楼市政策拐点来了 创纪录的“东莞双料地王”将诞生在哪里

楼市近日发生两件大事：央行降准和中央经济工作会议表态。

12月6日，央行宣布决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点至8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿。

回顾我国20多年的降准史，从1998年至今，降准已达22次之多。为应对东南亚金融危机，1998和1999年出现了有史以来最大幅度的降准，分别一次性降准5个点和2个点，到达6%的历史最低点。同样，2008年也多次降准降息应对金融危机，并推出了四万亿计划。

另外据统计，历次降准降息，还会显性拉升楼市。其中2014-2016年间对楼市的刺激最为明显。还有从2019年末至今跨越疫情期的这几次降准，也对楼市起到了不小的拉动作用。这次降准已经调至8.4%，离23年前的6%已经不远了，接下来的楼市“温度”或将上调。

同时需要注意的是，房贷正在持续放松。11月份房地产贷款投放继续保持增长态势，比10月份增长2000亿，房地产企业境内债券发行471亿，环比增长84%。与此同时，多城贷款房贷利率开始下调。

巧合的是，在央行宣布降准的同日，中央政治局召开2022年经济工作会议，有关房地产的表述是：支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

“支持商品房市场”，这表明在后续土地、金融、购房、税费等政策上，都应该给予相应的支持；什么是合理购房需求呢？刚需是，改善也是，有可能降低首付比例及贷款利率；增加了“房地产业良性循环”新目标，可能受房企爆雷影响，打击购房者对市场的信心，此次提及的“良性循环”对房地产产业链有重要意义。

市场暖风吹来，世茂、融创、金科、禹州地产债券暴涨。随着卖盘的减少，债券慢慢回到符合其信用利差的正常价格。

种种迹象都表明，楼市政策筑底后，向上的“拐点”真的来了。

对于新一线城市东莞而言，楼市政策拐点的到来，也意味着城市新活力的焕发。在东莞楼市向好向上的同时，东莞城市中心区的面貌也在持续改善和提升中。

东莞行政中心区组团大裂变

倍具发展活力的东莞，一向走在城市建设前沿，着力打造新城市风貌，提升区域“颜值”。关于东莞中心区域的建设，近年来也加紧了步伐。

据了解，东莞行政中心区还有一块“市民中心三期”的靓地静待开发。早在2020年底，概念规划设计方案就已出炉，根据提早曝光的效果图来看，市民中心三期借鉴了东莞可园的造山手法，着力打造后疫情时代的健康城市空间。

充满人性化和潮流感的设计风格，迎合了当代先进城市活力向荣的建设理念，这一地块可能在2022年提上开发建设的议事日程，传递出片区欣欣向荣的发展可能性。

据掌柜君的了解，该区域并非只有市民中心三期地块“一枝独秀”，而是将形成由景观天桥连接成片的“百花齐放”。

12月1日，东莞市中心区核心地段“立体慢行系统2号桥”的规划建设迎来新进展：施工总承包招标工作正式启动。

据相关消息透露，2号桥主线全长617.7米，起点位于元美东路西侧中心绿地，紧邻华凯豪庭和广发金融大厦，终点位于东莞大道东侧民盈国贸中心附近，计划于2021年12月30日开工，一年后的2022年12月31日竣工。

根据规划，2号桥建成后，华凯豪庭和广发金融大厦南侧的7万㎡商住地块、会展酒店、元美东路西侧中心绿地、市民服务中心等相关建筑节点，将会连片式的紧密串联在一起，经天桥横跨东莞大道，直通国贸，直接拉近了东莞大道两侧重点建筑的距离。

另外今年确定了施工单位的1号桥、3A号桥和3B号桥，将共同把国贸、第一国际、黄旗山、华凯豪庭、广发金融大厦、凯名轩连成一片，把被干道割裂的片区有机聚合连成一体，聚集发展新势能。

