中原地产车德锐：南城总部基地将成地产总部基地

中原地产车德锐

    拍卖出的9地块楼面地价才1060多元，这个地价绝对是低估的

    南城总部基地是东莞大道的中心地段，区位优势非常突出和明显。而总部基地的现状是周围全是工业区，大部分的土地都是为工厂企业所用，包括南方物流等等。

    从配套上来讲，除了工业以外，还有建材市场，五金市场，小商品城的打造，但这些只是阶段性的经营，将来还是要撤掉，进入总部基地的二期开发和三期开发等等。拍卖出的9地块楼面地价才1060多元，这个地价绝对是低估的。作为中心区的一块地，而且是未来黄金大道，财富大道总部经济长廊的地块，拍卖成这样的价格绝非偶然。后来就给了一个定性，不是市场化的行为，而是政府的主导行为。

    关于南城总部基地，从经济层次去谈，更多的是感受到南城政府，甚至东莞政府在决策上高度的智慧，这简直是放水养鱼的事情。刚开始对总部基地的发展非常迷茫，不知道东莞会有怎样的总部企业，怎样性质的总部企业会进驻到中心区。从市场表现来讲，周边的一些楼盘，包括凯旋国际、香树丽舍也并没有提前反映未来发展的潜力，这些都是非常奇怪。

    南城总部基地把9大房地产企业招进来以后，这里将会成为东莞的示范性区域或者是风向标。南城总部基地二期、三期的开发也会引来更多的开发企业。既然东莞一流一线的、本土最大的开发商都已经在这里扎堆，那将来将会吸引更多大规模，有实力的开发商。

    东莞大道是一个财富大道

    总部基地更多的是形成“地产总部基地”的概念。之所以现在价格比较低，其实是政府让利给先行部队，希望把这个地方做旺后，等土地价值提升后，后续开发中的价格就不可能是以前的价格，将会有大幅度的上升。南城发展的第三产业已经占70%，9大房地产企业进驻后，南城第三产业的发展还要提速，意味着南城经济将受到影响也开始提速，使整个南城的经济再上一个台阶。而开发商利用这么低的成本，在中心区总部基地拥有一个写字楼，这也是企业形象宣传的一个需要。如果未来在整栋楼挂上企业的标识，那对于企业形象的提升，开发商做大做强，都提供了一个很好的基础。东莞大道是一个财富大道，经过的车流、人流看到总部基地的这些企业大厦群，将帮助企业宣传从东莞走向珠三角，走向全国。

    东莞楼市金九银十退后 价格趋向稳定

    综合各方面的判断，东莞楼市金九银十会退后一点。从现在的金九银十开始到未来1-2年，楼市的走势将是一个结构性的调整。

    什么叫结构性的调整？分几个角度去讲，首先就是物业上的调整。南城总部基地的未来可能发展商业地产的机会更大一些，开发商投资力度会更大一些。而住宅投资，经历三年的上涨情况后，就会进入一个退潮，从热潮进入退潮。

    其次，区域上也会产生分化。中国这么大，一线城市的房地产市场压力的确非常大，国内还有很多二、三线城市，还有西部大开发，这些地方发展的后劲是非常足的。而东莞就是位于二、三线城市，可能并不是政府政策调控重要的一个目标。

    中心区以及中心城镇的房地产发展趋势依然是向上的，但是经济发展比较慢，供应量比较大的区域还是会分化，价格就会平抑一些。而南城总部基地，毋庸置疑趋势就是向上。中心城区，特别是南城这一带，一年的时间就会发生很大的变化。台商大厦以及广盈大厦、信息大厦等，不管是商业和酒店都会逐步的完善。台商大厦马上就要开始销售，售价接近23000元/平方米，假设这种价格刺激到周边的住宅和物业，涨价在所难免。中央商务核心区明年年初就会确定规划，价格不会低，这对于整个南城的带动作用会很明显，所以2011年之后，这个中心区包括南城这片区将发生很大的变化。

    通过金九银十的一些数据发现，金九银十虽然有很多推货量，但新盘的量不像之前预期的那么大。金九银十新增的供应量就是在80-90万平方米之间，两个月平均下来，9月份和10月份大概一个月就是40-50万平方米的量，也只是和4-5月份供应量相当，这意味着金九银十的供应量比预期要低。

    由于市场调整、开发商观望、其实有很多东西在放缓，加上雨水的季节，导致工程结构放缓，本来想建多几栋，看到市场不怎样，观望的情绪导致工程开发量上平抑，使供应量不像预期那么大，与此判断价格将趋向稳定。有个信号不可忽视，8月31日人民日报社发表了一篇“房价合理回落大趋势”的一篇文章，这可能是一个释放的信号，政府新一轮的政策调控，或将在金九银十加大投放的力度。

    从需求上来讲，市场累积了一年多的需求。从去年的金九银十累积到现在的金九银十，本应该在今年五一释放一波的，但五一遭遇了楼市调控，积累的需求或将会放到金九银十。释放有一个特点，就是以中小户型的首次置业刚性需求为主，当然有些自然景观和价格稀缺的大宅，成交也会比较稳定。如果定位偏大的户型在金九银十这个节点会自销。中小户型的项目如有充足的货量，价格基本跟市场预期相匹配和吻合的话，金九银十也是可以有很好的业绩和成交的。如果产品线非常丰富，应该尽可能在金九银十推出首次置业购买力很强的产品。