中原地产车德锐
拍卖出的9地块楼面地价才1060多元,这个地价绝对是低估的
南城总部基地是东莞大道的中心地段,区位优势非常突出和明显。而总部基地的现状是周围全是工业区,大部分的土地都是为工厂企业所用,包括南方物流等等。
从配套上来讲,除了工业以外,还有建材市场,五金市场,小商品城的打造,但这些只是阶段性的经营,将来还是要撤掉,进入总部基地的二期开发和三期开发等等。拍卖出的9地块楼面地价才1060多元,这个地价绝对是低估的。作为中心区的一块地,而且是未来黄金大道,财富大道总部经济长廊的地块,拍卖成这样的价格绝非偶然。后来就给了一个定性,不是市场化的行为,而是政府的主导行为。
关于南城总部基地,从经济层次去谈,更多的是感受到南城政府,甚至东莞政府在决策上高度的智慧,这简直是放水养鱼的事情。刚开始对总部基地的发展非常迷茫,不知道东莞会有怎样的总部企业,怎样性质的总部企业会进驻到中心区。从市场表现来讲,周边的一些楼盘,包括凯旋国际、香树丽舍也并没有提前反映未来发展的潜力,这些都是非常奇怪。
南城总部基地把9大房地产企业招进来以后,这里将会成为东莞的示范性区域或者是风向标。南城总部基地二期、三期的开发也会引来更多的开发企业。既然东莞一流一线的、本土最大的开发商都已经在这里扎堆,那将来将会吸引更多大规模,有实力的开发商。
东莞大道是一个财富大道
总部基地更多的是形成“地产总部基地”的概念。之所以现在价格比较低,其实是政府让利给先行部队,希望把这个地方做旺后,等土地价值提升后,后续开发中的价格就不可能是以前的价格,将会有大幅度的上升。南城发展的第三产业已经占70%,9大房地产企业进驻后,南城第三产业的发展还要提速,意味着南城经济将受到影响也开始提速,使整个南城的经济再上一个台阶。而开发商利用这么低的成本,在中心区总部基地拥有一个写字楼,这也是企业形象宣传的一个需要。如果未来在整栋楼挂上企业的标识,那对于企业形象的提升,开发商做大做强,都提供了一个很好的基础。东莞大道是一个财富大道,经过的车流、人流看到总部基地的这些企业大厦群,将帮助企业宣传从东莞走向珠三角,走向全国。
东莞楼市金九银十退后 价格趋向稳定
综合各方面的判断,东莞楼市金九银十会退后一点。从现在的金九银十开始到未来1-2年,楼市的走势将是一个结构性的调整。
什么叫结构性的调整?分几个角度去讲,首先就是物业上的调整。南城总部基地的未来可能发展商业地产的机会更大一些,开发商投资力度会更大一些。而住宅投资,经历三年的上涨情况后,就会进入一个退潮,从热潮进入退潮。
其次,区域上也会产生分化。中国这么大,一线城市的房地产市场压力的确非常大,国内还有很多二、三线城市,还有西部大开发,这些地方发展的后劲是非常足的。而东莞就是位于二、三线城市,可能并不是政府政策调控重要的一个目标。
中心区以及中心城镇的房地产发展趋势依然是向上的,但是经济发展比较慢,供应量比较大的区域还是会分化,价格就会平抑一些。而南城总部基地,毋庸置疑趋势就是向上。中心城区,特别是南城这一带,一年的时间就会发生很大的变化。台商大厦以及广盈大厦、信息大厦等,不管是商业和酒店都会逐步的完善。台商大厦马上就要开始销售,售价接近23000元/平方米,假设这种价格刺激到周边的住宅和物业,涨价在所难免。中央商务核心区明年年初就会确定规划,价格不会低,这对于整个南城的带动作用会很明显,所以2011年之后,这个中心区包括南城这片区将发生很大的变化。
通过金九银十的一些数据发现,金九银十虽然有很多推货量,但新盘的量不像之前预期的那么大。金九银十新增的供应量就是在80-90万平方米之间,两个月平均下来,9月份和10月份大概一个月就是40-50万平方米的量,也只是和4-5月份供应量相当,这意味着金九银十的供应量比预期要低。
由于市场调整、开发商观望、其实有很多东西在放缓,加上雨水的季节,导致工程结构放缓,本来想建多几栋,看到市场不怎样,观望的情绪导致工程开发量上平抑,使供应量不像预期那么大,与此判断价格将趋向稳定。有个信号不可忽视,8月31日人民日报社发表了一篇“房价合理回落大趋势”的一篇文章,这可能是一个释放的信号,政府新一轮的政策调控,或将在金九银十加大投放的力度。
从需求上来讲,市场累积了一年多的需求。从去年的金九银十累积到现在的金九银十,本应该在今年五一释放一波的,但五一遭遇了楼市调控,积累的需求或将会放到金九银十。释放有一个特点,就是以中小户型的首次置业刚性需求为主,当然有些自然景观和价格稀缺的大宅,成交也会比较稳定。如果定位偏大的户型在金九银十这个节点会自销。中小户型的项目如有充足的货量,价格基本跟市场预期相匹配和吻合的话,金九银十也是可以有很好的业绩和成交的。如果产品线非常丰富,应该尽可能在金九银十推出首次置业购买力很强的产品。
2023-10-24 13:51
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