调控加码、二手房指导价、摇号选房…十大关键词带你回顾2021东莞楼市

2021东莞楼市风云变幻，楼市也牵动着民生，住有所居、住有美居一直都是广大东莞民众的居住理想，人们对楼市的关注也一直处于高位。2021年东莞楼市有哪些热点事件呢？请看以下十大关键词，带你了解东莞楼市。

2021年，东莞楼市调控频频加码，最大限度得遏制住了来自2020年的楼市热流。

2021年2月27日，“莞六条”政策出台：非东莞户籍购买二套房需3年社保，新入户首套购房需半年社保，企业购房需注册满2年；首套购房为非普通住宅首付需4成，未结清首套贷款购二套房首付需5成；夫妻离异两年内住房套数按离异前计算。这一系列规定给火热的东莞楼市泼了一盆冷水，政策之后，东莞新房、二手房的成交数据大幅降低。

东莞楼市调控来了！提社保、堵离婚、限入户、升首付！  

4月29日和7月9日，分别出台了房价备案新规，针对开发商，继续收紧新房定价和销售的调控政策。

8月2日，“莞八条”政策发布，东莞楼市调控再度升级：非房地产开发企业禁止参拍商住地，法拍房纳入限购，暂停个体工商户购房，严控房地产贷款，增值税免征2年变5年。种种举措让东莞楼市降温的转向更加清晰。

东莞楼市调控再升级：控地价强化限购 增值税免征2年变5年

“房住不炒”的总方针一直引领东莞楼市的调控理念，频出的调控政策不断“打补丁”和“再升级”，一次又一次给东莞楼市降了温。尤其是进入7、8月份以来，无论是去化速度还是新房价格，都远远不及年初，“高开低走”成了今年东莞楼市的代名词。

买房图谱|一图读懂东莞购房政策

继深圳、广州发布二手房指导价之后，2021年10月8日东莞二手房指导价也最终落地，自此东莞二手房市场又遭受了一记重锤，对高价房冲击尤其明显，二手房客户的看跌心态加强。

《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知（东建房〔2021〕10号）》指出，进一步加大二手住房交易信息公开力度，建立二手住房交易参考价格发布机制，并同步公布了并同步公布了218个成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表。

官方公布的二手房参考价与实际挂牌价或成交价普遍有着巨大的价差，有的甚至打了六折，部分高价楼盘价格腰斩。

二手住房交易参考价格发布后，市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查，对挂牌价格虚高的二手住房房源，一律要求下架处理。此外，东莞部分银行也开始根据参考价进行放贷。

市场表现也很明显，政策出台后，10月成交大跌。据中原数据显示，10月东莞二手住宅过户量高位回落，跌至历史低位，仅550套，环比下跌74%，同比下跌65%。

调控连环炮！东莞二手房指导价落地 你的房子被打了几折  

2021年9月30日，东莞市住建局发布《关于启用购房意向登记系统的通知》，《通知》说明了关于积分摇号选房的系统和细则，并决定2021年10月15日起取得预售许可证或现售备案证书的新建商品住房项目（以发证时间为准），须统一通过购房意向登记系统（“莞e认购”）办理认购登记。

关于公证摇号选房有以下这三种情况：一是登记人数低于当期推货可售房源套数，无需公证摇号选房；二是登记人数大于当期推货可售房源套数，直接公证摇号选房；三是登记人数大于三倍当期推货可售房源套数，积分排序公证摇号选房，并限售5年。

该政策出台后，近年来无新盘的松山湖首推项目入市——深业松湖云城，由于参与认购的客户数量远高于房源数量，深业松湖云城启动摇号选房，这也是东莞第一个启动摇号选房的项目。

| 深业松湖云城摇号选房现场

东莞摇号买房政策发布，深业松湖云城成为首个摇号买房楼盘

自2012年颁布限地令后，松山湖住宅供应日渐稀缺，在环松湖项目大放异彩的时候，真正松山湖却没有项目入市。今年，真正松山湖迎来住宅供应逆袭，深业松湖云城和中海松湖林语两大纯新项目入市。

2021年10月13日，深业松湖云城作为东莞首个摇号项目，推出297套新房，均价约4.6万元/㎡，当日即售罄，劲销20亿。12月19日，深业松湖云城加推119套房源，均价约4.6-4.8万元/㎡，成交8成。

| 深业松湖云城效果图

10月29日和11月21日，中海松湖林语分两期推出795套新房，均价约4.8万元/㎡，全盘售罄。

| 中海松湖林语效果图

2021年真正松山湖除有以上两大项目入市外，还积累了一块高端住宅靓地，即松山湖2021WR003地块，占地99734㎡，是万科在2021年初以254833万元拿下的，折合楼面价25800元/㎡，将建成高端住宅，并引进悦榕庄酒店，预计于2022年入市。

松山湖将引进世界顶级酒店!悦榕庄真的要来了吗?

