楼市低迷地价“腰斩”二三线城市政府急切自救

楼市的低迷，几乎让二三线城市的地价走到了“腰斩”边缘。

以房地产为支柱产业、以土地买卖为主要财源的地方政府，面对房价下跌、交易下滑、土地流拍等现状，已经无法坐视不管。

据了解，近期，包括四川省什邡市、安徽马鞍山市、以及长沙岳麓区等多个地方政府，都在北京举行了投资说明会，而其中不乏许多与地产开发相关的项目。

地价“腰斩”

出人意料的是，今年以来，二三线城市的地价下降幅度不仅明显大于一线城市，其下降速度也远远快于其房价的调整。

12 月23日，武汉今年最后一次土地拍卖落下帷幕。其中，位于黄金地段江岸区五福路与胜利街交叉口处一宗8.5亩的土地，由武汉美联地产以10290万元竞得，楼面地价为3984.88元/平方米。就在去年8月，京汉大道旁的义和巷一宗地块拍出楼面地价6879元/平方米的天价。

据当地一位知情人士透露，五福路地块优势并不比义和巷地块差，以此推算，该区域地价下降幅度达到了45%左右。“几近腰斩。”

类似的情况也出现在成都和重庆，缩水程度甚至超过了一半。

12月中，重庆地产商隆鑫地产以总价2.28亿元、单价每亩95万元，获得了成都牧马山750亩土地一期的240亩。去年另一家重庆开发商在该区域的购地价格却达每亩200万元。

10月下旬，重庆美心房地产开发有限公司以7122万元的价格拿下重庆南岸区弹子石组团A分区A16-1/02号宗地，折合楼面地价每平方米仅385元。去年，弹子石高价地的楼面地价达到了2000元/平方米。

有知情人士还透露，保利地产2008年平均土地成本几乎只是去年土地成本的一半。构成地价“腰斩”的另一例证。

二三线城市土地市场另一不容乐观的现象是，“越跌越卖不动”。

“一个月只卖一套房，开发商都不买地，有的还把买到的地通过二级市场卖掉。”河南省某市一位房管局长曾向媒体这样倒苦水。

记者从武汉市国土资源房产局公布的数据了解到，今年截止到目前，武汉市土地成交仅1300多亩，比去年减少约2500亩。

来自中原地产的一份研究报告表明，今年1-11月全国重点城市土地流标率达到了32%，住宅地流标达到了35%，长春、武汉等城市土地流标率甚至达到了50%以上。

另有权威数据表明，全国大约有七成的城市不能完成供地计划。

或许，武汉、重庆、成都只是众多二三线城市土地市场的缩影而已。

地方政府“自救”

地方财政对于土地市场的异动最为敏感。

截至今年上半年，重庆各类土地出让金总计约为82亿元，不及去年全年的四分之一。重庆市国土房管局数据显示，去年重庆市土地出让金约达370亿元。

今年前8个月，南京市土地成交总价79亿元，较去年同期减少了92亿元。

很多城市的土地出让金约占地方财政收入的60%。由于房地产的行业联动性巨大，楼市的低迷可能导致相关十几项税收的下滑。今年9月，全国税收收入增幅从上半年的30%下滑至2.5%，专家认为与房地产业整体萎靡有关。

显然，在这一轮宏观大势的倒逼之下，原本地方政府娴熟的“楼市发展-土地资金-城市扩张-GDP增长”的经营城市发展模式，似乎走到了十字路口，“自救”已是当务之急。

截至目前，全国已有超过20个城市采取了放松第二套房贷款、减免契税、提高普通住宅标准等救市措施。而除此之外，大批政府已经或正在计划加大在一线城市的土地招商推介力度，也是其“自救”的重要举措。

上月末，记者在“2008年中国长沙岳麓新城（北京）战略投资说明会”上看到，除了岳麓区重要领导悉数到场之外，长沙市相关领导也现身说明会。此次说明会上所推介的招商项目多达95个，其中不乏大量的房地产开发项目。

此前不久，四川省什邡市、安徽马鞍山市也刚举行了类似的投资说明会。

记者在采访中了解到，像长沙这样的二线城市在土地招商过程中都会严格恪守招拍挂制度，但一些三线城市的招商方式却令人担忧。

“ 通常情况下，我们在开发商和投资者缴纳完毕土地出让金后，会根据投资项目的规模和性质不同，对收上来的这部分资金有一定程度的优惠。”一位东北地区三线城市的官员在杭州进行招商推介时曾对本报记者坦言，所谓的优惠政策就是通过“专项支持项目发展资金”的名义，再将土地出让金返还给部分入驻企业。

他还向记者介绍了具体的操作模式：以受让方式取得国有土地使用权的，土地出让金先缴后部分返还，一类项目返还比例为收缴土地出让金的54.5%，二类项目按收缴土地出让金的40%返还，三类项目按收缴土地出让金的30%返还，以租赁方式取得土地使用权的，免缴五年土地租金。

这其实是不少城市对外招商的潜规则。

“优惠政策”的风险

与地方政府急切招商推地相伴随，近期，有不少房企大鳄在二三线城市“抄底”买地。

12月22日，招商地产其控股子公司漳州招商房地产有限公司通过挂牌方式，取得漳州开发区四宗地块的使用权，土地出让价合计为5.8亿元。

11月28日，保利（成都）实业有限公司一掷4亿，拍下成都三宗地。就在今年7、8月，保利地产刚刚才在长沙和重庆斩获新的土地储备。

近日，恒基兆业（00012.HK）旗下最大全资子公司恒基（中国）投资有限公司执行董事张方明在一论坛上也公开表示，恒基兆业将增加对内地二线地区和省会城市的投入。

据记者了解，长沙岳麓新城此次北京投资说明会有6大项目现场成功签约，签约金额达36亿元。

有业内人士认为，开发商目前抄底拿地，依然有风险。

“ 虽然目前拍卖的土地价格大部分较一年前缩水一半，但因为土地从开发到建成销售，通常需要1—3年的时间。尽管房地产市场长远来说看好，但短期来说，不排除下调的可能。”中原地产相关人士分析，目前这些逆势拿地的开发商的操作手法，行业内部称为反周期操作，这往往需要公司有强大的营销能力，能快速回笼资金。

北京恒信项目数据分析事务所有限公司副总经理王鹏指出，对二三城市特别是三线城市的地产投资，还需要防范优惠政策的风险。“今年8月，我们公司受北京某大型民营地产企业委托，对山东临沂下属县的地产投资项目数据进行分析，最后，我们给出了否定答案。”王鹏道出了个中理由，除了需求无法支撑的局限外，三线城市的土地可能会有优惠政策风险。“山东这个项目占地比较大，按照现行政策，超过一定规模的土地审批权将交由省一级国土部门甚至国务院审批，但当地政府采取分割地块、分地块审批的方式将土地转让给企业。土地的合法性就存在很大风险。”

上述那种“专项支持项目发展资金”也是被禁止的“低价招商”形式之一。