东莞房协陈骏良：东莞楼价没有泡沫 调整空间不大

　■东莞市房地产业协会秘书长陈骏良  

    东莞房协： 东莞楼价调整空间不大

    上半年政策频动是不争的事实，对此，东莞市房地产业协会秘书长陈骏良认为，2010年上半年东莞房地产市场的发展特点十分鲜明，政策市造就了清晰的分水岭，第一季度与第二季度的成交明显分化。从上半年的成交情况来看，市场量跌价稳，东莞目前依然是两端销售较好，即资源性的高端楼盘产品，和100平方米左右的满足刚性需求的楼盘产品。

    对于下半年的发展态势，陈骏良认为，市场可能会延续第二季度的态势，保持量跌价稳的局面，东莞楼价没有泡沫，水分也不多，因而可调整空间不大。陈骏良同时表示，在目前观望的局势中，应该不失为购房者多看多选合适房子的时机。

    1、政策影响成分水岭 上半年成交量同比下滑明显

    根据东莞市房地产业协会提供的数据，东莞市2010年上半年全市住宅销售183.08万平方米，比去年同期的289.78万平方米，下降了36.82%。这无疑是一个相当大的下滑幅度。

    “2010年上半年东莞房地产市场的发展特点十分鲜明，政策市造就了清晰的分水岭，第一季度与第二季度的成交明显分化。”东莞市房地产业协会秘书长陈骏良如是向记者分析说。

    据市房协提供的数据，2010年第一季度东莞市商品房成交9659套，成交面积1025751平方米，其中住宅成交7963套，成交面积877945平方米，成交面积与去年同期相比下滑23.93%。而第二季度东莞市住宅成交面积952855平方米，与去年同期相比下滑45.35%。

    陈骏良向记者分析表示，承接2009年的势头，2010年第一季度延续了2009年价量齐升的局面，不管是刚性自住需求的中小户型，还是资源型的高端豪宅项目，在第一季度都表现了较优的成交状况。而改善型居住需求在第一季度也出现了一定程度的释放。各种需求的释放，推动了2010年第一季度成交量也有比较优异的表现。然而伴随着4·15新政的发布，东莞楼市的成交情况出现了逆转。“第二季度受政策影响明显回落。尤其是销量下滑很厉害。”陈骏良向记者分析表示，4·15房贷新政的发布，业主购房资金压力增大，尤其是对于第二次置业的改善型需求，首付压力大增，需求明显受到影响。而市场受政策影响观望情绪浓郁，部分购买者暂缓了购房需求，使第二季度的成交量出现了明显下跌。

    2、量跌而价稳 价格未现大幅回落

    虽然第二季度住宅成交量的明显下滑使上半年整体成交量下跌明显，但从成交价格来看，上半年东莞楼市的成交价不仅没有出现明显下跌，反而同比出现了微幅增长。

    据东莞市房地产业协会提供的数据，2010年东莞住宅销售均价5684元/平方米，同比去年的5529元/平方米，增长了2.8%。其中第一季度的销售均价达到7215元/平方米，环比增长6.84%，同比增幅达到34.84%。

    据介绍，第一季度销售均价的增幅明显，是市场延续2009年的格局量价齐升，尤其是高端豪宅物业，从2009年第四季度的热度一直延续。在2010年上半年，如虹溪诺雅、锦绣山河、天骄峰景、森林湖等项目的销售均持续飘红。高端物业的售价相对较高，也自然拉高了市场的整体成交均价。而进入第二季度，虽然受到政策影响使整体成交量下跌明显，但东莞市场的成交价格并没有出现明显回落，即使是进入6月后，有部分楼盘进行了明显的让利。但这些楼盘只是占据市场的小部分，没有出现明显的领跌效应。陈骏良分析认为，6月出现的价格调整，主要是部分项目之前定价偏高，调整回市场可接受的合理价格，或者是一些楼盘部分单位的促销打折，对市场整体价格影响不大。而东莞的售价一直比较稳健，没有出现上涨，一直在相对平衡的价位运行。所以即使市场出现波动，也没有价格的明显回落。

    陈骏良告诉记者，从上半年的成交情况来看，东莞目前依然是两端销售较好，即资源性的高端楼盘产品，和100平方米左右的满足刚性需求的楼盘产品。这主要是由于高端客户受房贷影响不大，而刚性需求置业者大多是首次购房，受贷款影响也不是很大。受影响较明显的是中偏大面积段满足改善型需求的单位。

    3、下半年可能持续量跌价稳

    4·15房贷新政发布之后，市场快速陷入了一个低迷的状态。年初时行内人士预测的2010年的乐观在第一季度昙花一现之后，便迅速在政策的打击下凋零，第二季度的成交量明显下跌成了不争的事实。

