仲量联行预期香港房地产市场于2010年开始将出现反弹——未来供应紧缩将部份抵消金融风暴带来的负面影响

承接2007年的经济上升趋势，香港房地产市场于2008年上半年整体取得令人满意的增长。然而，随着全球金融市场于第三季趋于动荡，各类房地产市场均受到影响，在接近年底时仍就延续下滑趋势。尽管如此，仲量联行在最新发表的2008年度房地产市场回顾中指出，整体房地产市场可望于2010年下半年开始出现反弹。

写字楼

随着全球金融巿场下降，香港作为全球主要金融中心亦难以独善其身。过去两个月，香港金融巿场进行了深度的整固，股票市场创近年低位，企业亦纷纷缩减人手以应付经济下滑。写字楼需求显著逆转，银行和金融业的需求尤其疲弱。

由于需求转弱、供应有限，核心区域写字楼出租率于2008年均出现了负增长，并出现了净退租；其中以中环成为退租率最高的写字楼巿场之一，主要由于部分租户迁入非核心区域。另一方面，非核心区域内新落成的写字楼获得预租，使非核心区域全年的出租率保持相对强劲。整体空置率由2007年底的5.1%，升至2008年11月底的6.5%。

自2003年第3季起连续增长20个季度后，写字楼租金的上升周期于2008年第3季止步，并随即进入新的下跌周期。写字楼租金于今年首3季的整体增幅达20.7%，其后由第4季开始下滑，跌幅达7.5%。2008年首十一个月，整体租值增长11.6%，而2007年的升幅高达21.6%。

投资需求疲弱，也令物业资本值出现调整。香港整体投资巿场自年中起显著放缓。甲级写字楼资本值于2008年第2季度见顶，终止了自2003年第三季起连续19个季度的升势。资本值趋跌，反映租金下滑及投资者面对的风险上升。因此，整体资本值于2008年前十一个月下跌14%，而2007年则上升28.6%。

供应方面，2009年写字楼巿场将会出现共140万平方英尺(淨面积)的新供应量，全部集中于非核心区，并以九龙东为主，当中包括位于九龙西的环球贸易广场第二期。该项目已预租出逾70%的楼面，对租赁巿场构成的压力有限。

仲量联行国际董事兼写字楼部总监莫家文(Gavin Morgan)表示：全球金融巿场持续动荡，将会继续影响香港甲级写字楼巿场，金融、保险、房地产及商业服务行业的需求尤其会显著收缩。展望2009年，企业将进一步缩减规模，使得腾出的楼面增加，而新的租赁需求将主要来自为节约成本而迁往非核心区的租户。九龙东的新供应量充裕，空置率高企，相信会触发各分区巿场的价格竞争，使租金于2009年内进一步下跌25-30%。

莫家文续称：虽然香港写字楼巿场于未来两年将难免出现一定的调整，但前景仍然向好。香港除了是地区金融中心外，其作为与纽约、伦敦三足鼎立的环球金融中心的地位也正在加强，所以香港写字楼巿场的长远租金增长潜力仍然优厚。根据过往记录及仲量联行预测，写字楼巿场将于2010年底时开始出现回升迹象。

香港主要写字楼指标 -- （变动％）

* 初步数据

商铺

2008年零售市场以繁华的景象揭开序幕。由于薪金及奖金增加，加上年初来港游客不断上升，香港私人消费开支于年初在通胀加剧及股巿波动的情况下仍然上扬。畅旺的内部消费巿场及持续增加的游客人数，刺激零售巿道上升。2008年上半年，由于本地消费者及游客对高价商品的需求仍然高涨，珠宝钟表代理商对街铺需求旺盛，带动街铺租金大幅上扬。因此，街铺及优质购物中心的整体租金于2008年上半年分别上升18.2%及10%。

进入下半年，市况逆转。随着全球金融风暴的负面影响逐步浮现，股票市场下挫，就业市场不稳，令财富效应削弱，消费及就业信心下调。与此同时，受到企业收紧旅行开支的影响，加上外币较港币疲弱，致使访港的长途旅客减少，令香港旅游业受到打击。虽然2008年前10个月零售销售总额取得了12.7%的增长，但9月及10月份零售业销售额明显下跌，显示未来有可能出现负增长。

信心下调、需求疲弱，加上部份零售商结业，自2008年第3季起商铺业主开始承受压力。街铺及优质购物中心的租金在上半年取得理想增长，但下半年则分别下跌了11.9%及10.6%。2008年前11个月，街铺租金取得4.1%的轻微增长（2007： 上升17.8%），优质购物中心租金则下跌1.6%（2007：上升13.5%）。

街铺资本值在2008年上半年增长10%，然而，受到租金下跌、需求收缩及融资困难等不利因素影响下，街铺资本值在2008年下半年下跌13.4%。总结2008年前11个月，资本值下跌5%。

