中原：市场“闹”但成交氛围“静”(6.14-6.20)

一、 一周楼市观察

商品房供应明显放缓，成交继续下挫。

本周商品房总供应面积1.23万㎡，供应套数为157套，仅南国雅苑一个项目。

本周商品房成交总面积4.59万㎡，环比下降12.36%，同比下降69.93%，合计502套；其中住宅成交了4.37万㎡，环比下降8.18%，同比下降67.27%，合计461套；非住宅成交面积为2208㎡，共41套；商品房成交继续下挫。

成交分化明显，价格结构性上涨。

本周东莞市普通住宅成交面积为42682㎡，成交套数458套，成交均价为6548元/㎡，环比上升9.76%，价格的上涨主要是部分非毛坯修项目成交量较多，因此对整体价格拉高起到很大作用，而一些比较低端项目在上周成交较少。其中非毛坯修项目有：万科•金域蓝湾三期、万科城五期、益田•大运城邦一期公寓、万科•金域华府等，其次是一些洋房项目中的楼栋单位或景观、户型、品质等较好的复式或大户型签约量比较集中，这些产品客户看重的更多是舒适度和景观面，因此价格或许是次要的，这些项目有：帝景湾、景湖时代城二期、万科•松山湖1号虹溪诺雅三期、金域中央四期等，若剔除非毛坯修和楼栋单位的影响，东莞楼市价格仍是稳中有降。

近期别墅供应放缓，成交量环比锐减近8成。

6月份以来，别墅市场受新政的影响也是越来越明显了，从5.31-6.20三周中分别成交套数为8套、12套、3套。上周东莞别墅成交量为960㎡，共3套，14034元/㎡，成交量环比锐减8成，可谓是创2010年新低，别墅市场在新政后成交量下跌，主要原因是，楼市在整体成交不景气情况下，住宅市场都会有不同程度下降，客户观望，开发商也随着市场变冷而放缓供应节奏，虽然别墅一直是被用来保值和升值的投资产品，但是在楼市并不明朗，市场跌声一片的市场，客户也会有所犹豫，但随着楼市在下半年逐渐明朗化，别墅市场新项目供应陆续上市，这种局面或有所改观。

端午东莞签约较温和，市场“闹”但成交氛围“静”。

端午三天小长假并没有给楼市带来好的交投时机，开发商在端午前期加大营销力度和范围，据不完全统计，有近30个项目都有大大小小的活动，这些活动大多是以“价格”优惠或“世界杯”为主题展开，市场可谓是久违的热闹，但是从市场成交情况来看仍然是看多买少，成交氛围较平静。端午三天，东莞楼市共签约商品房面积14193.12㎡，套数160套，住宅面积为13990.18㎡，共148套，签约量跟节前三天相比，基本差不多，并没有出现例外。

越来越多的开发商加入到价格调整之中，价格调整有望加速。

从上周个盘现场活动来看，市场营销活动并不多，多数项目仍延续端午假期的价格促销，新盘项目在接下来6月下旬和七月份不多，市场更多的是以消化存量为主，在成交量低迷徘徊的市场，越来越多的开发商加入到价格调整的行列中来，有的是明降，更多的是通过价格折扣、特价房、“一口价”单位、送全屋家电、家私等形式变相降价，一些新盘项目在开盘并不理性的情况下也有所顾虑，其中万江个盘开盘不久便打出全线“九折”，而其它新盘也是拿出少量“一口价”单位来慢慢消化。
新盘成交表现强劲，旧盘成交“一降惊人”。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交量整体继续下降，但个盘出现分化；非住宅市场在前期热闹之后也有所降温，但全市普通住宅价格在非毛坯修和楼栋单位成交量较多的“碰撞下”有所上升。上周大朗的万科金域蓝湾由于前期开盘以129套签约量排第一名，这主要是由于推货产品多以中小户型为主，且产品附加值较高，即使均价较高，但通过分摊下来来看基本符合客户心里价位；其次是开发商定价基本低于市场预期，并没有出现前期市场传言的高价。紧跟其后的是前期“高调”降价的御泉山项目，由于价格大幅调整，排名也随之升高至第二名，第三、四名分别是中惠•沁林山庄二期、丹缇轩。其中签约量在10套以上的仅有6个项目，环比减少两个，其中城区仍然仅有一个。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

东莞5月份存款5355亿

5月份，在欧洲债务危机影响深化、外部环境波动加大的形势下，东莞金融运行仍保持稳健，存贷款总量实现平稳上升。人行东莞中心支行统计数字显示，截至5月底，全市本外币各项存款余额5355.8亿元（汇率6.8280，下同），同比增长14.74%；本外币各项贷款余额3289.73亿元，同比增长24.73%。

