瑞峰:成交连续三月低位徘徊 住宅均价未见松动

目录

一、重要新闻回顾
　　1、经济与政策
　　2、市政规划 
　　3、房地产市场动态 

二、土地市场 
　　1．新增供应量 
　　2．商住用地交易 
　　3．商住土地出让预告 

三、房地产市场 
　　1．商品房新增供应分析 
　　2．商品房成交分析 
　　3．潜在供应分析 
　　4．楼盘活动

四、总结

成交连续三月低位徘徊，住宅均价未见松动——瑞峰置业7月东莞楼市报告

概述

7月国内经济政策稳定，欧洲多国银行压力测试结果令人满意，利好消息多，股市绝地反击，沪指收复2600点，经济内外环境良好。房地产调控政策逐步落实，楼市成交“量滞价稳”僵局暂未打破。东莞各项市政规划建设逐步展开，中心镇区审批权限加大，楼市后市发展良好。

一、重要新闻回顾

1、经济与政策

——新华社：欧洲银行业压力测试结果：91家欧洲银行仅7家不及格

欧洲银行业压力测试结果23日公布，接受测试的91家欧洲银行中仅7家不及格。欧洲一些国家对这一测试结果表示满意，认为92%的高通过率显示欧洲银行业有能力抵御可能加剧的金融危险。一些分析师则表达相反意见，称整个压力测试只不过是一场平复市场担忧的“政治游戏”。德国房地产抵押银行、西班牙5家地方银行和一家希腊银行没有通过压力测试，这7家银行总计需要35亿欧元的资金支持。英国、荷兰、意大利和北欧地区的银行在这次压力测试中表现出色。

——国家统计局：上半年经济运行态势总体良好

国家统计局公布，上半年GDP同比增长11.1%，CPI同比增长2.6%。6月单月CPI同比增长2.9% 。上半年PPI同比增长6% ，6月单月同比增长6.4%。6月人民币贷款增加6034亿，同比少增9270亿元，增速逐月回落。规模以上工业增加值上半年同比增长17.6%，全社会固定资产投资同比上涨25%，社会消费品零售总额达72669亿元。数据显示，上半年国民经济运行总体态势良好，继续朝着宏观调控的预期发展，缓解了民众对经济过热的担忧，同时预示下半年经济增速放缓的可能。

——农行上市  股市绝地反击

伴随农行上市，7月股市绝地反击，创今年以来最大月涨幅。7月30日上证指数报收2637.5点；深证成指报收10785.35点。沪深两市共有7家上市公司完成以募集资金为目的的非公开定向增发,再融资总额达到200.96亿元,环比超过6月的155.15亿元,成为今年单月再融资规模最大的一个月。

——东莞上半年经济继续向好回升  主要经济指标已恢复正常年份的水平

上半年东莞完GDP1938.45亿元，同比增长12.1%，比一季度累计增速提高2.4个百分点，比上年全年提高6.8个百分点。规模以上工业完成总产值3426.72亿元，同比增长25.5%；完成增加值800.84亿元，增长24.0%。上半年全社会固定资产投资总额420.77亿元，同比增长4.1%，增速比一季度回落9.2个百分点，比上年同期回落4.1个百分点。上半年全市进出口总额547.12亿美元，同比增长35.4%。其中出口总额307.89亿美元，增长29.4%；进口总额239.23亿美元，增长43.9%。6月，消费品价格指数同比上升2.3%。

——央行：下半年延续适度宽松货币政策

中国人民银行货币政策委员会第二季度例会提出，下半年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。

——三部委否认楼市调控松动

针对楼市调控松动传闻，住建部、银监会、国资委分别给予回应。

住建部：将督促各地继续坚定不移地贯彻国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及相关政策措施，严格执行差别化的信贷政策，坚决遏制投资投机性购房。下一阶段，还将继续采取积极措施，促开工、促销售，努力增加普通商品住房供应，加快推进保障性住房建设和各类棚户区改造；继续加强监管，促进市场平稳健康发展。