在深圳，同样有许多“颜值与实力”并存的景观天桥：福田莲花山廊桥、滨河大道CBD彩色天桥、南山创业路中心天桥……其中横亘在南海大道上的创业路中心天桥，是深圳目前所有天桥里身价最高的，曾一度被贴上“亚洲最贵天桥”的标签，海王大厦、保利大厦、电信塔的整片空间，由它连成一体。

在那些不断刷新着城市天际线的巍峨大厦之间，天桥像粘合剂，链接着被主干道割裂的繁华空间，缩短了城市的距离、提升了城市的活力。

“东莞双料地王”或将创纪录诞生

东莞行政中心区广场自2003年5月开工建设，仅用7个多月就基本完成了建设任务，2004年1月即正式开放，广场占地面积约33万平方米，曾有“亚洲第一广场”之称，广场周边的房地产写字楼项目开发，也在此后逐一建设落成，广场周边可开发地块在十多年的时间里，基本处于零供应的状态。东莞行政中心区在过去十多年的发展周期里，基本属于原地踏步的静态式发展。

与此同时，行政中心广场的商铺也进行了整体搬迁。据搬迁公告显示，行政中心广场所有地面商铺于2021年3月31日全部回收不再出租。2021年4月，东莞采招网就发布了《行政文化中心南广场城市品质提升方案设计》的招标文件。

2021年10月，东莞市中心城区“一心两轴三片区”建设现场指挥部，召开了《行政文化中心南广场品质提升方案设计》专家咨询会，该片区的升级改造迎来新进展。

与会专家围绕激发片区活力、提升广场品质的目标，以城市文化公园为整体定位，对行政文化中心南广场现存建筑形态、公共空间与功能、绿化景观、交通组织等进行研究，形成了阶段性方案成果。待东莞行政文化中心南广场品质提升完成后，城市封面形象也将更胜一等。

加上立体慢行系统2号桥、市民中心三期建设，华凯豪庭和广发金融大厦南侧的7万㎡“珍藏级综合体地块”，早在2021上半年就加快了挂牌出让的进程，将规划建设成集商业、住宅、文化、自然生态景观为一体的综合体项目。

2021年3月22日，东莞市自然资源局发布《关于东莞市行政文化商务中心区控规03、04街坊03-13、03-03、03-05、03-10、03-11、04-10等地块调整的批后公告》，将位于华凯豪庭和广发金融大厦南侧的7万㎡政府储备用地，调整控规转变为居住、商业、文化的综合用地。据悉，03-13地块占地面积为73223㎡，调整后的最大容积率为3.1，计容建筑面积约为226991㎡，最大限高150米。

根据政府相关部门的规划，该地块的商业用地+文化用地计容建筑面积，不小于计容建筑面积的25%（即56748㎡），居住用地计容建筑面积不大于计容建筑面积的75%（即170243㎡），以居住计容建面17万㎡计算的话，将能容纳超4500人居住。

东莞行政中心区广场“城芯”土地之金贵毋容置疑，而这样一大体量的涉宅用地挂牌后，必定会引来众多实力大牌房企的争夺，或将打造出值得湾区城市群期待的地标型项目和超级文娱配套，让区域面貌和价值更上一层楼。

对比一下掌柜君梳理过的东莞总价地王排行、东莞楼面地价排行的两个榜单，在目前楼市政策筑底、东莞行政中心区组团大裂变的共同利好加持下，如果这一“珍藏级综合体地块”不设置成交上限价的话，在2022年整体拍卖出让，创纪录的“东莞双料地王”会是它吗？现在这地块周边，又有什么楼盘的什么物业资产，值得我们提前布局入手的？

按照现在的静态数据分析，楼面地价超过凤岗中海云麓公馆2017年创造的26646元单价纪录，就可摘得桂冠成为东莞单价地王；总价超过虎门保利时区2020年突破的66亿元天花板，即成功登顶东莞总价地王之巅。让我们拭目以待、静待花开吧！