中原:商品房供应平抑 成交小幅回升(6.21-6.27)

一、 一周楼市观察

商品房供应平抑，成交小幅回升。

本周商品房总供应面积3.78万㎡，供应套数为297套，供应的项目有：金地•博登湖二期、万科•虹溪诺雅三期。

本周商品房成交总面积6.48万㎡，环比上升41.31%，同比下降54.73%，合计680套；其中住宅成交了5.57万㎡，环比上升27.68%，同比下降55.54%，合计543套；非住宅成交面积为9068㎡，共137套，环比上升234.15%，同比下降32.84%；商品房成交低位徘徊前行。

高品质洋房签约量减少，镇区“4”字头成交量增加，整体均价有所走低。

本周东莞市普通住宅成交面积为50925㎡，成交套数529套，成交均价为6201元/㎡，环比下降5.21%，上周价格下降主要有以下几个原因：一是在非毛坯修及楼栋、高档洋房成交量减少下，价格有所回落；二是镇区“4”字当头项目签约量较多，对整体价格起到拉低作用；三是降价项目有所增加，个盘项目由于成交房型、楼栋不同降幅较大。上周签约量较多的项目有：南国雅苑4016元/㎡，73套、深业•御泉山5543元/㎡，50套、金地•博登湖二期8242元/㎡，26套，万科•金域蓝湾三期7068元/㎡，24套、万科•松山湖1号虹溪诺雅三期13474，14套等等。

价格调整面有所加大，越多高档洋房或加入其中。

4.17楼市调控政策以来，各物业受新政影响也是越来越明显，市场影响波及范围也有所增大，由最初的普通住宅项目扩大到高档洋房、豪宅，甚至别墅。东莞市场虽然反应较慢，但是也在逐步体现出来，新政后买卖双方都处于观望，开发商几乎也使出了所有的招数吸引客户看房，维持成交气氛，但开始几乎都是些普通住宅项目开发商有所动作，而高档洋房、豪宅项目几乎是按兵不动；但是随着政策的慢慢消化，成交量持续地位徘徊，观望氛围有赠无减的形势下，为了销售突围一些高档洋房拿出部分楼栋降价销售，效果取得不错效果，其他项目看到降价能带来成交触动下，也开始有所行动，其中上周松山湖个别高档楼盘打出了“一口价”特价房，在7月楼市淡季来临时期，预计会有更多的高档项目加入价格调整当中。

整体成交有所回升，镇区个盘表现凸出。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交量在价格有所下降的形势下有所回升；而非住宅市场在上周回落后再次冲高，成交套数突破百套达到137套。住宅成交价格在高品质普通住宅成交量回落，镇区个盘成交量增加情况下小幅降低；市场前期降价项目价格优惠延续，个别高档洋房也开始了“一口价”试探市场迹象，但整体无大范围明降现象。上周中堂的南国雅苑由于前期开盘带动以73套签约量占据第一，同时也使得区域性的供不应求的局面有所改善，紧跟其后的是御泉山，其中御泉山项目在尝到降价即热销的甜头后，继续推出性价比较高的楼栋进行销售。第三、四名的分别是金地•博登湖二期、万科•金域蓝湾三期。上周签约量在10套以上的有13个项目，环比上周大幅增加，其中镇区的贡献度仍然较高。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

人民币对美元汇率升破6.80

22日是中国人民银行重申汇改后的第二个交易日，人民币汇率中间价一改前日波澜不惊的局面，对美元中间价升破６．８０关口，创下２００５年７月汇改以来的新高。涨幅接近千分之五，表明人民币汇率中间价更加反映市场供求得到贯彻。

东城前5月高新产业产值增长23.4%

面对国际金融危机带来的不利影响，东城全力促进科技企业发展和壮大高新技术产业，保证了经济的稳定增长，促进了产业结构调整升级。2009年，东城高新技术产业增加值达33.86亿元，高新技术产品出口3.39亿美元，同比增长3.61%。今年前5月，东城高新技术产业实现产值126亿元，同比增长23.4%，出口达人民币63亿元，同比增长31.3%。

东莞“十二五”GDP增速初拟9%

24日上午，东莞市召开“十二五”规划编制工作会议。《东莞市国民经济和社会发展“十二五”规划基本思路(征求意见稿)》(以下简称《“十二五”基本思路》)也正式出台并开始征集意见。东莞市发改局昨日公布的《“十二五”基本思路》中初步拟定东莞未来5年发展目标。“初步考虑，全市生产总值年均增速为9%左右，到2015年全市生产总值达到6300亿元(按2009年数据测算)，人均生产总值年均增长9%左右。”据了解，2006- 2009年东莞G D P年均增长13 .9%，加上2010年的预计增速，“十一五”期间，东莞G D P年均增长在13%左右。