数字显示，全市新增本外币贷款48.74亿元，环比增长1.5%，继续保持着年初以来的较快增长态势。全市本外币存款增加52.18亿元，环比增长0.98%。存款结构上，储蓄和对公存款均有所上升，对公存款增长稍快。票据融资增加9.38亿元，环比增长5.75%，延续着上月的反弹趋势。

清溪前4月出口居全市首位

今年前4月，清溪镇大部分外资企业的生产订单量有不同程度回升，外贸出口实现较快增长。1-4月，清溪外贸进出口总额达30.65亿美元，同比增长43%。其中外贸出口总额达17.77亿美元，同比增长34%，位列全市第一。

2、 政策法规

央行：进一步推进人民币汇率形成机制改革

中国人民银行新闻发言人19日发表谈话，“进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性”。 根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。

 “三旧”改造容积率初步方案已上报

以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造工作，目前正在全省各地热火朝天地进行中。围绕贯彻珠三角规划纲要，实施“三旧”改造，推动产业结构调整和转型升级，10名全国人大代表和省人大代表昨日在我市开展了专题调研。

根据各镇街上报的计划，今年全市拟安排“三旧”改造项目241个，面积33200亩。“2010年是全市‘三旧’改造的开局之年，对照省相关工作要求，我市部署了一系列刚性工作目标。”梁国英表示，当中包括今年内要启动3万亩“三旧”改造，2010年至2015年要完成改造10万～15万亩，2015年至2020年要完成改造30万亩。“三旧”改造容积率初步方案已上报。

要求做好住房保障规划

从住房城乡建设部获悉，住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、农业部、国家林业局近日联合发出《关于做好住房保障规划编制的通知》，部署2010年至2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划编制工作。

通知明确了规划编制的四个重点，一是着力解决低收入家庭住房困难问题。二是努力解决中等偏下收入家庭住房困难。三是积极推进各类棚户区改造和旧住宅区综合整治。四是建立和完善住房保障政策、技术支撑体系。

二手房年内预计八成网签

自从在南城、莞城、虎门等镇街进行试点以来，今年起市房管局在全市推行二手房交易网签，没有房产证无法在网上挂牌出售。这是二手房市场规范交易的重大利好。

据透露，这一新政目前已经有了明确的时间表。市房管局正在加紧与各镇街沟通，预计到年底有约8成二手房将实现网签。市民在网上签订了合同，到财税部门完税后，到房管所申请办理即可。

3、 市政规划

石排段绿道网争取年底建成

据了解，广东绿道网中的3号线和5号线经过石排，长度达16.2公里，该镇计划在年底完成整个项目建设。

今年“三旧”改造8宗地42公顷

石排“三旧”改造专项规划及年度实施计划已经出炉。根据该计划，从今年到2015年，石排将逐步完成5535.45亩用地的“三旧”改造，其中今年改造8宗用地近42公顷。该镇重点改造的区域为镇中心区、塘尾片区和西大门地区。区域集中在“两心两带三区”

为新城中心站留7000m2公共交通用地

南城东片区控规将进行调整，调整为轨道交通新城中心站新设置了一幅近7000平方米的公共交通用地。南城东片区占地500多公顷，这次调整涉及地块面积多达40.59公顷。除此之外，还对调了一个中学和一个小学的位置，将这一小学从45个班的规划扩容到了80个班。

南城东片区控制性详细规划的规划调整草案将从6月11日起一直公示到7月11日，公示期1个月，广泛征求公众意见。

望牛墩:拟打造望溪河水乡文化长廊

从望牛墩镇获悉，该镇计划将望溪河一河两岸打造成极具岭南特色的水乡风情文化长廊。据了解，望溪河是该镇的母亲河，其历史、文化底蕴深厚。计划改造的望溪河从望牛墩医院至文阁塔段，长约1.2公里，第一期投入改造资金约1000万元。

按照设计规划，望溪河将借鉴秦淮河一河两岸景观特点设计，在完成一河两岸水质整治的基础上，将一河两岸打造成“十步一铺、百步一景”的岭南水乡风情文化长廊，建成渔舟晚唱、古干塔斜阳、登瀛倒影、龙舟观景台、粤韵天地等景观，并开发七夕文化街、水乡美食街、水上娱乐等文化综合产业项目。

4、 市场动态

端午假期广州楼市遇冷， 世界杯后或大规模降价

端午小长假,适逢世界杯热气腾腾。尽管一部分开发商采取了短信、网络团购等多种促销活动,有的楼盘降价1000元/平方米,有的楼盘甚至推出额外8.3折优惠,但广州楼市还是看多买少,成交遇冷。据网易房产数据中心统计显示,6月14日、15日两天,广州全市网签仅103套,甚至少于此前平均一天的成交套数,而成交面积为11009平方米,价格仍然在高位徘徊。

