盈丰麦鲁军：东莞房价降幅不会太大 僵局十月将打破

    东莞房价降幅不会太大 10月僵局将打破

    问题：深系房企，尤其是大房企的市场示范效应是有目共睹的。一旦他们真正由“暗降”转向“明降”，东莞价格调整在所难免。如果真的会出现调整，市场会出现2008年那一幕吗？

    麦鲁军：从今年国家密集出台调控措施看出，政府、开发商、买房者三方博弈的结果，都会有所得，大城市的房价最终会降价，但像东莞这样的城市降幅应该不会太大，五六千元，镇街甚至都没到4000元的房价，怎么再降？

    问题：事实上，目前东莞一些开发商已经开展各种促销优惠活动，价格都在“暗地里较劲”，但依然掩饰不了调整的事实。只是，给大家的整体印象都是“坚挺”，要真正打破这种局面，您觉得会是在什么时候？

    麦鲁军：短时间内，这种观望僵局不会轻易打破，因为现在玩“八三折”、“团购”都没人理你了，不新鲜了，这些活动已经在不适当的时候被玩过了。即使现在再有人特惠、打折、团购，也不会聚集很多人来买房。

    要打破这个僵局，一个开发商是不行的，比如“直降2000元”，只有一个开发商在玩，其他的并没有跟风，形成不了合力，这个局面就很难打破。还有，个盘大幅降价的危害还在于，你现在卖这么低，先不说产品质量能不能保证，以后的产品怎么卖？等市场好的时候，消费者已经形成心理暗示，原来卖那么低，现在卖那么贵，值不值？要想打破僵局，除非开发商将所有的成本、利润率完全公开，比如北方几个省市，有开发商已经把所有的成本亮出来，脱光衣服给买房人看，到底利润是多少，甚至平价卖出去。现在的买房人精得很，地价多少钱，建筑成本多少钱，税费多少钱，一算都很清楚你利润是多少，开发商脱光了，才能体现卖房诚心，买方才会领情。但实际情况又不允许这种情况发生。应该在10月份，这个格局就会慢慢会打破，成交量也会上来。这三个月中间会发生什么？开发商该该降价的也降了，到底买不买房，就看业主了。现在就是一层窗户纸，没有捅破。

    解决资金回流是开发商最迫切要解决的问题

    问题：不管是本土开发商还是深系开发商，目前最迫切要解决的问题是什么？应当如何解决？

    麦鲁军：一般的项目都有大概一年半左右的开发周期，开发商本来准备是在开盘后一段时间回笼一部分资金，但遇到新政，资金回流肯定会遇到麻烦。

    银行就是这样，市场好的时候，排着队问你要不要钱，欠款到期时，也会猛扑过来要钱，这些是开发商最迫切要解决的问题。到处都需要钱，怎么办，只有回流资金，不降价，买方可能还在观望，逼着开发商去降价。