中原：非住宅成交上周井喷 新盘项目低开高走

一、 一周楼市观察

淡季新增供应放缓，非住宅成交上周井喷。

本周商品房总供应面积为4.87万㎡，供应套数为621套，供应的普通住宅项目有：虎门国际公馆、万科•金域蓝湾二期、万科城五期。

本周商品房成交总面积6.81万㎡，环比上升30.86%，同比下降45.09%，合计1124套；其中住宅成交了4.99万㎡，环比上升24.81%，同比下降58.04%，合计452套，日均成交仅有64套；非住宅成交面积为1.82万㎡，共672套，套数环比增加320.60%，同比增加383.45%；非住宅市场成交井喷带动整体回升。

新盘项目低开高走，整体均价有所上扬。

本周东莞市普通住宅成交面积约4.47万㎡，成交套数438套，成交均价为6320元/㎡，环比上升4.32%，上周价格上扬主要有以下几个原因：一是前期开盘项目借助良好的成交势头继续热销且价格有所走高；二是部分楼栋、类别墅单位成交较多价格自然增幅较大。其它老项目价格部分有所松动，整体保持平稳。上周签约量较多的项目有：东田丽园五期6011元/㎡，29套、城蕊首府5477元/㎡，28套、长安花园6165元/㎡，21套，益田•大运城邦一期7956元/㎡，17套、中信•凯旋国际花园二期5988，14套等。

开发商提前市场预热和产品上市，为后市做铺垫。

从上周六、日市场来看，市场营销活动继续升温，大致可以分为两种：一是在售项目销售中的夏日冰爽互动活动及一些名人讲座；二是即将上市的新项目的市场预热，包括样板房开放、咨询中心开放、VIP登记等等。在售项目通过活动聚集人气成交，待售项目通过活动提高市场知名度为后市蓄市；与此同时，一些下半年潜在供应较多区域的开发商抓住时机提前产品上市，抢占先机，避免在“金九银十”高峰时期碰撞。

住宅成交平淡，非住宅车位成交放量。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交量突破6万，环比上升30.86%，成交价格由于成交量较多的基本在5字头以上比上周价格重心有所上移，再加上一些高层单位和楼栋单位签约较多，因此整体价格有所上升。住宅方面成交比较平淡总成交约5万㎡；而非住宅方面单边增幅爆增，在住宅市场持续低迷，大户型项目出货严重受阻情况下，开发商转变营销思路，从住宅转移到非住宅商铺和车位产品上面，从结果来看取得非常好的效果；尤其是个盘如：御泉山的商铺、天骄峰景的车位在上周可以说是疯狂，成交井喷，分别签约为22套和481套，因此商业地产的开发和投资热在住宅市场政策调控下逐步升温，后市商业地产有较大的发展机会。上周常平的东田丽园五期由于开盘后继续热销，以29套的签约量占据第一名，第二、三名分别是城蕊首府、长安花园；紧跟其后的是沉寂了一段时间的益田•大运城邦一期、中信•凯旋国际花园二期、盛和新都会等项目。其中上周成交在20套项目有3个，10-20套项目有6个，其余都在10套以下。

最近一段时间的“焦点”是7月23日，国土部下发《关于进一步做好征地管理工作的通知》,对提高征地补偿标准,补偿直接给农民等做出明确规定。这一措施对农民切身利益得到切实保护，其中最引人注目的是:今年将实施新的征地补偿标准,比原来提高了20%到30%。补偿标准的提高对于一些三旧改造的城市来说，有望加速三旧改造的进程。

一周楼市资讯

1、 宏观经济

我市上半年新增贷款超300亿

人行东莞中心支行昨天发布上半年的东莞金融运行总体情况显示：东莞上半年的存贷款保持较快增长态势。截至6月底，全市本外币各项存款余额5564.43亿元，同比增长15.57%。

外币各项贷款余额3318.58亿元，增幅同比低0.47个百分点，与全省相比，增幅低0.15个百分点。1-6月东莞新增本外币贷款301.5亿元，比去年同期少增12.78亿元。