此外，计划于2021年12月31日开拍的松山湖2021WR037地块已经终止出让，该地块占地13.6万㎡，集TOD&CBD双利好加持，一线临湖，未来何时出让、将以何种形式出让还没有消息，但确定的是真正松山湖还有这样一块巨无霸优质靓地等待开发建设。

精装限价48500元/㎡!真正松山湖13.6万㎡TOD&CBD地块上线!

2021年8月23日，东莞市人民政府办公室官网发布《东莞市人民政府办公室关于印发＜东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案＞的通知》，东莞三限房终于有了正式文件说明。

通知显示，三限房户型70-80㎡，代持机构及承购人各50%产权，限房价、限地价、限销售对象，并把长安、虎门、凤岗、塘厦、大朗五镇作为首批试点。

随后，10月份成功出让了4宗三限房用地，总占地约8.5万㎡，分别位于长安、塘厦、凤岗和虎门，皆是由东实集团底价拿下。

目前，这4宗三限房用地均已完成投资备案，总投资额达53.48亿元，备案名分别为东实旗康苑、东实旗景花园、东实旗晖花园和东实旗盛花园，计划在2025年5月竣工，预计首批供应房源达3500套。

东莞三限房试点方案来了！半价买房，只能拿到50%产权！  

2021年东莞楼市调控政策频出，每一次政策的出台都可以说是精准打击“要害”，东莞楼市逐渐由火转温转凉，市场观望情绪浓厚，一二手住宅成交低迷，多块商住地底价成交甚至流拍，东莞楼市进入“冷静期”。

按月度来看，自2021年3月始，东莞楼市成交形势呈持续下滑态势，并在11-12月趋于稳定。

全年来看，据合富大数据显示，2021年东莞新建商品房网签面积约612万㎡，同比减少31%；签约金额约1555亿元，同比减少24%。供需双降，成交量明显萎缩，创11年最低，房价涨幅大幅收窄。

由于市场成交低迷，开发商为了留客创收，开启了“内卷”模式，优惠活动五花八门。

“特价房”、“工抵房”、“总经理特批房”等带有低价、降价意味的销售手段再出江湖，据了解，有部分折扣最低的项目售价已低至备案价9折；还有的项目打出“低首付”旗号，首付款分期支付，甚至开发商可以配合延期网签；也有“送物业费”、“送装修”的实惠活动，还有“买房送奔驰”的吸睛手段……

2021年东莞楼市的所谓“冷静期”，其实也是一个等待楼市回归稳定健康的调整期，在这个时期内，没有了爆发式的火热，只有在修整中前进，给东莞楼市创造一个更好的生态。接下来，将需要重塑市场信心，让东莞楼市回归正常赛道。

2021年东莞土拍市场相当“魔幻”，年头延续了2020年的火热，甚至有部分房企为抢地而“披马甲”，年中至年末土拍遇上“冷气流”，多宗商住地终止出让或流拍。

今年上半年，各大房企为在东莞拿地招数跌出，想方设法钻土拍规则的漏洞，规则表示土拍采用最高限价+终次报价形式，距终次报价平均值近者拿地，部分房企则派出多家关联企业“披马甲”参与竞拍，提高拿地概率。

9月份“禁马甲”政策出台，禁止企业“马甲”进场，严查企业购地资金，极大遏制住了东莞土拍“披马甲”势头。

进入下半年，尤其是进入10月份以来，面对“三道红线”的重压，部分房企资金紧张程度升级，加之东莞楼市频频加码调控，楼市回归理性，房企拿地也回归理性，多宗地块底价成交、提前终止出让甚至惨遭流拍。

10月份就有多达3宗商住地终止出让或流拍，分别位于塘厦和长安。2021年10月18日，塘厦2021WR028地块终止出让，该地块起拍价25.16亿元，楼面价22409元/㎡，毛坯限价38220元/㎡；2021年10月20日，长安2021WR029地块终止出让，该地块起拍价53.6亿元，楼面价22606元/㎡，毛坯限价41998元/㎡；2021年10月22日，长安2021WR030地块官宣流拍，该地块起拍价45.3亿元，楼面价22606元/㎡，毛坯限价41998元/㎡。

两宗叫停、一宗流拍 楼市“寒风”吹向东莞土拍市场

时隔2个月，2021年12月30日，松山湖2021WR037地块终止出让，该地块起始价18.5亿元，最高限价21.3亿元，住宅可售楼面价21109元/㎡，精装限价485009元/㎡。