Sandalwood 亚太区董事陈永慧表示：受全球经济波动、就业危机及财富效应减弱所影响，消费信心下跌，可以肯定的是，消费者对支出将会极为谨慎，令2009年可能出现零售销售下跌的情况。需求收缩，将迫使零售商缩减营运规模，在明年为业主带来减租压力。Sandalwood是一家由仲量联行和Colonial First State Property Management于2008年4月成立的合资企业，旨在把握亚洲高级零售物业市场的发展良机，并成为首家于亚洲各地提供综合零售物业发展及管理服务的公司。

香港主要商铺指标 -- （变动%）

* 初步数据

住宅

金融市场下降，削弱了在过去两年累积下来的财富效应。需求因就业不稳及银行收紧信贷而放缓，2008年下半年一手及二手住宅市场的交易宗数大幅减少。2008年1月至11月，整体楼宇买卖数量跌至91,000宗，较2007年同期下跌17%，其中70% 是在2008年上半年成交。事实上，2008年11月份录得创新低的3,264宗交易，不仅较去年同期下跌79%，亦低于2003年2月份 SARS期间的水平。

中小型住宅及豪宅的资本值于2008年上半年分别上升7.2%和12.7%。然而，这两个市场在进入2008年下半年后显著逆转，资本值分别下跌了21%及22%。2008第4季，中小型住宅平均资本值下跌17.1%，而豪宅资本值则跌幅更大，下跌18.9%。2008年前十一个月，中小型住宅资本值下跌14.9%，而豪宅资本值则下跌12.1%。

豪宅物业的租赁需求持续下跌。来港的外籍雇员人数减少，加上公司削减房屋津贴，进一步降低对豪宅物业的租住需求，使得租金在2008年下半年下调18.8%，全年跌幅为10.3%。

仲量联行国际董事兼住宅部总监曾焕平表示：全球经济危机不断深化，失业率持续上升，按揭利率可能保持上调趋势，将继续令住宅物业需求放缓。预期信贷市场的紧缩情况会持续至2009年，进一步削弱投资者及自住用户需求。然而，由于未来新供应有限，预料将有助住宅市场免于大幅下调，并缓解资本值的下调压力。

香港主要住宅指标 -- （变动%）

*初步数据

仓储市场

全球经济放缓已逐渐对外围经营环境造成影响，令香港在2008年首10个月的进口和出口增长放缓，仅分别增长8.0%及9.3%。本地消费及外贸市场疲弱，严重影响香港机场及海港的整体货物吞吐量，导致仓储设施的需求放缓。

与其他物业市场的情况一样，工业物业的投资需求于2008年第4季持续疲弱。经过前3季的增长后，货仓租值及资本值于2008年第4季分别按季下跌2.1%及10.4%。值得庆幸的是，香港优质仓储物业的低空置率，为租金下跌带来缓冲作用。2008年全年仓储租金温和上升5.9%，而资本值则下跌3.0%。

仲量联行珠江三角洲研究部主管陈锦平表示：我们预期全球金融市场将会更趋动荡，加上近期全球股市的调整，势必削弱世界各地的消费需求，令消费更趋疲弱，因而压制了仓储设施的需求。然而，中国政府放宽宏观调控措施，应有助防止内地消费开支急速下跌，以及促进中国内地的进口增长。此外，优质仓储没有新供应，将有助维持空置率于相对偏低的水平。

香港货仓指标 -- （变动%）

*初步数据

投资市场

在信贷紧缩的情况下，香港房地产投资市场于2008年放缓，跌幅在下半年尤其明显。2008年下半年，涉及价值1亿港元或以上的土地及物业销售总额仅取得168亿港元，较上半年的457亿港元下跌63%。自2008年上半年以来，住宅、写字楼及商铺的总成交额分别下跌51%、65%及84%。2008年首11个月，涉及价值1亿港元或以上的交易总值跌至625亿港元，较2007年下跌43%。

陈锦平指出：政府没有卖地，是投资活动持续不活跃的原因之一。金融危机自2008年九月以来不断恶化，已进一步压抑投资需求。未来一年，我们预期全球经济将更加不明朗，继续削弱买家对物业投资的兴趣。由于在当前环境下流动资金至为重要，紧缩的信贷市场将继续局限交易量。

前景展望

在评论2009年香港物业市场的前景时，陈锦平表示：随着全球经济危机延续至2009年，我们预期物业市场在短至中期会持续反复波动。由于物业投资及租赁的需求预期会持续疲弱，各类物业的资本值和租金由现在至2010年将出现下调。然而，房地产目前仍被视为较其他金融工具相对安全的资产级别，将有助缓解收益溢价所承受的压力。低空置率及未来供应紧张，应能抵消部分负面影响。

陈锦平总结道：中国政府致力维持中国内地的经济增长，加上香港稳固的国际金融中心地位及强大的经济基础，我们预期整体房地产市场将于2010年下半年出现反弹。