房掌柜张毅：东莞中心西区还是半成品 更需官方推动

房掌柜总经理张毅

    在这里，我提三个问题供大家探讨。第一个是，东莞真正的中心区，就是我们现在所在的行政中心广场开发殆尽后，东莞城市的主流人群置业何去何从？第二个问题，中心西区从行政上来讲，是莞城、南城、万江三个的交汇“插花地”，以前曾经算是“三不管”地带，如何塑造为价值“金三角”？第三个问题，我们民间提出了中心西区，接下来官方政府层面有没有一些更好的推动措施？就这三个问题，我简单说说我的看法。

    第一，目前真正的中心区只剩下一块地，也就是会展酒店门口前的空地，中心区的价值已经奠定，接下来应该是一个中心区价值往周边辐射的过程，中心区之后大方向有往南和往西，往西就是今天讲的“中心西区”。我看了一下地图，中心西区的地理范畴很像一个三角形，这个三角形的顶点是东江大道在运河的分叉点，另外两个点，一个是港口大道与环城路交界的位置，另一个是莞太路与环城路的交界点。这个片区以前是宏远地产在默默耕耘，显得相对比较沉寂，前几年其他的大开发商也留下了一些作品，往建设路边上走一点，是万科运河东1号，往运河下游是光大景湖湾畔。这个片区，之前不是没有亮点，但是为什么这个片区一直被价值低估？这就是我们今天谈的话题，城市价值的再造，以前城建资金的投入，莞城、万江或南城都认为这里不是自己的中心地段，所以以前这个片区看起来有点像“三不管”。大概在2003年的时候，鸿福路只通到海雅百货，往西那一段是断头路，所以鸿福西路是硬拆出来的一条路，拆出来以后路两边的房地产项目开发也就风生水起。

    第二个话题，我们现在提出价值金三角，我们怎样发掘它的价值？这个价值金三角，有两个特点，第一它有一个自然资源线，有东江，有运河，虽然运河还在改造。第二是它的商贸价值，南城的第一商圈是鸿福路商圈，鸿福路边的海雅百货、家乐福、沃尔玛非常成熟了。为什么东城一直是东莞置业热点？其实就在于东城的景观资源线有黄旗山，第二是它的商贸非常成熟，有世博商圈。这样一对比，中心西区的价值金三角，因为有这两条主线串起来，就有可类比的地方。所以相对而言，江景盘的价值在东莞一直没有做上来。

    另外，我们今天谈中心西区，可以代表民间大城意识、大城思维的一个提升。东莞的置业者，基本上对城市置业的空间认识非常小，不像深圳或是广州周边的思维认识放得很开，广深基本是一小时之内的范畴置业都可以接受。但东莞的置业者大城思维很欠缺。东莞的大城思维，政府层面提了很久，就是行政区划的合并，但多年来都较难。再则，目前看来这个区域，尚未成熟还有很多潜力，假如东城是一个成品，现在的中心西区其实是一个“半成品”，“半成品”才更需要有眼光的价值再造与发掘。因此，从目前的置业考量以及房地产开发角度来讲，这里的楼盘土地成本、建设成本等等算起来，在座各位房企目前只是微利，对购房者而言，就是比较好的进入时机。

    第三个问题，这个中心西区目前存在一个短板，公共交通还欠发达。在公交系统的覆盖上，目前所开通的公交线路，微循环的交通可达性、便利性还需进一步提升。同时，一些城市主干道的建设推动不力，我所知道的是，华南MALL与上东国际旁有一个规划的过江桥，但从2003年一直提到现在，都没有动工的迹象。从中心区往这边走没有问题，但是到万江曲海桥的时候，它就变成一个拥挤的通路了，现在这个片区在除了万江桥、环城路桥之外，需要第四条过江桥，不管是对中心西区还是万江的发展，都显得很重要。

    同时，还有港口大道延长线的问题，听说是因为民房拆迁的问题，就那么短一段路，却迟迟无法动工，这个需要万江和南城的共同推动。最后是关于鸿福路的中间护栏问题，我发现一个很有意思的现象，鸿福路的护栏在狂风暴雨之后，一定会隔一段路就倒下一大片，我觉得不只是风雨的问题，不排除人为因素，住在路两边的业主对其进行破坏也难说，中间敲掉一段才方便过马路嘛。政府建了一排护栏但没预先做天桥，也没有打地道，所以简单开几个口是不行的，所以这个护栏的存在必要性，政府也需要再考量考量，所以我觉得中心西区除了民间探讨之外，更需要官方的推动，谢谢！