突发！松山湖创意生活城旧改地块终止出让  

东莞作为新一线城市，城市人口密集，人才充分涌流，据全国人口普查数据显示，东莞常住人口已超千万。东莞的城市建设也在提速，尤其是代表城市发展劲头的东莞CBD建设，更是进展神速。

| 东莞CBD规划示意图

东莞CBD的建设自2019年起规划就愈发清晰，尤其到了2021年，更是按下了加速键，多项实质性进展成果落地。

2021年1月底，东莞市中心城区5个重点项目集中启动，包括东莞国际商务区中心公园项目、东莞国际商务区壹号基坑项目、东莞国际商务区市政配套设施项目、东莞中心区核心地段立体慢行系统2&3A号桥项目和东莞大道品质提升项目，总投资约26.13亿元。

据了解，12万㎡的中心公园南区（一期）将于2022年底建成开放，公园整体预计于2025年完工；一号基坑以首开区首批出让地块地下空间为主体，预计2022年3月完成施工。

进入8月，首开区第二批地块成功出让，实力房企华润、招商、大湾区外商进驻，旨在打造城市地标性封面之作。

| 东莞CBD规划示意图

其中华润置地中心项目总投资额达190亿，将引进约18万㎡的高端购物中心华润万象城、3.5万㎡的国际五星级酒店和15万㎡的东莞银行总部，建设450米的东莞第一高楼。

东莞CBD新动向：华润置地中心成功备案，北区招商将启动

2021年东莞城市面貌焕新加速，前期服务商的招引工作进行得如火如荼。据不完全统计，2021年底东莞已经有113个城市更新单元成功招引前期服务商，其中不乏万科、保利、鹏瑞、丰泰、宏远等大品牌开发商，合计改造面积超2500万㎡，涵盖商住类、产城融合类、综合类等多重改造方向。

2021年东莞城市更新加速推进，全年共有3个镇街8个居住类城更单元进行了搬迁补偿安置方案公示，或货币补偿，或物业置换，一村更比一村富。

说到拆迁补偿名村，不得不提东城火炼树。2021年11月21日，东城街道火炼树社区拆迁补偿工作迎来新进展，以超过80%同意率通过表决，签约工作正式启动。

| 大会现场

据了解，火炼树城市更新项目有众多建筑超过300㎡，价值上千万的建筑就有483栋，可谓是批量产生千万富翁；还有最大单体个人建筑面积达3026.85㎡，获得的各类物业赔偿总价值预计超过1亿元，土豪诞生仅在一夜之间！

最高补偿过亿！火炼树村拆迁工作正式启动 

继12月1日，华润中标威远岛土地整备拆迁安置房建设项目（一期）代建服务之后，虎门威远岛拆迁补偿安置工作再度迎来新进展。12月28日，威远岛土地整备安置房（一期）奠基暨业主签约启动仪式举办，这标志着威远岛私宅整备全面进入补偿安置协议签约新阶段。

| 威远岛安置房一期效果图

据了解，项目规划总用地面积约4.54万㎡，计容建面约20万㎡，划将建造住宅楼10栋，总户数计划约1800户，其中安置房将打造42㎡、62㎡、90㎡、120㎡、148㎡、168㎡6种户型。

项目总投资约12.83亿元，预计2022年6月进入全面施工阶段，2025年6月交付使用。

昔日旧乡蝶变宜居新城！威远岛安置房（一期）奠基暨业主签约启动仪式举行

还有值得一提的是，2021年11月30日，东莞首批城市更新“头雁计划”项目清单出炉，含概塘厦、厚街、道滘、麻涌等12个镇共16个项目，总面积达1382.4万㎡，包含商住类、产城融合类和传统产业类更新改造。这一计划的提出也表达了政府打造标杆级城市更新项目的目标和决心。

2021年距创设单一主体挂牌招商模式已有4年，采用单一主体挂牌招商模式招引改造主体的城市更新地块逐渐增多。

据掌柜君不完全统计，2020年有3宗城市更新单一主体挂牌招商项目，总占地约48万㎡，吸金4.88亿元。2021年有9宗，总占地约139万㎡，其中8宗已经出让，吸金57.72亿元，还有1宗将于2022年1月份出让。

2018年，东莞市政府出台了《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》，《意见》提出改造主体可为政府、单一土地权利人、单一改造主体招标确定的市场主体。

在单一主体挂牌招商模式下，政府先行统筹明确政府、集体的利益分配，落实公共配套设施建设责任，然后通过单一主体挂牌招商制度公开引进企业作为改造主体，通过不动产要约收购完成片区内拆迁补偿工作。

单一主体挂牌招商模式既让企业通过市场竞争最大限度参与城市更新，也实现了复杂改造片区的土地整合。

2021年是房地产市场风云变幻的一年，也是地产人们历经坎坷曲折前进的一年，送别2021，迎来2022，辞旧迎新再出发，东莞楼市和广大地产人也将淬火振翼再腾飞。在重塑健康生态的新楼市环境下，东莞房地产行业将迎来崭新面貌，助莞民安居乐居依旧是东莞地产人的最高追求。