09年楼市或有小幅回暖 更多利好政策或将出台

北京中原三级市场研究部25日发布报告称，2009年刺激房产发展相关政策仍会加大力度，如进一步降低购房税费、降低利率、全面放宽二套房贷等方面，建议政府救市资金应向刺激楼市消费方向倾斜。但业内人士分析认为，出台的一系列救市政策，其效应的显现需要一段时间，2009年的房地产市场会有所回暖，但活跃度不会太高。

政策：更多利好或将出台

明年针对房地产市场的政策肯定将继续放松。交易环节的税收还有减免余地，一是个税可以减免，二是营业税可以像增值税那样全免掉。

不过，中国住房和城乡建设部政策研究室副主任秦虹日前指出，中国住房交易环节税费的减免力度已经很大，税费再降的空间已经很小了。秦虹还表示，未来政策还会继续限制房地产投资和投机行为，鼓励自住。

国都证券房地产行业分析师邹文军认为，购买新房的税费仍有减免的空间，但是与之相比，房价的下降才是核心问题，降价比降税费更能有效刺激市场活跃度。

除此之外，邹文军表示，降息也是一个比降低税费更有效的刺激房地产市场回暖的方式。

北京中原三级市场研究部副总经理宫萍还表示，预计2009年租赁市场会处于不景气状况，因此，明年预计会出台一些活跃租赁的政策。

预期：2009年或有小幅回暖

根据北京中原提供的数据，2008年前11个月北京住宅市场与2007年相比，成交面积下降了60%，成交套数下降了59%。2008年，北京普通住宅单价较2007年下降了7.53%，部分楼盘降幅达20%以上。

北京中原华北区董事总经理李文杰说，就房地产行业而言，1/3是经济问题，1/3是金融问题、1/3是地产问题。目前这三个方面均受到严重影响，价格下调、成交缓慢、观望情绪严重，典型的买方市场，虽然有政策的刺激，市场信心的恢复仍然需要时间。乐观估计明年下半年市场发展基本稳定、价格稳定至2006年水平。

宫萍表示，2008年下半年政府出台一系列救市政策，对购房者来说是一大利好，但由于房产市场的特殊性，政策效应的显现需要一段时间，被消费者接受才可转成购买力。因此，2009年的房地产市场在救市政策刺激下，会有所回暖，但活跃度仍不会太高。

房企：不会大批倒闭

自从去年年底中央实行紧缩的货币政策以来，房地产开发企业已经度过了一年的“寒冬”。杨红旭表示，国家对优质开发企业的支持力度会加大，在融资方面，股权融资和债权融资会加大，REITS（房地产投资信托基金）会正式推出。

邹文军表示，除个别在2007年泡沫高峰时期拿地进行开发的项目公司以及过度扩张的房地产企业外，2009年不会出现大量房企倒闭的情况。他说，大多数房企仍然能通过降价销售来保证基本的利润和现金流，目前很多房企硬挺着不降价，也说明了他们的情况仍然不错。不过，他认为，REITS的推出对于商业地产会有刺激作用，但对于住宅市场作用不大。

土地市场也随着楼市进入到寒冬。多宗土地流拍、大量保障性住房和两限房用地供应，预计2009年土地整体价格下调。李文杰表示，虽然目前情况下，多数开发商更多关注的是如何保持良好的现金流，但实力派开发商仍将实施“储地为王”的开发策略。

保障房：集中建设形成压力

2009年将是保障性住房集中建设的一年，未来三年，中国每年3000亿元的保障房投资将占全国房地产投资量的10%左右，产出量占15%左右。保障房的价格优势，势必会成为市场中低收入消费者关注的焦点。邹文军认为，保障房的入市必将加大商品房市场的价格压力。宫萍说，保障性住房对区域内二手房有一定影响，但不会形成冲击。

对于9000亿元保障房投资将冲击商品房市场的观点，秦虹表示，目前的住房保障规划是根据各地住房普查后的结果制定的，这部分需求和商品房市场并不冲突。

针对保障房明年还会有配套政策出台，毕竟建设规模很大，涉及到土地、开发、销售、售后等诸多环节，目前的政策还不够细化。