瑞峰:市场依然疲弱 整体价格将呈震荡下行趋势

一．6月5日—6月18日重要新闻回顾

——统计局：5月份70个大中城市房价同比涨12.4%

统计局近日公布的数据显示，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月份缩小0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨15.1%，涨幅比4月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份缩小1.0个百分点。

——国务院：防范金融风险坚决制止地方政府违规担保

中国政府网6月13日公布了《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》。通知要求，为有效防范财政金融风险，地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理规范，进一步加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理，坚决制止地方政府违规担保承诺行为。

——国务院常务会议原则通过《全国主体功能区规划》

国务院总理温家宝6月12日主持召开国务院常务会议，会议审议并原则通过《全国主体功能区规划》，规划将国土空间划分为优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发四类区域，并明确了各自范围、发展目标、发展方向和开发原则。

——《银监会2009年报》称 今年房地产贷款风险上升

中国银监会6月15日发布《银监会2009年报》称，去年我国银行业金融机构实现税后利润6684亿元。数据显示，截至2009年底，中国房地产贷款余额7.33万亿元，同比增逾38%。银监会指出，2010年个人住房按揭及房地产开发贷款的信用风险隐患可能上升，同时警示，2010年不良贷款双控压力加大，部分信贷资金形成实质性风险和损失的可能性增大。

——土地检查加大力度 国土部将启土地“问责风暴”

国土资源部6月17日就2009年度土地“卫片”执法检查(利用卫星遥感图片(图片)执法工作)情况进行通报。国土部还表示，15个督察组将赴各地进行实地检查，评估验收工作后将启动领导问责制。依据相关规定，一行政区域一年内违法占用耕地面积比例达到15%以上，或者虽然未达到15%，但造成恶劣影响或者其他严重后果的，将追究县级以上地方政府主要领导人员和其他有责任的领导人员的领导责任，根据清洁不同给予行政处分。

——广东政府出台：广深等中心城市限发第三套房贷

6月8日，广东省政府出台坚决遏制部分城市房价过高的相关意见:广州、深圳等中心城市要严格限制发放购买第三套及以上住房贷款，严格限制非本地居民购房……要求贯彻执行，并要求各地对房地产行业全面检查，结果6月25日前上报省政府。

——人民银行发布意见 东莞将打造成金融改革创新区

人民银行广州分行近日向全省金融系统发布《关于落实〈珠江三角洲地区改革发展规划纲要（２００８～２０２０年）〉推动金融业科学发展的若干意见》，明确了珠三角地区金融业改革发展的战略定位、总体目标和重点任务。东莞要定位为金融改革创新区，包括创新金融发展模式、创新金融服务和产品。

——莞即日起至30日开展检查 勒紧预售资金监管防烂尾

6月10日，市住建局发文勒紧对预售资金的监管红绳，从即日起至6月30日，将对全市在售且尚未办理房产证的房地产项目进行专项检查，直指预售款收存及使用情况。如果在检查、整改之后依然发生预售款的违规使用，市住建局将对违规房地产开发企业进行行政罚款、停办业务甚至列入黑名单等处理。

——东莞“三旧”改造居住用地占近四成

全市32个镇街的“三旧”改造专项规划，已经全部通过了市城乡规划局的技术审查。统计显示，全市“三旧”改造用地面积将近30万亩，其中居住用地约四成，公共用地占三成多，是全部改造用地的“龙头”

——南城东片区控规调整 为新城中心站留7000㎡交通用地

市城乡规划局近日表示，南城东片区控规将进行调整，调整后轨道交通新城中心站新设置了一幅近7000平方米的公共交通用地。除此之外，还对调了一个中学和一个小学的位置，将这一小学从45个班的规划扩容到了80个班。南城东片区占地500多公顷，这次调整涉及地块面积多达40.59公顷。

二．土地市场

6月17日，市国土资源局土地交易中心对一宗位于万江区的商业金融用地进行挂牌出让，该地块面积达7.8万㎡，容积率为3.5。由于无人报价竞投，最终未能成功出让。

三．房地产市场

1．新增供应量

近两周新增备案预售量缩减，共供应789套，面积约6.49万㎡，其中新上市项目有位于塘厦镇的御庭苑；后续入市项目分别有寮步的鼎峰品筑二期，大朗的万科•金域蓝湾和中堂的南国雅苑；塘厦的骏豪商务中心写字楼项目备案264套。

2．成交情况

2．1近两周整体成交情况

根据东莞市房产管理局公众信息网每日公布的签约数据统计显示，近两周东莞整体成交没有太大起色，两周共计成交831套，日均成交仅59套，市场表现疲弱，个别项目已现降价迹象，但毕竟整体价格依然坚挺，博弈仍处僵持阶段。

2．2 普通住宅签约价格

近两周东莞普通住宅签约均价6234元/平方，环比下跌6%，个别项目推出特价5500元/㎡，比原来价格直降2000元/㎡造成一定的轰动效应，根据东莞市房产管理局公众信息网公布的数据统计显示，近2周该项目4号楼签约24套，与之前几周该项目的0成交相比，出货目的已达到。在成交量冷淡近2个月的市场环境下，项目优惠折扣幅度加大，部分项目也逐渐修复早期入市价位偏高的状况，因此整体成交均价在4月底达到最高点后呈震荡下行趋势。市场预期有望在逐步调整中打破。

2．3签约排名

近2周东莞楼市成交排名前两位较突出，万科金域蓝湾3期收官产品凭借较高的附加值和带非毛坯修出售，在逆市中受到热捧，2周已签约115套，均价达7075元/㎡；德洲丹缇轩价格优势2周签约81套仅随其后；打出降价大旗的御泉山大宅项目4号楼签约24套（双拼产品）均价5496元/㎡，7号楼签约1套，签约价格7699元/㎡，价格调整后性价比突现。其余项目成交较平淡，石龙有3个项目进入签约榜，该区域销售情况相对较好。

2．4各区成交情况

2．5近两周楼盘活动

3．新开工工程

总结：东莞楼市表现依然疲弱，成交量在低位徘徊，整体价格呈非明显性震荡下行趋势。个别项目已祭出部分产品降价的大旗，性价比突现提升出货速度，较好地达到了销售预期，表明当前市场中，部分产品价格调整会打破部分消费者的心理预期，引导消费需求的释放。展望后市买卖市场僵持状态持续下，部分项目或部分产品将会调整价格空间来带动出货目的。