松山湖楼市供应增速明显 寮步镇签约量大幅增加

　　一.城区商品房供应分析

 　　城区7月新推货量同比去年略增  新盘出货意愿明显

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞城区共有3个楼盘新品供应,比07年同期4个楼盘供应减少1个。新推货总套数约1300套，同比07年同期约1100套增加约两成。3个新品供应楼盘中，2个为新开盘，比去年同期增加1个。08年以来，商品房销售放缓，市场主要为在售旧盘。同时，开发商迫于资金回笼压力，新盘出货意愿明显，在楼市没有完全恢复信心情况下仍然增加供应。

　　“90/70”项目陆续推出，大户型需求旺盛催生“合拼户型”

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月城区3个新品供应楼盘均为中小户型（国际公馆三期为合拼户型），多为“90/70”项目。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，“90/70”政策出台已过两年，“90/70”项目在08年将继续推出，楼市供应结构正发生着革命性变化，90平方米以下户型得到了大幅供应。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞市场需求偏爱大户型产品，“90/70”政策催生了“合拼户型”的研发，一来满足市场对大户型的需求，二来减轻90平方米以下产品销售压力。如7月推货楼盘国际公馆三期，87%户型为合拼户型，包含“2合1”和“3合1”户型。

　　宏观调控功效明显 7月城区新推货均价已比去年同期低约1000元/㎡

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月城区新推洋房均价约5500-6500元左右,与去年同期新推洋房价格7000元左右相比，每平方下调约1000元左右.去年7月城区新推洋房项目主要为景湖春晓、景湖湾畔和理想0769,价格均在7000元/㎡上下，而今年7月城区新推货价格则普遍回落在6000元以下。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，“9.27”政策功效明显，城区房价已得到明显回调，普遍楼盘回调幅度在15%以上，不少楼盘回调幅度已达三成。

　　二．商品房新增供应分析

　　1．总体特征

　　住宅供应量无论同比还是环比均略有减少

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞全市商品房新增供应约6155套，供应面积约58.6万㎡。其中住宅新增供应4453套，环比略少7.2%，同比减少16.2%；住宅供应面积47.9万㎡，环比减少3.2%，同比减少8.4%；非住宅新增供应1702套，供应面积约10.8万㎡。7月住宅供应面积无论是同比还是环比均略有减少，一定程度缓和了当前楼市“供过于求”关系。

　　合富辉煌东莞市场研究部分析认为，7、8份为历年楼市淡月，楼市供应量的减少为情理之中。当前楼市仍未走出低迷，也是开发商放慢楼市供应步伐原因之一。

　　2．商品住宅新增供应区域特征

　松山湖楼市开发提速 楼市供应增速明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞市共有9个区域商品住宅新增供应，环比6月份11个减少2个区域。和6月份一样，四大城区除莞城区外均有不同程度供应，住宅供应量约22.4万平方米，占全市供应总量的47%，城镇区供应格局维持着6月的“五五分”。

其中，松山湖楼市供应量增速明显，7月供应量全市排名第三，主要供应楼盘为新盘长城世家。松山湖为中国最具发展潜力的高新技术产业开发区，其自然环境优良，交通便利，区位优势明显，，主要以中高端或高端项目为主。松山湖楼市开发先于科技产业发展，近年楼市开发提速中。07年上半年松山湖无商品房新增供应，08年上半年商品房新增供应量则为13.1万平方米，全市排名第12.

　　08年7月东莞全市住宅供应楼盘分布情况

　　08年寮步镇楼市供应量大幅增加 楼市竞争激烈

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上图，南城区住宅新增供应量最多，寮步镇新增供应楼盘最多。和松山湖一样，寮步镇为东莞市另一个楼市开发提速区域，08年寮步镇楼市开发火热，预计在售住宅楼盘数量将达8个之多，楼市竞争异常激烈。

　　3．商品房新增供应产品类型特征

　　08年7东莞全市新增商品房供应按产品类型划分表（单位：㎡）

　　别墅供应面积大幅增加 公寓供应量得到一定回落

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，如上表，住宅方面，7月别墅新增供应面积7.2万平方米，无论是同比还是环比均有大幅增加，别墅供应楼盘主要为万科双城水岸和锦绣山河；洋房新增供应面积约38.1万平方米，与上月基本持平；公寓新增供应面积约2.6万平方米，无论是同比还是环比均大幅回落。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，08年上半年公寓供应量较大，目前主要以在售旧盘为主，预计下半年公寓供应量将有所减少，公寓供求矛盾将有所缓和。7月公寓新增供应主要为寮步鼎峰品筑和常平金凯水都搭配小户型。

　　合富辉煌东莞市场研究部分析认为，非住宅方面明显特征为写字楼供应得到增加，随着东莞市经济社会双转型的推进，未来写字楼需求将会增加，写字楼供应量将会随之增加。7月写字楼供应主要为南城盈峰商务中心。

