1字头常平、2字头万江，东莞楼市是否真的见底了

楼市是真的见底了。

你相信吗？去年掌柜君一个朋友在深圳前海买的房，已经缩水了300万；惠州就更惨了，首付跌没了的比比皆是；东莞的降价潮从临深等片区开始蔓延，最终扩散到了核心地段……

不得不说，深圳的一个惊雷，东莞就得地震。

年底越来越近，价格也越来越卷，1字头的常平新房、2字头的万江新房、3字头的西平二手房，一抓一大把。

价格杀出了血淋淋的味道，政策也密集的砸了下来。

进入11月，官方终于放低姿态，对地产行业表现出前所未有的“关爱”，密度堪称史无前例。

11月8日，2500亿元“第二支箭”支持房地产民营企业发债融资；

11月13日，“金融十六条”史无前例的给商业银行发放免死金牌，新增借款成不良，免责；

11月13日，银保监会“保函置换通知”；

11月21日，央行2000亿元“保交楼”贷款支持计划，免息；

昨天(11月24日)，房地产救市16条正式发布，17家房企获得超1.275万亿授信额度，为其流动性提供支持：

万科一如既往成为全场最靓的仔，最受欢迎，收获最大，合计授信额度最高;

龙湖与六大行签署战略协议，将在多领域开展合作。

已在资金困境边缘的碧桂园此番也获得工行、中行、邮政等银行超过1500亿元授信支持。

除授信外，美的置业和金辉今天还在银行间市场分别公告发行15亿元、12亿元中期票据;旭辉也向交易商协会表达了150亿元储架式注册发行意向……

从这次被授信的房企来看，银行等金融机构清一色将资源倾斜到资金面相对安全的国企央企和相对优质的民营房企。

这两年在融资端几乎被遗忘的民营房企，终于被捡了起来。

值得一提的是，虽然民营房企和混合制房企融资额度增大了，但也不容乐观。

首先，这些资金不能一次性获取。

比如龙湖申请的200亿，必须在注册有效期内分批次发行，每次发行的时候，还得确定发债规模、资金用途和主承销商，200亿不会一次到账。

其次，民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮，据CRIC监测，2022年11月至2023年上半年，民营房企到期债券总额约为3191亿元，其中明年1月将迎来偿债小高潮，单月到期规模达到769亿元。

而11月以来民营房企违约现象也在持续，截至目前月内已有4家民企等相继发布债务违约公告。

其三，虽然官方投放了上万亿的急救血包，但目前拿到药的只有小部分。

比如“第二支箭”的2500亿元，龙湖、美的、新城、万科和金地合计规模930亿元，占到总支持额度的37.2%。

这几日陆续收到好消息的，也只有十几家头部民企和混合制房企。

官方的思路也很明确，这波救市，虽然下沉到民房企和混合制房企中，但是最终能捞起来的只有小部分优质“头部”，更多的会随着时间消失在历史的洪流中。

当潮水退去，大家不仅能看到裸泳，还能看到裸尸。

当下房地产市场正面临着前所未有的挑战。

根据11月15日国家统计局数据显示，10月房地产开发企业到位资金仅为11182亿元，同比下降26%，创下年内次低。从国内贷款来看，前10月到位资金中国内贷款同比下降27%左右。而前10月自筹资金同比下降约15%。

2022年，金九银十没有等来奇迹，只等来了成交数据滑坡式下跌，一再突破记录。

房地产上下游产业的经营风险急剧攀升。据CRIC不完全统计，目前上下游产业链涉及行业或产业至少20个，上游主要涉及前期工程咨询服务、建筑施工原材料、工程机械和施工建设的供应等产业，下游涵盖了承销代理、家装涉及、家装建材、家装电器、物业管理等具体行业。

从应收账款的资产质量来看，2021年上下游供应商对房企客户的应收票据、应收账款、其他应收款等科目对应的资产计提了较高的信用减值准备，大幅抬升了预期的信用损失率。以申万建筑装饰、建筑材料和家具用品等地产关联行业为例，2021年三大行业中样本企业共计提861.6亿元的信用减值损失，较2020年同期大幅增长97.3%。其中建筑装饰行业减值损失计提最为严重，2021年计提748.9亿元，较上年同期翻了一倍。

受此影响，房地产上下游产业盈利能力大幅下滑，个别行业大面积亏损现象普遍。2021年建筑装饰、建筑材料行业中样本企业算数平均的净利率分别为-8.2%、-3.2%，而家居用品影响相对较小，年内实现净利率3.7%，主要是C端零售业务起到对冲作用。

大数据投射到我们每个人的生活中，是无数基层从业者收入锐减，以及大幅度消费缩减，制约了整体社会的经济循环。

最近东莞南城、松山湖不少优质楼盘，也同样被银行下降了评级，一年时间降价以百万为单位的不在少数。

而这些的背后，我们看到的是，近两年全国无数买房的家庭，所承受的痛苦。

今年的GDP增加率二季度2%，三季度2.5%，这让所有的压力都来到了四季度，而拉动经济的龙头房地产行业是必不可少的。

当央行党委书记、银保监会主席郭树清都出来站台，强调：全社会固定资产投资具有很大的增长潜能。

我们是否可以相信，楼市是真的见底了，春暖花开的2023年已经不远了。