    对于下半年的走势，陈骏良分析认为，市场可能会延续第二季度的态势，保持量跌价稳的局面。

    陈骏良表示，2010年与2008年不同。2008年是整体经济环境受到影响，使购买力也受到了影响。2010年的市场需求还是很旺盛的，只是受到政策影响，需求被抑制。这一点从新政之后，一些资源性楼盘的销售情况上也不难看出。“可以以景湖时代城为例。占据城市中心资源，再加上发展商的用心投入，景湖时代城在新政之后的销售情况依然十分不错。”陈骏良告诉记者，新政后一些资源独占型的楼盘和满足刚性自住需求的楼盘价格坚挺销售却依然不错，说明市场需求依然旺盛存在，而且目前东莞的价格是有其支撑力的。陈骏良同时分析表示，东莞楼市从来都不是一个暴利的市场，不像有的城市出现过上涨数千元的情况。再加上从目前的土地成本、建安成本等多重方面考虑，东莞楼价不仅是没有泡沫，连水分也不多，因而东莞楼价的可调整空间不大。

    对于政策方面，陈骏良认为，目前全国大城市都只是量跌价不跌，而政府调控的目的，是让价格降下来，从这个层面来看，接下来可能会因为价格而继续出新的政策，而由于政策是一刀切的，因而即使是没怎么涨的城市，也可能受到相应的牵连影响。政策预期继续收紧，需求可能就会持续保持观望，成交量可能还会下跌。

    陈骏良同时表示，在目前观望的局势中，应该不失为购房者多看多选合适房子的时机。“市场热的时候，买房会很有紧迫感，而现在淡市之中，购房者是可以有时间有机会多看多选合适自己的单位的。”陈骏良还表示，消费者在选择买房的时候不要老盯着价格，因为各大楼盘的价值不同，价格也会有所区别。他建议消费者要考虑楼盘的性价比，不能仅仅只看价格。要综合考虑，要多去了解，还要根据自己的实际情况，比如说工作、收入等方面，选择适合自己居住的房子。

    ■政策分析

    持续从紧,放松可能性不大

    为遏制部分城市房价过快上涨，4月中旬以来，中央接连重拳出手调控楼市，掀起新一轮楼市调控风暴。而实际上，从2009年年末至2010年年初，关于房地产行业的政策便频频出台，直至4月，被称为“史上最严厉调控”的4.15房贷新政发布，政策调控成了全国楼市上半年的主旋律。而调控态势一直持续到7月，各方面消息面依然是从紧。

    作为二线城市，东莞的房价并不曾像一线城市出现上涨，但一刀切的政策对市场依然起到了降温作用。有行内人士表示，政策频出，市场波动，市场受政策调控的影响越来越明显。

    最严厉调控出台退热明显

    4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为史上最严厉调控的新“国十条”，要求贷款买二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。随后，调控政策“一波未平一波又起”，跟房地产相关的部门如：央行、银监会、住房建设部、国土资源部等都有政策出台。

    而与往年政策发布不同的是，这一次政策的落地速度之快，各部委细则出台的时间之短，都出乎了从业者的意料之外。各地楼市在政策发布落地之后，成交量都出现了急速的逆转，部分一线城市在政策发布的一个月内出现了零成交。

    作为二线城市的东莞，在严厉的政策调控之下，也不可避免地被降温。政策给市场带来了强烈的观望情绪，一方面是二套房首付比例的大幅提高，使一部分改善型置业需求的购房者就此止步。另一方面，对降价的心理预期，使不少刚性需求的首次置业者也延续了入市购买的步伐。新政前后市场的成交量出现了极大的落差，成交量低迷成了新政后市场的主要表现，即使是在传统营销旺季的五一黄金周也未能幸免。

    下半年政策预期持续收紧

    虽然上半年严厉的调控政策频频出台，使市场成交量出现了明显降温，但各地楼市呈现的均为量跌价稳，部分一线城市甚至价格继续上涨。价格的僵持使行内人士对下半年的政策面表现出了担忧。

    7月初，有媒体报道，相关部委已经开始积极准备新的房地产调控政策。楼市新调控政策将在三季度发出，四季度可看到效果。据报道，新一轮房地产调控是基于几个方面考虑的：其一是新“国十条”政策初见成效，需要强调进一步执行才能见到效果；其二是一线城市房价没有出现明显下降，距离新“国十条”调控预期目标有差距。

    而不少业内人士及分析师表示,在调整经济结构为主旋律的下半年,最有可能的是中国政府进一步落实已公布的房产调控政策,短期内政策没有退出迹象。但若经济形势急转直下,不排除年底前政策会出现松动。房产税久久未推出,亦可以从另一层面看出政府的谨慎考虑,并不希望进一步打击敏感的楼市。

    预期收紧不明朗的楼市，使东莞从业者开始期待一线城市价格的下滑。有行内人士表示，一线城市价格的僵持，使政策的态势不明显，从目前的市场格局来看，下半年的政策面可能持续保持收紧，进一步细化。如果一线城市价格僵持的格局被打破，则下半年的政策预期会相对平静，以落实消化上半年政策为主。但政策放松的可能性不大。