　　4．楼市供应结构

　　小户型供应持续增加 101－110㎡户型供应量最多

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月小户型供应持续增加. 以10㎡区间差划分,7月全市供应面积前5名面积区间中，90平方米以下区间段占了三席（6月份前5名面积区间中90平方米以下户型仅占两席）.供应面积前5名面积区间段分别为:101－110㎡、 71－80㎡、81－90㎡、111－120㎡和61－70㎡

　　90平方米以下户型供应套数首次超过90平方米以上户型

　　“90/70”供应比例刷新历史最接近值

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以90㎡为户型界线，按套数划分，08年7月东莞全市商品住宅供应结构为：90㎡以下占52%（5月份为48%），90㎡以上占48%（6月份为52%）。90平方米以下户型供应套数首次超过90平方米以上户型，“90/70”供应比例刷新历史最接近值。“90/70”政策功效将在下半年进一步显现，楼市供应结构将继续刷新历史最接近点。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞市场从来偏爱大户型产品，“90/70”政策将催生更多“合拼户型”的研发，一方面满足东莞不断的对大户型的需求，另一方面缓和小户型销售压力。如7月开盘楼盘国际公馆三期，此次推货87%的户型为“2合1”或“3合1”户型。

　　三．商品房销售情况分析

　　1．总体特征

　　住宅签约面积环比增加超两成 同比减少近六成 市场仍未走出低迷

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞全市商品房网上签约量2916套，其中住宅2631套，非住宅285套。商品房签约面积35.4万平方米，其中住宅面积31.7万平方米，非住宅面积3.7万平方米。

　　08年7月东莞市商品住宅网上签约套数2631套，环比6月增加16.47%，同比07年7月减少近六成；住宅签约面积约31.7万平方米，环比6月增加超过两成，同比07年7月减少近六成。7月份住宅签约量环比上月约两成的增加，楼市供求矛盾得到一定的缓和。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，去年7月，深圳投资客大举进军东莞，在短时间内抬高东莞房价及增加住宅签约量，市场存在着不理性增长因素。但今年7月同比去年近六成大幅度减少的住宅签约量明显处于较低的水平，市场仍未走出低迷。

　　2．商品住宅月度销售量走势分析

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，与07年同期相比，08年7月表现出相同的走势：7月环比6月签约量增加，所不同的是07年7月环比6月增幅为5.8%，而08年增幅则为24.9%。虽然08年7月签约量环比增加明显，但同比却大幅减少近六成。如上图，08年各月签约量均比07年同期低一个水平，销售量大幅下滑。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，8月份为历年楼市淡月，加上迎来千载难逢08北京奥运，民众将把生活热点投向奥运会，楼市成交将会得到一定程度的减缓，预计8月份签约量将会维持7月份上下水平或者有所减少。

　　3．商品房销售量区域分析

　　签约量连续数月区域集中化明显 寮步镇签约量大幅增加

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市33行政区域（含松山湖）共有28区域有商品住宅成交，环比6月减少1个。洪梅、高步、企石、石碣和道滘镇无商品房签约.东城区近几月楼市成交量增加明显，连续2个月销售量全市第一，7月主要签约楼盘为新世纪星城和景湖名郡。寮步镇7月签约量大幅增加，从6月签约量全市排名第八上升为7月份第二，主要签约楼盘为万科城市高尔夫和丰泰城。南城区近两月签约量有所下滑。最近几月东莞楼市成交一个典型特征为区域集中化明显，7月全市成交套数前3名成交之和占全市成交总量的50%。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞全市商品住宅成交约2600套左右，其中月销售量100套以上区域仅8个，环比上月持平.其中签约量100-200套5个,环比6月减少1个，200-300套空缺,300-400套2个，400-500套空缺，500套以上仅1个。
城区房价趋于稳定 城区成交比重渐下滑 镇区则上升

　　合富辉煌东莞市场研究部分析认为，3-5月城区价格下调明显，刺激一定的成交，导致城区签约比重上升。随着城区房价的趋于稳定及镇区房价的下调，城区成交比重在下滑，反之镇区成交比重呈上升之势。08年7月城区签约比重为46.2%（6月为48%），镇区签约比重为53.8%（6月为52%）

　　四．区域市场供求分析

　　08年1-7月东莞市各区域楼市供求关系一览表

　　厚街、石龙、万江和石龙为东莞市楼市消化压力较大突出区域

　　如上图，08年1－7月新增供应总套数1000套以上区域中，厚街镇供求比最大，达4.22，存在着较大的消化压力；其次为石龙镇，08年楼市供应量较大但销售量水平有限，存在着不小的消化压力；再次为万江区和大岭山镇，供求比均达2.88左右，两区域08年楼市供应增速明显，存在着一定的消化压力。7月楼市供求压力减缓区域主要有虎门、莞城和石龙。7月楼市供求压力加大区域主要有南城、厚街和万江区。

