戴德梁行：2021年东莞甲级写字楼市场回顾及展望

　　东莞，2022年1月21日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行，近日发布《2021年东莞甲级写字楼市场概况》研究报告, 以戴家视角解读2021年东莞甲级写字楼市场发展状况，并预测其未来发展趋势。报告显示：

　　新晋内地第24座万亿GDP城市，区位及产业优势突出

　　市场迎来集中供应，推动东莞甲级写字楼空置率上升

　　鸿福路商务区存量及租金领跑全市，国际商务区在途供应最高

　　交通与物流业需求相对活跃，其次为金融和专业服务业

　　未来四年可见供应62.9万平方米，预计租金短期内仍将承压

　　新晋内地第24座万亿GDP城市，区位及产业优势突出

　　根据东莞市第十五次党代会报告，初步预计东莞2021年突破万亿元大关，正式跨入千万人口特大城市行列。东莞成为我国内地第24个万亿GDP城市，也是全国第15个GDP破万亿、常住人口超千万的城市，也是2021年唯一晋级的万亿城市。

　　交通方面，东莞在粤港澳大湾区中区位优势突出。广深港高铁、赣深高铁、广深动车、穗深城际等轨道交通将东莞与广州、深圳两个一线城市连通，未来广州22号线规划通过南沙连通东莞，广州28号线规划通过东莞松山湖与深圳对接——轨道上的珠江东岸“广深科技创新走廊”初步形成。“十四五”期间，东莞还将统筹推动48条跨市道路规划建设对接，深度融入大湾区和广州、深圳都市圈。

　　产业方面，东莞已形成以电子信息制造、电气机械与设备制造业、纺织、造纸、食品饮料加工业为支柱的新型产业体系。从产业结构来看，东莞产业门类齐全、第二产业比重较高，近年来着力推动以智能制造为代表的高新技术产业的转型发展，与广深形成良好的互补关系，同时实力强劲的镇域经济令全市发展较为均衡。

　　市场迎来集中供应，推动东莞甲级写字楼空置率上升

　　2021年东莞甲级写字楼市场迎来集中供应，全年共有55.1万平方米的物业投入使用，超过过去5年的累计供应值。新增供应主要集中在南城总部基地商务区，占全市的61.9%。然而，长期以来活跃的镇域经济及制造业发达的背景使得本地企业的办公或新增需求多分散于各产业园区或自建物业内，对中心城区写字楼办公的需求增速较缓。在集中供应的影响下，2021年末东莞甲级写字楼空置率较上年同期上升4.3个百分点至44.1%。在南城总部基地商务区，2019年以来大体量项目陆续入市刺激了市场需求的释放，物业逐渐去化带动空置率较去年同期小幅下降4.8个百分点。

　　东莞甲级写字楼新增供应和净吸纳量

来源:戴德梁行研究部

　　东莞甲级写字楼平均租金水平和空置率

来源:戴德梁行研究部

　　受非核心板块及南城总部基地部分项目的结构性影响，截至2021年四季度，东莞甲级写字楼平均租金同比下降2.5%至每月每平方米66.7元。全年累计净吸纳量为26.5万平方米。

　　鸿福路商务区存量及租金领跑全市，国际商务区在途供应最高

　　分区域看，2021年东莞轨道交通大厦和万科首铸东江之星的入市扩大了东莞甲级写字楼市场版图，全市存量增加至157.1万平方米。其中鸿福路商务区以46.2%的占比领先，其次是南城总部基地商务区，为35.2%。市场成熟、配套相对齐全的鸿福路商务区持续消化存量，租金较为坚挺，同比上升1.1%至每月每平方米71.7元。国际商务区因过去租金基数较低，高品质物业的入市拉高均价，加上个别项目去化接近尾盘而调高价格，共同促使片区均价上升至每月每平方米62.7元。

东莞甲级写字楼市场各区域概况

来源:戴德梁行研究部

　　未来四年，预计东莞将有62.9万平方米的甲级写字楼物业投入使用，其中国际商务区、鸿福路和南城总部基地的占比分别为50.0%、32.9%和17.1%。对于新兴的国际商务区而言，目前写字楼分布较为零散，大部分未来供应计划于2025年入市，届时甲级写字楼的逐步落成将令办公空间和企业更加聚集，商务氛围或将因此得到改善。

东莞甲级写字楼市场各区域概况

来源:戴德梁行研究部，F为预测值

　　交通与物流业需求相对活跃，其次为金融和专业服务业

　　从需求方面来看，东莞本地国企的租赁需求相对活跃，同时带动年内交通与物流行业的租赁面积占比高达49.6%;金融业排名第二，占比为27.1%，主要由头部保险业的搬迁需求贡献，此外也有来自银行的新租需求。涵盖会计师事务所、广告咨询等专业服务业的占比为10.2%。值得关注的是，房企及建筑业寻租需求活跃。未来，伴随着东莞新兴商务区的建设和城市更新的推进吸引更多专业咨询机构、房地产及关联企业入驻，有望带动相关租赁需求。

东莞甲级写字楼主要租赁交易

来源: 戴德梁行研究部

　　东莞甲级写字楼租赁成交占比(按面积)

来源: 戴德梁行研究部

　　未来四年可见供应62.9万平方米，预计租金短期内仍将承压

　　展望后市，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，新供应将持续刺激企业的搬迁需求，但本地企业对甲级写字楼的新增需求仍有待激发，加上部分高新技术制造业及初创企业择址松山湖片区，一定程度影响中心城区甲级物业的去化，平均租金将在短时间内承压。此外，随着广深港区域科技、制造等产业的快速发展，东莞的区位及产业优势将对企业构成持续吸引力，预计东莞还将持续承接深圳制造类、科技类企业的外溢办公需求。而企业升级发展也有望带动其对办公环境的需求提升，进而为甲级写字楼发展提供动力。