大朗上半年引资381宗 九成为内资

今年上半年，该镇工业总产值123亿元，同比增长53%。这一数据，比2008年金融危机前高出14%，增速比全市高出28%。1-6月，该镇共引进投资项目381宗，同比增加134宗，投资总额12.6亿元，同比增长49%。其中，内资347宗，占总数的91%，投资主体从“以外资为主”转变为“以内资为主”。

南城上半年完成GDP103.1亿

今年上半年南城绝大部分经济指标实现“时间过半，完成过半”，上半年完成生产总值103.1亿元，同比增长16.1%，增幅高于全市5.5个百分点，高于全省3.4个百分点；完成工业总产值105.3亿元，其中规模以上工业总产值99亿元；第三产业实现增加值71.9亿元，同比增长16.9%，三大产业比重调整为0.05：30.18：69.77，产业结构更加优化。今年上半年，南城全社会消费品零售总额44.1亿元，其中限额以上消费品零售总额33.6亿元；各项人民币存款余额824.5亿元。

上半年进出口增长35.4%

东莞今年6月份的外贸数据依旧很漂亮，进出口总额为105.7亿美元，同比增幅达到35.2%。从上半年来看，东莞进出口总额达到547.1亿美元，同比增长了35.4%，虽仍未达到金融危机爆发前的2008年上半年的水平，但只少了12.2亿美元。但专家分析认为，外贸数据有滞后性，下半年的外贸情况并不乐观。

央行：上半年1.38万亿新增贷款流入房地产市场

央行23日公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年4.63万亿新增贷款中有1.38万亿流入房地产市场。值得注意的是，上半年房地产开发贷款新增1625亿元，对比一季度房地产开发贷款新增3207亿元的数据，二季度的房地产开发贷款新增量为负1582亿元。

2、 政策法规

8月1日起调整物业费须业主“点头”

从市物价局、市房产管理局联合下发的《关于物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》中获悉的。8月1日起，物业费的收取须有商有量，收多少，怎么收，物业管理公司都必须与业主协商而定。物业费的调整须经业主“点头”方可实行，即须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意。

住建部：中央已拨600余亿加码保障房

住房与城乡建设部部长姜伟新近日表示，要坚定不移地继续坚决贯彻落实好国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，加快保障性住房建设，做好利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点工作。

“整顿规范房地产市场秩序不是一次行为就可以解决问题的，要一起共同研究建立房地产市场秩序管理的长效机制。”关于加快保障性住房建设，姜伟新说，为了完成580万套保障性住房建设任务，中央已经下达600多亿元资金。他同时透露，国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已经确定了北京28个城市作为试点城市。

银监会：坚持房地产调控力度不放松

20日，中国银监会召开第三次经济金融形势通报(电视电话)会议。刘明康出席会议并指出，当前宏观经济金融环境仍复杂多变，银行业持续健康发展面临多方面的挑战，特别是政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注。

刘明康对各银行业金融机构强调了有关监管要求：进一步加强地方政府融资平台贷款管理，防范地方政府融资平台的代偿性风险；严格控制新项目贷款，强化贷款风险管理。进一步加强房地产开发贷款风险管理，持续深入开展房地产及相关行业贷款压力测试。严控“高耗能、高排放”、过剩产能、落后产能等“三类”行业项目的授信。对因违背国家政策，尽责调查不到位、违反合规、风险、信审等管理要求而形成贷款损失的，要严厉追究相关人员的责任。

房产税2012年推行个别城市先试点

在财政部近日举行的地方税专题工作研讨会上，有关人士表示，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。不过，全国范围内推行房产税试点的难度较大，试点将从个别城市开始，但他并未透露具体试点城市。