　　1.南城区：

　　南城区为全市供应量最大区域，当前保持全市中等水平供求关系，7月份供求压力在加大。7月份主要新增供应楼盘为国际公馆三期和塞纳嘉园，7月份签约量20套以上楼盘主要有：尚书银座、塞纳嘉园、东骏豪苑、景湖湾畔、江南第一城和国际公馆三期。南城区7月住宅签约总套数354套，全市排名第三，近两月名次有所下滑。

　　2.东城区

　　东城区为全市供应量第二区域，7月份主要新增供应楼盘为新世纪星城二期和锦华商住楼。7月住宅签约总套数为571套，名列全市第一。住宅签约套数前5名楼盘为新世纪星城、景湖名郡、东海阳光、花园城和景湖春晓，占东城区签约总量的94.4%，签约个盘集中化明显。其中新世纪星城以278套签约量稳居全市签约套数榜首。

　　3.莞城区

　　莞城区7月无新增楼市供应，08年1－7月份新增供应套数全市排名第八。主要在售楼盘为万科运河东1号和塞纳河畔。7月莞城区住宅签约总套数148套，全市排名第五，其中万科运河东1号签约127套。

　　4.万江区

　　万江区08年楼市供应增速明显，08年1－7月份新增供应套数全市排名第六。主要在售楼盘为理想0769、阳光海岸和风临美丽湾。7月新增供应楼盘主要为理想0769.万江区7月楼市供求比为2.88，表现出一定的供大于求现象，消化压力在加大。7月份签约总套数121套，全市排名第七。主要由理想0769和风临美丽湾成交构成。

　　5.厚街镇

　　厚街镇08年以来楼市供应量较大，08年1－7月份新增供应套数2490套，全市排名第四。7月份新增供应楼盘主要为鹿港小镇。7月份签约总套数112套，全市排名第八，主要签约楼盘为鹿港小镇、盛和广场和新世纪巸和居。

　　6.虎门镇

　　虎门镇为东莞楼市主要供应区域，08年1－7月份新增供应套数2036套，全市排名第五。7月份住宅签约总套数为144套，全市排名第六。签约套数20以套楼盘4个，主要签约楼盘为地标大厦、东海山庄和凯蓝公馆。

　　7.长安镇

　　长安镇08年1－7月份新增供应套数1152套，全市排名第十一，7月份长安镇无新增楼市供应，7月住宅签约总套数为84套，全市排名第十，主要签约楼盘为陶然豪园和长安花园。

　　8.常平镇

　　常平镇为全市楼市开发热点区域之一，近期楼市供应呈现一定程度的萎缩，08年1－7月份新增供应套数838套，全市排名第十三。7月新增供应楼盘为金凯水都，供应套数仅29套。7月住宅签约总套数为75套，全市排名第十一。7月份住宅签约楼盘达12个，楼市竞争异常激烈，其中签约套数10套以上楼盘仅三个，为金田花园、东田丽园和新天美地花园。常平楼市竞争激烈的同时，楼市供求矛盾相对缓和，08年1－7月表现为供不应求，供求比仅为0.9：1

　　9.樟木头镇

　　樟木头镇近期楼市供应出现萎缩，08年1－7月份新增供应套数仅232套，全市排名第十八，处于全市中下游水平。7月无新增楼市供应，7月签约套数仅52套，全市排名第十四，主要成交楼盘为加州阳光海岸和中惠香樟绿洲。

　　10.塘厦镇

　　塘厦镇08年1－7月份新增供应套数1438套，全市排名第十。塘厦镇楼市需求相对平衡，楼市供求比仅1.3。7月份住宅签约套数为151套，全市排名第四。和常平镇一样，塘厦镇楼盘众多，7月份住宅签约楼盘达10个之多，楼市竞争在加大。7月签约套数20套以上楼盘为万科双城水岸、隆福花园和塘厦东郡，占全镇签约量67.3%。其中，万科双城水岸为纯别墅签约，签约套数达51套，稳居全市别墅签约楼盘之首。

　　11.凤岗镇

　　和樟木头镇一样，作为东莞市楼市重镇凤岗镇近期楼市供应出现萎缩，08年1－7月份新增供应套数仅199套，全市排名仅次于樟木头，排名第十九。7月无新增楼市供应，7月签约套数仅32套，全市排名第十五，主要签约楼盘为三正财富新地和蓝山锦湾。

　　五．商品房成交价格分析

　　（一）商品住宅签约均价情况

　　持续数月中高端住宅成交比重增大，造成“上涨假象”

