房协陈骏良：南城总部基地写字楼开发成本居高

房地产协会陈骏良

    谈及南城总部基地这九块地的拍卖之前，需先了解清楚此九块地的拍卖背景。政府在拍卖这几块地的时候，正值而今东莞地产市场较为低迷、写字楼开发并不活跃时期，为何政府会在此时拍卖这九块金融用地？且先看一下参与竞拍企业需要遵从的几个条件。

    项目造价每平米或高达万元

    政府规定，竞拍这些块地的企业，若企业注册地不在本市，在办理境外申请手续时，须提交有关承诺项目建成并投入使用后，半年内将企业注册地迁入项目所在地的书面材料。如果企业不在东莞，提交申请时，就必须要书面承诺，项目建好以后，半年之内就要签相关迁入合同。另外，所在地不在东莞的企业，半年内必须将企业总部迁到东莞。

    有了种种条件的限制之后，开发商们在竞拍的时候就难免有所顾忌，这一点在拍卖过程中就可以发现。拍卖该九块地的时候，拍卖场面很踊跃，但是成交单价偏低，竞拍过程也很短。大多数竞拍的企业在叫价的时候都是跟拍个两、三轮左右，最高也就五、六轮。因为两、三轮的跟价结果，导致九块地的拍卖楼面价格刚过1000元左右，很多人都认为该价格太低，进而联想到与近段时间政策出台的打压、南城总部基地的偏僻有关。

    因为这9个地块的平均容积率都是10左右，单纯的地价是比较贵的，但实际上它的开发成本是很高的，并不是一般的开发商所能承受。

    南城总部基地，代表的是城市形象，日后所承建的写字楼其高端性不可避免，在这里算一笔账。南城总部基地九块地如果都按甲级写字楼来承建的话，所需的造价是非常高的，地价加上建筑成本，南城总部基地的这些高端写字楼平均的建筑造价达到了每平米一万元左右，甚至有可能超过一万。

    所以这就解释了为什么这次成交的土地单价看起来偏低的原因。这些都将建高端的甲级写字楼，硬件要求非常高，成本也高，政府也是想通过设定较高的门槛来引进实力开发商，这是政府扶持的一个体现，也是政府对其注入的期望。