3、 市政规划

桥头新汽车站年底启用

21日，从桥头镇获悉，该镇总投资1.2亿元的新汽车客运站工程目前进展顺利，预计年内可竣工并投入使用，设计客流量为5000人次/天。

4、 市场动态

沪房展会：开发商打折探行情 购房客观望盼降价

正在上海展览中心举行的“第二十七届中国•上海房地产展示交易会”比以往冷清许多，不少楼盘推出打折措施，但幅度不大，试探意味浓厚;购房者则以“看房”为主，在普遍的观望氛围中寻找房价的走势。有60多家房展商参加了此次房交会，数量比今年5月的房交会下降了2/3。这可能是上海展览中心这一“福地”近年来举办的最冷清的一次房交会。　看房者也是以观望者居多，对目前的小幅降价并不满意。

前六月深圳房价跌两成 下半年房价还将继续调整

深圳房价上半年跌去两成,6月份均价跌至17895元/平方米。而房地产大鳄万科也汇报称,上半年万科销售29亿元,已经同比下降29%。至于下半年房价的走势,深圳市规划国土委表示,成交量和价格还将继续调整。

今年1—6月,深圳每月新建商品房均价分别为23117元/平方米、24165元/平方米、20216元/平方米、20381元/平方米、18998元/平方米和17895元/平方米,“和年初相比,6月份的价格下降了22.6%”。

与此对应,深圳上半年的新房成交面积大幅下降,仅为152.92万平方米,比降62.4%。二手住宅成交规模下降比较明显,1—6月,二手住房成交量461.37万平方米,比降5.7%,6月二手住房成交量仅为56.72万平方米,环降41.82%,为今年以来第二低成交量。今年1—6月,二手市场成交比新房市场活跃,二手房成交量是新房成交的3.41倍。

下半年西安楼市四大悬念 促销或将演变成大降价

2010上半年已经过去了，西安楼市从五六月份的持续观望，到七月份的新盘大批入市促销，从市场表现来看，终于迎来了几许暖意，各售楼部的到访量开始有所回升。 对于西安的下半年楼市走势，是在观望中徘徊，还是回暖迎来一波“好日子”?连地产专家也发出“看不明白”的感叹。

悬念之一：西安房价何时见底?悬念之二：促销会不会演变为大降价?悬念之三：调控下房企将如何洗牌?悬念之四：后续调控政策是否更严厉?

北京楼市库存接近年内新高 近期房价或降两成？

随着楼市成交量连续低迷，北京楼市库存量再度增加。中原地产昨天发布的一份报告显示，截至7月20日，北京商品房库存接近今年以来新高，按照目前市场进度，消化当前楼市库存要一年半的时间。在楼市新政出台之后，楼市库存在7月初再次回到90000套以上，目前更是达到了91513套。

尽管当前新房价格水平依然坚挺，不过有些资金相对紧张以及新政后新入市的开发商已经大幅调低了开盘价格。目前，北京打折促销的项目已达到70多个，不少楼盘的促销形式已从以前的暗降转变为打折直降。

北京８月住宅供地面积超7月两倍 7地块全在郊区

8月，北京住宅用地供应大幅上扬。昨天，包括含住宅用地的综合地块，北京市土地整理储备中心新挂出6块住宅用地。加上此前挂出的顺义区林河开发区一块住宅用地，截至目前，8月北京住宅供地将达116.5公顷，比7月上涨两倍以上，也大幅超过上半年住宅供地月均水平。业内人士认为：地市场年内不会出现热炒，价格将继续走低；政府出于平抑地价、房价的考虑，选择更多招标出让的方式，而不再是“价高者得”，这也增加了地价平稳的可能性，有助于平抑房价。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2010.7.19-7.25期间商品房供应总面积为4.87万㎡，共621套。

一周需求：※2010.7.19-7.25期间商品房成交面积6.81万㎡，环比上升30.86%，同比下降45.09%，合共1124套，环比上升110.49%，同比下降8.77%。其中上周住宅成交4.99万㎡，合共452套；非住宅成交面积为1.82万㎡，合计672套。

一周价格：※2010.7.19-7.25期间，东莞市普通住宅均价为6320元/㎡，环比上升4.32%。  

市场存量：截至2010年7月25日，全市商品房累计可售存量为592.67万㎡，合共74039套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为524.03万㎡，合共42558套；别墅可售存量为54.36万㎡，合共1450套。

地产工程信息：

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