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞全市商品住宅签约均价约6672元/㎡，环比08年6月6121元/㎡上涨9%，上涨原因为7月中高端盘大量成交拉高整体房价。粗略统计7月份签约均价6000元以上面积比重达39%（以栋签约均价为基础），其中签约均价6500元以上面积比重约32%，8000元以上面积比重约18%，10000元以上面积比重约11%。7月份为08年以来中高端住宅签约比重最高的一个月，尤其以别墅签约比重增大明显。7月份别墅签约总套数约112套，签约面积约3.9万平方米 ，签约面积占全市比重约12.6%，签约均价约18600元/平方米。

　　全市住宅主要成交均价区间4000-5500元/平方米 

　　其中4500-5000元/平方米占绝对比例

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市住宅成交主要均价区间为4000-5500元/平方米，成交面积占全市比重达47.7%。其中，以500元为间隔，4500-5000元/平方米为全市住宅主力成交价格区间，成交面积占全市比重为20.4%，占据全市绝对比例。

　　7月城/镇区房价趋渐“一体化”

　　镇区洋房签约均价高于城区

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市住宅签约均价约6672元/平方米，其中洋房5116元/平方米，公寓6353元/平方米，别墅18584元/平方米。其中城区洋房5320元/平方米，城区公寓7003元/平方米，镇区洋房5463元/平方米。合富辉煌东莞市场研究部分析认为，08年以来，城区房价得到大幅下调，镇区房价相对坚挺，导致城区签约面积比重上升，城/镇区房价短期内“一体化”，并且7月镇区洋房签约均价高于城区。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，东莞市不乏房价高于城区的镇区，如经济强镇长安、虎门及临近深圳的塘厦、凤岗等镇区。随着东莞城区城市建设的推进，城区房价在未来将拉开与镇区的距离。

　　（二）每日签约均价走势

　　住宅

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月东莞市住宅每日走势呈一定的起伏状态，每日签约套内均价最低价6014元/㎡(即建筑均价4992元/㎡)，与上月最低价基本持平；最高价11998元/㎡(即建筑均价9958元/㎡)，比上月最高价8668元/㎡高出2040元/㎡；主要套内均价主要区间为6390-8025元/㎡，即建筑均价5304-6661元/㎡，与上月价格水平不相上下（上月主要均价区间为5500-6400元/㎡）,取中间值5983元/㎡，与上月基本持平（上月为5950元/㎡），一定程度说明普通住宅成交均价维持着相对的稳定性。

　　7月中高端住宅成交量明显多于6月份（尤其别墅的成交），7月份签约套内均价高于6月最高价8668元/㎡的天数达到了7天，一定程度说明7月份整体均价被中高端住宅拉高，导致7月住宅签约均价要明显高于6月份（备注：以上建筑均价均由套内均价按平均实用率83%推算所得）

　　别墅

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞市别墅每日价格走势起伏不定，每日签约套内均价最低价6899元（即建筑均价6554元/㎡），比上月最低价5249元/㎡高出1650元/㎡；最高价21535元/㎡（即建筑均价20458元/㎡），比上月最高价24626元/㎡低3091元/㎡；主要套内均价区间位于10090-17874元/㎡（即建筑均价区间在9586-16980元/㎡），总体签约价格水平环比上月有一定幅度上升（6月主要套内均价区间为6300-12000元/㎡）。（备注：以上建筑均价均由套内均价按平均实用率95%推算所得）

　　商铺

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月东莞市商铺每日签约套内均价最低价1523元/㎡，低于上月最低价；最高价31806元/㎡，比上月最高价低5000元/㎡,主要成交价格区间为6609-14256元/㎡，即建筑均价主要区间5948-12830元/㎡，环比6月有所下调（6月主要建筑均价区间为7500-15500元/㎡) （备注：以上建筑均价均由套内均价按平均实用率90%推算所得）

　　办公类

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月办公类商品房每日成交套内均价最低价5695元/㎡，与6月基本持平，最高价14422元/㎡，与6月不相上下。主要套内均价区间集中在5984-12004元/㎡, 价格区间拉差较大（6月主要套内均价区间为11396-13991元），一定程度说明7月份低质素的办公楼成交量得到了增加。

　　六．潜在楼盘供应情况

　　7月东莞商品房新开工面积约45.5万㎡，环比增加44%

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年7月份东莞全市商品房新开工面积约45.5万平方米，环比6月份31.5万平方米增加四成.7月份商品房新开工项目主要集中在8个区域，比6月增加3个。其中万江区新开工面积最大，达10.67万平方米，供应楼盘为鸿福路旁大盘－幸福花苑（推广名：上东国际），此楼盘在去年年底开始动工，预计将在8－9月份开盘，首推范围为1－7#和19－21#全部或部分产品；南城区新添一项目－海蓝湾，产品以低层和多层住宅为主。