王石:商业地产转还是不转？万科是否需要转向？

　　美联物业深圳工商铺总监姜奇夫介绍，现在深圳写字楼空置率非常低，只有10%左右，说明需求非常大。目前租金在上涨，售价也会跟着上涨。现在商业地产的回报率大概为5%~6%，罗湖等热门写字楼区最高可达8%。

　　国泰君安近期一份报告显示，自2000年~2009年，含办公楼和商业用房在内的商业地产销售面积年均复合增长率为16%，而销售均价年均复合增长率为9.4%，大部分一二线城市优质写字楼租金收益率在7%以上，最高达11.5%。

　　安信证券房地产行业分析师陶学明认为，万科的商业地产配套举措初期不至于会使得业绩大增，毕竟只是少部分附带的物业。戴德梁行商业部董事张志聪也认为，住宅附属的商业物业通常租金水平较低，租金回报率仅有5%左右。

　　这意味着，商业物业在进行打包整体卖给机构投资者时价格会出现较大幅度的折让。世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海则表示，据其了解，万科对旗下住宅的商业物业尚无统一的安排，有散售，也对一些物业进行持有，在对这类商业物业进行整体转卖的时候价格往往低于散售，机构投资者通常要求租金回报率达到8%以上。

　　但是，高收益必然伴随高风险。在商业地产领域尤其如此。中信房地产副总裁禹来认为，“商业地产的好处大家都知道，但是很难做到。中国的商业地产企业资金大致来源于三方面：第一方面是银行贷款；第二方面是自有资金；第三方面是资本市场。中国目前的开发商自有资金不多，资本市场的融资渠道受制于政策，主要来源还是靠银行贷款，所以信贷一收紧，房地产公司就觉得很难受。”

　　商业地产项目耗资巨大是首先需要考虑的问题。“我们不会拿每天60万元的利息去打水漂。”宁高宁曾在西单大悦城的开业仪式上表示。华润集团主席王印也曾透露，华润每个商业项目平均40万至50万平方米，每个项目投资额约40亿至50亿元。

　　业内普遍认为，一旦经营出问题，做商业的风险要远大于做住宅的风险。据北京中原投资顾问部总经理张坤昱介绍，虽然北京近两年商业项目的开发量很大，而且多数项目也卖得不错 , 但不少项目都折在“养”上。因为商业项目与住宅项目不同，不是光卖得好就行了，还要看是不是有人来租，有人来消费。也就是说，商业项目需要时间、需要“养”。

　　“养”不好的原因在于，一方面，做商业项目的开发商不像做住宅项目的开发商那么有经验，从头到尾做过一套商业项目定位、选址、规划、租售、招商、运营管理的开发商很少，而链条较长的商业项目专业化水平又非常强，任何一个环节出问题都会导致经营风险。

　　另一方面是因为目前的商业项目，特别是小型独立商业和社区商业多是销售型的，有利于业态在“养”的过程中进行调整。比如销售完成后 , 小业主自己经营 , 大家各自为战 , 很难形成统一的商业定位和商业氛围；如果是开发商负责经营, 开发商不是业主, 控制力和调整速度明显降低。