王石:商业地产转还是不转？万科是否需要转向？

　　显然，在城市化起步的前20年中，万科住宅单一化战略曾经让自己步入神坛，但在城市化不断深入的今天，旧城改造、商业配套要求更多的内涵式增长,单一的规模增长不再立得住脚，现有的土地模式也许很难再维系万科的发展。“如果万科不学会妥协，不尝试变化,反而显得过于紧张和不自信,这也就不是万科了。” 一名地产分析人士表示。

　　另一方面， 4月14日国务院出台的房地产二套房调控新政与首付五成、基准利率1.1倍的商业地产贷款规定与已基本一致。毫无疑问，新政拉平了投资住宅与投资商业地产的成本。受土地性质和使用年限制约，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为10年。但在新政下，购买住宅与购买商铺、写字楼等商业地产所需要的自有资金已经差别不大。

　　而且，此轮房地产调控政策主要针对住宅市场，并没有针对商业和写字楼市场。这几年中，由于中国一线城市的住宅开始由“消费品”逐渐转为“投资品”，并有继续向“投机品”方向演变的趋势，从而导致房价飞涨，使之商业地产和住宅之间的差距越来越小，甚至在2009年出现“商住倒挂”的现象。

　　数据显示，与近期住宅降温形成鲜明对比的是，今年一季度，北京甲级写字楼市场回暖，全市空置率下降2.3个百分点，租金上涨3.4%，2010年4月成交面积同比上升68%，成交均价上升到每平方米2万元。

　　“转还是不转”，思前虑后，万科正式公布：住宅产品仍将占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业。

　　转向求快不如求稳

　　万科在快转？万科进军商业地产的速度确实令人咋舌。就在郁亮表示“万科未来将加大持有型物业的储备”18天后，万科珠海宾馆项目启动发布会便隆重举行，这被看作是万科进军商业地产的一大标志。

　　今年4月份的短短10余天里，就有3个大体量商业地产项目被陆续披露。这三个项目分别位于北京、西安和东莞，总投资超百亿。而且覆盖了一线城市、沿海三线城市和内陆区域中心城市，无论从规模看还是从布局看，都显示出万科在商业地产领域的勃勃野心。

　　而更具标志性的事件是早前的3月26日，万科在东莞长安以溢出底价一倍的高价拿下75653平方米的地块。在这个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目中,规划有7万平方米的商业设施,包括一座约60层的超高商业建筑，有望打造成长安镇第一地标，也是迄今为止万科要建的最高建筑。

　　万科对这一项目开发早有计划，公司表示，在获取该土地前，已针对项目可行性和开发前景进行了审慎的分析。据介绍，该项目处于长安传统商业旺区，拆除后，将重新建立起长安新“地标”。目前项目周边一公里范围内商业、教育、医疗、娱乐配套均十分成熟。