2、 政策法规

部分“两高”商品出口退税7月15日起取消

财政部、国家税务总局昨日联合发布通知，经国务院批准，自2010年７月１５日起，我国将取消部分钢材、有色金属加工材等４０６个税则号商品的出口退税。

分析人士指出，这是我国自２００８年下半年针对外需回落重启上调出口退税政策以来，首次对这一政策进行反向调整。“从两部门列出的取消出口退税商品清单中可以看出，此次调控主要针对部分高污染、高耗能产品。”财政部财科所副所长白景明指出。根据两部门列出的清单，此次调控力度空前，很多商品如氯硝丙烷、双氯酚等原先享受的出口退税率均在１３％或１７％的水平。

“从前期频繁上调部分商品的出口退税率，到此次取消部分商品的出口退税，如此大力度政策调控更加凸显决策层加快产业结构调整意图。”

寮步：每年拨2000万奖励 “三旧”改造投资者

《寮步镇鼓励“三旧”改造暂行办法》（下称《办法》）近日正式出台，《办法》显示，寮步镇每年将从镇财政划拨2000万元作为专项资金，用于奖励投资该镇“三旧”改造的企业和个人，超出当年预算的，从下一年度预算中列支。骗取奖金者将被列入“黑名单”。

3、 市政规划

拟投3亿元建设东莞植物园

东莞目前正着力建设生态公园广场。2009年，市政府安排7亿元资金，对黄旗山城市公园进行高标准的整体规划和建设。我市还计划投资3亿元建设东莞植物园。同时，东莞不断推进生态化广场的建设与改造，目前，建成区的公共活动广场21个，全部实行绿化景观配置，其中采用透水透气铺装材料的有18个。全市的公园广场正朝生态型、节约型、功能型的方向发展。

未来十年交通布局：两廊两轴双网

历时一年多的调研和编写工作，《东莞市区综合交通规划（2008-2020）》（以下简称《规划》）最终出炉。　根据规划，未来十年东莞将围绕市区形成“两廊两轴双网”的综合交通总体布局，发展“TOD导向下的多模式一体化交通”，达到3小时内有效通达珠三角任意城市及节点，60分钟通达市域主要城镇及重要交通枢纽最终目标。

“两廊”以广深高速、广深沿江高速、广深港客运专线、穗莞深城际轨道交通为主形成西部区域性交通走廊；以莞深高速、广深铁路、京九铁路为主形成东部区域性交通走廊。在东西两条交通走廊上分别形成虎门白沙站、东莞东站-东莞站、石龙火车新站和洪梅站四个区域性交通枢纽。

“两轴” 以市区大容量公交系统和快速对外道路系统为核心，形成联系市区与区域性交通走廊的两条城市复合交通走廊。

“两网” 指快速轨道交通网和快速通行道路网。

3号绿道东莞示范段10月完工

21日，市绿道建设办公室到企石、石排、石龙、茶山、东城和莞城等6个镇街督导绿道建设。据了解，东江沿岸从莞城到东城一段近15公里长的省绿道3号线东莞示范段将在10月初完工。而茶山、石排、石龙和企石等4镇将借绿道建设打造全新景点。

莞城段9月底完工，从东江沿岸莞城到东城段是省绿道3号线东莞示范段，莞城段长3.54公里，东城段长10.5公里。整个东江沿岸绿道都是都市型绿道。莞城、东城街道规划部门相关负责人表示，上述工程将分别在9月底和10月初完成。

虎门常平塘厦将成东莞城市副中心

24日，我市召开的“十二五”规划编制工作会议，三大经济带，“一主三副两支点”的城市空间布局，人均GDP8000~12000美元，这些设计无疑是美好的。而严守生态绿线，推动居民收入持续增长，促进社会福利由“补缺型”向适度普惠型转变，则让我们更有信心去面对东莞的明天。

城市布局“一主三副两支点”。

城区  虎门、常平和塘厦  松山湖和虎门港

东莞城市空间布局将在“十二五”期间得到完善。按照“一中心、多支点”和“中心提升、东西推进、西北拓展”的思路，通过引导资源合理配置和产业梯度发展，形成“一主三副两支点”的城市空间布局框架。

构建“一主”即主城区，建设中央商务区、商贸中心区，大力发展商业和现代服务业，聚集各种要素资源，增强对全市的带动辐射功能。

“三副”即虎门、常平和塘厦，以其为城市副中心，促进片区综合服务职能向其集聚。

“两支点”即松山湖和虎门港，是东莞城市发展中高地，促进经济社会双转型的先锋和龙头。

4、 市场动态

海南楼市低迷看房者不多 开发商推分期付款应对

据统计，5月份海口商品房市场总签约数为266套，平均日销售量仅约为8.5套，环比下滑97.55%，更有13个交易日出现零成交；销售均价为6783.24元/平方米，环比4月均价8248.67元/平方米下滑17.77%。进入6月，海口商品房每日成交套数依然维持在个位数，端午小长假，海口楼市甚至有2天是零成交。由于成交非常低迷，房子卖不动，打折优惠在一些海南二线城市已非常普遍，98折、97折在文昌随处可见，一次性付现甚至能拿到96、95折。另外，由于银行贷款受限，一些开发商还推出分期付款的优惠，允许购房人先支付50%楼款，其余部分在一年或三个季度内付清。