银监会：严格执行二套房贷政策

国资委：督促78家房产央企加快退出

——国土部发文：征地须先安置后拆迁 禁止强征土地

国土部近日发出通知，要求征地涉及的拆迁补偿安置工作，要先安置后拆迁，要充分征求被征地农民意见，不得强行实施征地。对于没有及时调整的地方，国土部将不予通过用地审查。应支付给被征地农民补偿安置费，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用问题。

——中央政治局：下半年继续做好房地产调控

7月22日中央政治局会议强调，下半年要坚持把处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系作为宏观调控的核心，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，提高宏观调控的针对性和灵活性，努力促进经济平稳较快发展，着力转变经济发展方式，着力调整经济结构，着力推进自主创新，着力抓好节能减排，着力深化改革开放，着力保障改善民生，增强经济回升向好势头，提高经济增长质量和效益，确保全面完成今年经济社会发展各项任务。

——胡锦涛：下半年以稳定政策为主基调，加快推进财税、金融、价格、房地产、社会保障改革

中共中央总书记胡锦涛7月20日在党外人士座谈会上指出，下半年要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，同时要加强经济监测预测预警，加强宏观经济政策协调配合。

2、市政规划

——东莞：计划5年拿50亿元打造文化名城 或借鉴杭州模式

7月22日，东莞市文广新局召开工作会议，文广新局局长陈志伟在会议上透露，东莞打造“文化名城”调研工作已结束，具体方案有望在8月下旬出台。东莞将连续五年每年拿出10亿元打造文化名城。

——莞市简政强镇工作召开  13个中心镇打造为中小城市

7月30日，东莞市召开全市简政强镇工作会议。会议透露，简政强镇即将扩至除石龙、塘厦外其他11个中心镇和松山湖、虎门港、生态园三个园区。同时，会议明确了中心镇发展方向，即打造成为经济实力强、产业特色浓、生态环境美、辐射能力强、适合创业发展和生活居住的现代化中小城市。这意味着8月开始，中心镇和三大园区将有县一级的审批权限。13个中心镇为石龙、塘厦、虎门、长安、樟木头、常平、麻涌、大朗、凤岗、厚街、石碣、桥头、寮步。

——南城中央生活区确定变为中央商务核心区

几经拍卖波折和规划调整，南城中央生活区确定变身为中央商务核心区。7月，东莞市城乡规划局和南城区办事处联合发出公告，斥资百万，对外征集该片区规划设计方案。由CLD变为CBD,是东莞政府根据经济发展的方向和城市发展的规律所做的调整，而未来城市中央生活区的设置将成为CBD之后的另一大选择。

——深圳地铁与东莞轻轨或在凤岗对接

有消息指出，深圳市正在筹划将现有的地铁12号线从深圳龙岗向西延伸，兴建一条16号线穿过凤岗，共设12个车站，其中4个在凤岗镇内，市民去深圳将会更方便。东莞市轨道办有关负责人则表示，将充分考虑把凤岗纳入R4线范围的建议，深圳地铁与东莞轻轨或在凤岗对接。

——东莞：南城总部基地首期9块总面积逾5万平方米土地即将挂牌上市

南城总部基地首批9地块总面积逾5万平方米，预计建筑面积50万平方米。总部基地位于中部商务办公区，布置在东莞大道、宏三路、隆溪路与南城科技路围合成的用地内，用地1174.5亩，总建筑面积210万平方米。基地分为A、B、C、D组团，除D组团外，均以商务办公用地为主。

——轻轨R2线东城路站开始施工建设

7月30日，轻轨R2线东城路站开始施工建设，至2013年2月完工。东城路站位于东城中路与东城路的交叉路口北侧，埋设于东城中路下呈南北向布置，总长189.9米，宽20.7米，基坑深17.6米，为地下两层双柱三跨结构，采用明挖顺做法施工。是R2线继温南路站之后，第二个开工的站点。

——穗莞深城际轨道东莞段计划明年4月完工

穗莞深城际轨道东莞段 7月开工。东莞段总共有5个标段的工程，目前1标段的施工进程最快，该段424片箱梁将于6个月以内预制完工，而其他各标段的工程也将陆续推进。整个东莞段计划于明年4月份竣工，2012年实现通车。

