布前，租住在下手村的刘女士原本计划在格林小城花500万购置一套120㎡左右的三房，她咨询了三家平台，发现能挑选的房源并不多。指导价发布后，格林小城的二手房卖家并没有按照指导价31325元/㎡来出售，但是她按照指导价批贷款，首付提高不少，原本的预算不足以支付，只能放缓了购房计划。面对这套降价80万的房源，她依旧不敢出手。“首付提高太多只是原因之一，另外一个原因是目前市场环境不明朗，很担心自己高位接盘。”对方如是说。

王店长告知掌柜君，像刘女士这样的客户，不在少数。

“官方指导价出来前，西平像格林小城和金色华庭这类价格在4万左右的老旧小区，每个月能有两三套成交；官方指导价发布后，我们在西平的三家门店，再没开过一张单。格林小城120㎡左右三房市场价大约在530万左右，首套首付约159万，按照指导价31325元/㎡批贷款，最多只能批263万，首付要267万，预算一下子增加了108万，大部分刚需客户都难以负担。”

面对愈发严峻的市场环境，大量中介门店缩减人员、降低成本、关门大吉。为了存活下去，王店长所在的中介公司不得不关闭两家铺租较高的分店，缩减了三分之二的人员。

“干中介这行，都是看政策吃饭，只是今年面临的环境格外严苛。去年同期，我们店招聘中介薪酬达到5000，而今年不少从业5年以上的小伙伴都离开了这个行业。

万江：卖家纷纷下调价格 降价幅度10%左右

与西平这样的城市中心地段不同的是，同样属于主城区的万江，二手房卖价已经悄然下跌，下跌幅度在10%左右。

万江某中介许小姐告知掌柜君：“二手房指导价出台后，万江老旧小区总价160-170的房子，普遍降价15-20万不等，不排除有个别笋盘降价力度更大。”

她表示“虽然卖家纷纷把价格下调，但市场依旧难以成交，预测价格要下跌20%-30%市场才会有所回暖。如果不是着急用钱，不建议现在卖房，不然放出来也只是拿来被比价而已。”

“我们现在倾向于带刚需去看新房，相比二手房的冰冻状态，新房的成交情况相对有所好转。我们现在带客的重点，已经转向新房市场。现在的市场都是自救，熬到市场好转就是赢了。”

许小姐所在门店的合作新房项目，集中在肇庆、增城、中山等临莞区域，距离东莞30-40分钟的车程，均价15000左右的美丽价格，相对东莞很多打工族来说压力小、容易上车。

尾声

随着新政的影响扩大，二手房交易透明度，稳房价、稳预期的不断提高,买家看跌心态严重，市场会从“量跌”跨越到更进一步的“价跌”。

与此同时，11月1日，东莞二手房个税税率下调，个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。很大程度上降低了二手房交易的成本，有助于二手房的流通。

两者相结合及有效的降低了二手房不合理价格交易，又让真正的刚需能够以更合理的价格“上车”。