合富辉煌：6月楼市月度分析报告

一.城区商品房供应分析

楼市尚未走出低迷但供应有增无减

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，08年6月东莞城区共有6个楼盘新品供应,比07年同期2个楼盘供应增加4个。新推货总套数约1700套，同比07年同期650套增加近161%。6个新品供应楼盘中，2个为新开盘，其余为旧盘新推，07年同期为2个旧盘新推。08年上半年城区楼市异常低迷，但供应量有增无减，由此可见楼市竞争异常激烈。

城区小户型供应持续不断 激烈竞争局面将延续

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，6月城区6个新品供应楼盘中，其中小户型楼盘1个，也是6月城区唯一新开盘楼盘。1－6月，东莞城区小户型供应持续不断，为了避开竞争，也为了积累充足的客源，一些楼盘延迟入市。如东海阳光，最早给市场信号为“五。一”期间开盘，但最终在6月中旬开盘。未来数月城区小户型供应将会继续得到增加，激烈竞争局面将延续。

城区楼市已基本调整到位 房价趋稳

08年6月城区新推洋房均价约5200元左右,此价格已经低于去年同期新推洋房价格.07年6月城区新推洋房项目主要为景湖春晓,当时均价6600元左右.房价在07年6月后的一年中经历大涨大跌后,洋房价格已恢复到去年同期,部分楼盘价格甚至低于去年同期. 合富辉煌东莞市场研究部分析，经历半年的楼市调整,房价已经得到理性回归,并且在5月份后趋于稳定.城区房价的加速回归带来了城区销售比重的提高,近两月城区/镇区销售比重已接近1:1.

二、6月莞持续暴雨 减缓楼市成交

08年上半年东莞楼市以低迷拉下帷幕。

07年下半年，东莞楼市进入前所未有的疯狂状态，炒卖成风，楼市一个月一个价，房价破七破八一步到位，民众通宵排队哄抢购房，深圳投资客风起云涌…东莞楼市进入前所未有的高潮。“9.27”房产新政犹如一针强压剂，直插楼市要害――过热投资，楼市高烧被强力终结，终结之后便是降温。

进入民众期待的2008年，伴随着温总理“2008年是中国经济最困难的一年”，东莞楼市步入调整阶段。“2008年也将是东莞楼市最困难的一年”，东莞楼市真正开始降温，东莞楼市由高潮转向低潮。1-2月楼市为小打小闹不痛不痒促销，价格基本无变动，2月底3月初启动调整进程，4月加速调整，5月大范围调整并趋于缓和，6月房价趋向稳定。

数据来源：东莞市房产管理局公众信息网

三、资金链紧张，地产商过冬须谨慎

本月透视

■资金面紧张 过冬需谨慎

6月份，史无前例的股市“十连阴”和持续不断的恶劣天气，5月份有所起色的东莞楼市又下滑到了总成交不足2500套的冷清状态，成交套数不足去年同期的一半，成交金额同比去年下降了55%。

加息可能性正在增加

6月7日央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率一个百分点，这是央行年内第五次上调存款准备金率，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。在央行网站发布的通知中称，此次的调整的目的仅仅是“为加强银行体系流动性管理”，较之前少了“防止通货膨胀”或“控制信贷”等字眼。

自人民币汇改以来，人民币预期升值导致热钱大量涌入国内。央行连续提高存款准备金收紧流动性，减少资金流向股市和楼市途径，股市楼市泡沫被刺破。但是，由于国际原料价格传导、国内禽畜疫病以及灾区重建加大国内需求，收缩流动性的货币政策对PPI和CPI指数高企无能为力。

而且提高存款准备金对市场的负面效果正在显现，市场正常生产的企业难以贷款，资本市场降幅惊人。本年度中央的政策重心将在防通胀和防衰退之间摇摆，央行继续提高准备金的可能性正在减少。

加息有利于为国内投资过热降温。但相对于美国，国内利率较高，加上人民币汇率上升的预期，如果央行打开加息通道，在目前的外汇管理体制下，热钱更会通过各种渠道肆无忌惮的流入国内，加剧国内流动性泛滥。

合富辉煌东莞市场研究部认为，央行如决定升息，必先加强外汇管制，封堵热钱入境通道。六月份国家外汇管理局制订专门针对服务贸易外汇管理规定等迹象表明，央行启动升息的可能性正在增加。

四、合富辉煌：6月东莞土地交易情况

1、 本月供应地块

工业用地继续上月的大面积放量

08年6月份东莞市土地供应共24宗，供应面积高达77.3万平方米，环比上月增长了51.2%,同比07年6月份涨幅为395%。纵观08年上半年的土地供应情况，6月份的土地供应面积和宗数都是各月中最高的，主要是工业用地的集中放量拉升了整体的供应量。

6月份24宗供应地块中，商住用地占4宗，面积为252301平米，占总供应量的32.7%。本月工业用地的供应量最大，占总供应面积的65.7%，共供应15宗，供应面积达507408平米。

由合富东莞公司市场研究部的统计数据所得，07年工业用地供应总面积为503979.6平米，本月507408平米的工业用地，其供应面积已经超过去年工业用地的总供应量。本月的工业用地供应继续上个月的大面积放量，而且还是集中在松山湖北部工业城。本月大岭山的工业用地供应量也占了一定的份额。

五、土地交易市场整体气氛依然冷清 流拍地块数量增加

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，2008年上半年由东莞市土地交易中心公开拍卖的地块共有83宗，但实际成交的地块只有72宗，成交总面积为338.6万平米。流拍的地块多达11宗，流拍面积高达42.7万平米，同比07年上半年的流拍地块面积增加586%，而比07年一整年的流拍土地面积增长447%,涨幅惊人。

除了个别的优质地块能引起多一些的开发商到场竞买地块，其余的上市交易地块的交易现场几乎都是冷冷清清，前去参与地块竞拍的竞买人寥寥无几，因此一般地块都是以底价或者稍高于出让底价的价格成交。而且不断有商住类地块流拍。08年上半年流拍的11宗地块中，有6宗是商住类用地，占了流拍地块总数的55％；其余的5宗流拍地块分别为2宗寮步的商业地块、2宗石碣的工业用地和1宗松山湖的科研设计用地。合富辉煌东莞市场研究部分析，流拍现象一再出现，主要是受到楼市持续低迷的情况影响，当然也会与地块自身素质有关，同时显示出东莞市开发商的资金压力更为紧张，土地市场的寒冬还将持续。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，土地交易市场的冷淡局面，与东莞楼市进入08年后的持续萧条现象有直接的关系。市土地交易中心于今年1月份公布了20081005南城中央生活区的地块拍卖信息，预定于08年6月18日公开拍卖。由于该宗地的规模巨大而且地理位置十分优越，一度引起多家开发商的密切关注。但是在3月份的时候，东莞市国土资源局发布的公告称：因城市规划实施细部调整，经市人民政府批准，东莞市国土资源局决定取消中央生活区一期地块（20081005）拍卖出让活动，待规划调整工作完成后，将另行发布地块出让公告。08年开始，东莞的楼市已经进入寒冬时节，2月底至3月初，在万科、光大降价风潮的影响下，东莞楼市一度进入恐慌阶段，东莞土地市场也受到房价降价浪潮的连锁反应，进入低谷。此次南城“巨无霸”地块的拍卖取消，其中一个因素肯定是受到东莞楼市寒冬期延续的影响。