南京：退房量激增 多数人因办不了贷款选择退房

4月份退房6套、5月份退房3套，本月退房竟然激增到22套!昨天，南京市房管部门公布了6月份退房房源，共有22套房源，涵盖了建邺区、雨花台区、秦淮区、玄武区、下关区、栖霞区、江宁区、浦口区、溧水县等多个区域，物业类型有非毛坯修酒店式公寓、别墅、普通商品房等。多数因为银行贷款办不下来，“退房增多主要受二套房贷影响，一些炒房人扛不住了，只能将房源吐出来;还有一些改善型居住的购房者因为无法贷款，也不得不放弃购房。当然，也不排除有些人看空楼市，找了理由来退房的。”

万江最大商业金融用地流拍

78268平方米，5.53亿元，万江曲海社区万道路北侧地块堪称今年市区内出让最大的一块商业金融用地。可惜的是18日15时，在市土地交易中心拍卖大厅内，这块地因无人竞价而流拍。

京沪楼价下行拐点仍未到 开发商资金链面临大考

17日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合公布1-5月份北京市房地产运行情况。数据显示,1至5月,四环至五环的商品住宅期房均价比前4个月下降944元/平方米,为今年以来首次下降;六环外商品住宅期房均价也下降228元/平方米,为去年10月份以来首降;而二手房价格环比降1.6%。

近日,一房地产研究机构的调研数据出笼,在对京沪穗共300个楼盘的价格进行了追踪调查,发现6月份楼价下跌的有92个,跟5月相比增加了1.5倍。价格上涨的楼盘为71个,比上月减少48%。一线城市楼价的上涨势头得到遏制。

上周上海的楼市持续低迷 豪宅结束“不降神话”

上周(6月7日-6月13日)上海市商品住宅成交面积为8.4万平方米，环比前周下跌了12%，这已经是本市商品住宅市场连续第六周成交面积低于10万平米。在市场一片萧条时刻，豪宅也无法逃出低迷的局面，据统计，6月上半月只有9个豪宅项目(成交均价5万元/平方米以上楼盘)售出了20套房源，平均每天仅卖出1.25套。

开发商不担忧购房者观望 北京楼市进入降价阶段

19日了解到，新一轮楼市的打折促销已经展开。据最新统计数据显示，目前，北京打折促销的项目已达到75个，折扣力度也从9.8折、9.9折扩大到9折，其中打折幅度最大的项目“合生麒麟社”特价房折扣幅度达到8.3折。

值得一提的是，这些楼盘都采用暗降方式进行降价，比如付全款可打折、交1万定金可获10万冲抵等方式进行，而且户型并没有进行限制。

5、 其他信息

今年房地产贷款风险上升

中国银监会15日发布《银监会2009年报》称，去年我国银行业金融机构实现税后利润6684亿元。数据显示，截至2009年底，中国房地产贷款余额7.33万亿元，同比增逾38%。银监会指出，2010年个人住房按揭及房地产开发贷款的信用风险隐患可能上升，同时警示，2010年不良贷款双控压力加大，部分信贷资金形成实质性风险和损失的可能性增大。

超7成居民称房价过高

央行17日公布的一份调查结果显示，2季度内地居民的“房价上涨预期”减弱，但仍有高达72.5%的居民认为房价“过高，难以接受”，该比例自去年2季度以来持续攀升，本季创下新高，居民购房意愿连续两个季度下滑共3个百分点，2009年3季度以来的居民“买房热”降温。

央行在昨日公布的这份2季度针对全国城镇储户进行的调查结果中透露，29.3%的居民预期未来房价还将“上涨”，这一比例较上季降低一成，房价上涨预期减弱。但民众观望情绪浓厚，导致购房意愿下降，未来3个月意欲购房者比例降至15.5%，连续2个季度回落近3个百分点，结束了2009年3季度以来的持续上升之势。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.6.14-6.20期间商品房供应总面积为1.24万㎡，共157套。

一周需求：※2010.6.14-6.20期间商品房成交面积4.59万㎡，环比下降12.36%，同比上升69.93%，合共502套，环比下降27.25%，同比上升63.17%。其中上周住宅成交4.36万㎡，合共461套；非住宅成交面积为0.22万㎡，合计41套。

一周价格：※2010.6.14-6.20期间，东莞市普通住宅均价为6548元/㎡，环比上升9.76%。   

（不包括松山湖教师公寓和松湖花园项目）数据来源：东莞中原地产研究中心

市场存量：截至2010年6月20日，全市商品房累计可售存量为589.58万㎡，合共73168套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为417.07万㎡，合共41318套；别墅可售存量为54.16万㎡，合共1459套。

地产工程信息：（无）

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