3、房地产市场动态

——财政部：房产税试点将于2012年开始推行

在财政部近日举行的地方税改革研讨会上，有关人士透露，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。由于全国推广难度太大，会先期选择若干试点城市，同时会给试点城市一定的配套支持措施。业界普遍认为，房产税延期开征，不会影响现在房价的下行趋势。

——国土部：下半年将重点查处房地产违法违规用地

国土部15日召开新闻发布会表示，上半年查出1436宗闲置土地，下半年土地供应要向基础设施、新兴产业、保障性住房等民生项目倾斜。重点查处“两高一资”、产能过剩和重复建设项目等违反国家产业政策、供地政策的用地行为，重点查处房地产项目违规违法用地特别是违规向别墅供地、囤地炒地、擅自改变保障性住房用地性质行为，以及违法开采稀土等矿产资源行为。

——市住房公积金管理中心：东莞年内实现公积金自动还贷

市住房公积金管理中心副主任温远军昨日透露：住房公积金跨行按月提取将会在今年内实现。这意味着不仅住房公积金放款速度将加快，只要与公积金中心签订相关合约，即可实现每月跨行自动还贷。住房公积金跨行按月提取系统一旦测试通过后，市公积金管理中心与10多家贷款银行签订工作协议，明确工作程序和责任，并向社会公布，正式接受按月提取的申请。计划在今年内，我市住房公积金将在10多家银行实现跨行按月支取还贷。

——莞商品房预售新规：《商品房预售款收存管理的实施方案》和《关于我市商品房预售款使用实施差异化管理的方案》公示

7月30日，东莞市住建局联合房管局制定的《关于我市商品房预售款收存管理的实施方案》、《关于我市商品房预售款使用实施差异化管理的方案》（征求意见稿），在住建局网上进行公示。实施方案提出，以后预售商品房的栋号和预售款专用账户都将在东莞建设网上进行公示，购房者可上网查阅。同时购房者在买房支付首期款时，需持开发商出具的《缴款通知书》将款项打入《预售证》指定的预售款专用账户上，款项支付后，开发商应向购房者出具房地产行政主管部门监制的《商品房预售资金进账通知书》。实施方案明确规定，违反预售款方案的，市住建局将按照有关规定处理，并暂停办理该公司的房地产开发经营手续。方案中则提出，将建立项目风险预警机制，根据预售人（开发商）的诚信守法经营等情况，分为信誉监管（A级）、常规监管（B级）和特别监管（C级）三个等级，实行差异化监管。

二、土地市场

1．新增供应量

——总供应量与上月基本持平，商住供应量稍有收窄

据东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，7月东莞土地市场总供应面积达191440㎡，其中，商住用地4宗，供应面积为100360㎡，环比分别下降33.33%和23.35%。本月商住用地占总供应量52.42%，商住供应比率环比小幅收窄，与09年同期相比，商住供应量大幅下降超过7成，主要是因为去年7月大朗镇大井头村一幅236660㎡的土地成功挂牌出让，导致同比供应量有较大差异。

2．商住用地交易

——优质地块依旧是市场亮点

7月东莞土地市场共成交商住用地4宗，成交总价约6.6亿元(含南城白马地块工业部分)。从现场交易情况看，优质地块依然受到开发商的青睐。如大朗镇巷尾村和谢岗镇广场中路西侧地块，开发商关注度较高，竞投激烈。而本月亦有地块遭到流拍，地块位于桥头镇大洲村。地块优劣分明，开发商拿地相当理性。

3．商住土地出让预告

总结：7月东莞土地市场总供应量与上月基本持平，商住供应量小幅收窄，商住供应量占总供应量约50%。成交方面，开发商对地块优劣态度依然分明，部分优质地块受关注度极高，竞投激烈，成交价理想。从地块出让预告得知，大朗、万江、寮步等经济及房地产发展相对成熟区域又将推出商住用地，体量适中，值得市场憧憬。