北京楼市观望氛围浓厚 六月新盘部分“零成交”

房产新政颁布两月有余，市场观望氛围日渐浓厚。北京房地产交易管理网昨日公布信息显示，本月取得预售许可证的新盘多数出现“零成交”，最好成绩也不过16套，甚至不如最热时期一天的成交量。

深圳楼市再领跌全国 均价四周环比下行超过三成

一向被视为国内房价风向标的深圳楼市再度领跌全国，一手房成交均价在最近四周内环比累计下降超过三成。深圳一手房均价自楼市新政颁布的第17周(4月26日至5月2日)已经开始下跌。相比第17周的每平方米25846元的均价，第24周深圳一手房均价下降幅度已经达到42.9深圳一手房均价下跌跟统计当期的成交结构存在着直接关系，豪宅和大户型成交量的逐渐减少导致深圳楼市整体均价不断下行。

上海楼市进入传统淡季 近3成新房延期至7月开盘

盛夏来临，楼市开盘量却进入传统淡季。　据统计，截至6月21日，2010年7月计划开盘数量为31个，同比2008年7月，下降11%;同比2009年7月，下跌32%。相对于6月预计开盘量，大幅下降51%。 7月预计开盘中，纯新盘有8个，占总量的25%。从7月新开盘项目名单可见，多个项目之前预告会在6月份开盘，然而多达近三成的项目将原先6月开盘延期至7月。

上海万科证实新盘降价

6月23日,上海万科首度证实,近期陆续上市的万科第五园、城花新园、花园小城三个新盘,实际价格与新政前的预报价相比下降近20%。

万科表示,房价出现适当调整对开发商来说是利好,因为房价若调整,市场预期悲观,地价的调整幅度将大于房价。公司将继续采取灵活策略和措施,始终将促进销售放在首位。

新政两月北京普宅别墅分化 普宅或将迎来降价潮

调控新政进行两个月，住宅市场普遍受到影响。根据北京市房地产交易管理网统计数字显示，北京6月前半月共有12个楼盘取得预售许可证，这一数字仅占6月计划开盘数量32%。就成交而言，仍延续5月份的冷清。业界普遍预言，普宅市场或将迎来新一轮打折降价潮。与之形成鲜明对比的是，别墅市场由于供量稀缺，市场表现相对平稳。

5、 其他信息

海南国际旅游岛纲要正式获批

从18日召开的海南国际旅游岛建设领导小组(扩大)会议上获悉，本月8日，国家发改委正式批复《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》，明确了海南重点发展的旅游、文化体育、房地产等八大产业。对于购物免税政策，海南方面表示将争取尽快明朗相关政策，今年年底前开始运营大型免税店。

《纲要》提出，海南将主要发展旅游业、文化体育产业、房地产业、金融保险业、商贸餐饮业和现代物流业、热带特色现代农业、新型工业和高新技术产业、海洋经济等8大产业。

南城亨美首期安置公寓位置选定

南城亨美片区“三旧”改造规划方案日前通过了审查。首期改造面积达285亩，预计今年春节前可启动安置片区的建设。南城亨美“三旧”改造片区位于鸿福路以南、市行政文化中心西侧，周边临近莞太路、元美路、四环路、鸿福路。总用地面积约285亩，主要对范围内的旧工厂和旧村庄用地进行改造。改造后，该土地将用于居住、商业和商住等用途，与鸿福商圈形成互补。整个改造地块分三期建设，总建筑面积将超过62万平方米。一期安置区位置已经选定，位于黄金花园附近，计划建设6幢28层至33层的安置公寓，预计今年春节前可动工建设。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.6.21-6.27期间商品房供应总面积为3.78万㎡，共297套。

一周需求：※2010.6.21-6.27期间商品房成交面积6.48万㎡，环比上升41.31%，同比下降54.73%，合共680套，环比上升35.46%，同比下降46.83%。其中上周住宅成交5.57万㎡，合共543套；非住宅成交面积为9068㎡，合计137套。

一周价格：※2010.6.21-6.27期间，东莞市普通住宅均价为6201元/㎡，环比下降5.21%。 

市场存量：截至2010年6月27日，全市商品房累计可售存量为585.82万㎡，合共72677套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为415.39万㎡，合共41023套；别墅可售存量为53.68万㎡，合共1445套。

地产工程信息：

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