三、房地产市场

1．商品房新增供应分析

——新增供应放量明显回升,后市供货量得到有效补充

新增供应明细

根据东莞市房产管理局公众信息网公布数据统计显示，7月份加推新品项目众多，东莞商品房备案预售面积41.7万㎡，6133套。其中商品住宅备案预售面积32.98万㎡，3987套。非住宅备案预售面积8.76万㎡，2146套。

商品住宅新增供应趋势

根据东莞市房产管理局公众信息网公布数据统计显示，7月东莞商品住宅新增预售面积32.98万㎡，环比增加86%，同比减少0.6%。1-7月商品住宅累计新增供应223.99万㎡，同比减少6.21%，为4年来同期最低。金九银十即将到来，市场政策基调也已稳定，预计8月份市场新增供应会进一步加大。

新增供应区域分布

7月新增商品房供应区域分布相对集中，南城区和常平镇所占比重较大，寮步、大岭山凤岗、厚街、清溪、长安等都有相应放量。凤岗的祥利上城和石碣的誉轩项目为新上市项目。

新增供应区间比例

7月新增普通住宅3933套，别墅54套。90㎡以下占商品住宅新增供应总量65%，90-130㎡占28%，本月供应以小户型为主，原因是菁英时代、誉轩等项目新增体量大，且多以小户型为主。

商品住宅累积存量

7月份商品住宅供应增加，而成交依然没有明显回升，供需比加大，累积存量达到467.9万㎡，后市消化压力增大。

2．商品房成交分析

——成交依然疲软，市场期待“金九银十”

商品住宅成交走势对比

7月高层密集调研，确定下半年政策基调，市场观望情绪依旧，楼市成交量没有上升迹象。本月成交21.29万㎡，环比上月增加2.75%，同比下降56.56%。调控政策出台后，成交量已经连续三月低位运行。1-7月累计成交量203.64万㎡，同比下降39.88%。

整体价格走势

——稳定政策下“量滞价稳” 僵局依旧没有打破

7月成交和上月基本持平，整体成交均价不仅没有如预期下降，反而有小幅上扬，达到6754元/㎡。环比上月上升6.1%，同比上涨19.58%。扣除高端洋房拉升因素影响，市场成交均价依然企稳。7月暑期楼盘活动频繁，即使个别楼盘已经开始变相降价促销，但市场总体成交量低位运行和成交价高企不下的僵局仍然没有被打破。今年1月份以来，商品住宅成交均价一直在6600元/㎡左右的高位运行，市场成交量除了4月份由于调控政策刚出，很多客户赶在政策执行之前抢先签约而使得成交量上升外，整个市场今年的成交量都不容乐观，后市以量换价压力显现，8月以后或现降价浪潮。

各物业类型成交情况

洋房

公寓

别墅

各区域成交情况

签约排名

本月前十名楼盘签约面积73189㎡，占7月总签约量34%。万科各项目在本月表现突出。常平镇的东田丽园为高品质大社区，本次推出新品签约十分理想。楼市调控下，品牌开发商和高品质社区的综合竞争力显现出来。

3．潜在供应分析

——新开工量回升  后市潜在供应增多

新开工月度走势

据东莞市瑞峰置业市场研究部数据统计显示，7月东莞市商品房新开工面积82万㎡，环比上月上涨78%。1-7月累计开工471.65万㎡，同比去年上涨93%。调控政策基调逐渐稳定，新开工面积开始回升，下半年新增供应量可观。

新开工区域分布

新开工明细

4．楼盘活动

四、总结

1、7月高层密集调研，下半年政策基调尘埃落定，房地产各项调控政策会严格落实，开发商对调控政策松动期待落空。

2、市场观望情绪依旧，东莞7月成交豪宅所占比重大，整体均价没有松动，成交量连续三月在低位徘徊。

3、7月新增供应加大，新开工面积增多。金九银十不远，8月加推新品项目增多，市场存量加大，市场憧憬开发商以量换价，楼市僵局或可打破。

4、楼市成交低迷影响土地市场，7月商住用地供应及成交同比双双大幅减少，开发商拿地优劣分明。