观察：2009年楼市信心增强 需求有望逐步释放

百日来五度降息、中央层面的楼市利好政策接二连三。此间观察家认为，房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分城市房价也开始跌至有效需求的购买力范围，2009年楼市需求有望逐步释放。

12月23日起的存贷款基准利率下调是我国今年9月来的第五次降息。从当日股市急跌的反应来看，连续降息被市场视为经济前景更加恶化的信号，此次降息也被一些人士称为是给“熊伯伯挠了挠痒痒”。但降息给房地产市场供需双方带来的是真金白银的利好，间接提升了需方购买力。以50万元、20年的商业贷款为例，在执行0.7倍优惠利率情况下，借款人的月供能较五次降息前节省近700元，20年累计节省利息16.8万元。对大多数借款人来说，这种累积降息带来的实际利好将在明年1月兑现。

同时，住房交易环节税费减免政策已从11月开始落到实处，业内期待已久的营业税政策调整也如愿实现。贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用在近两个月来已有所体现。渤海证券23日发布的监测数据显示，北京、天津、上海、深圳、广州等12座主要城市房地产总体成交量连续五周环比上升。在同比数据方面，南京和天津同比回落，上海和武汉连续三周同比上涨，北京和杭州单周同比上涨，深圳则持续23周同比上升。

当然，由于楼市存货依旧偏高和明年宏观经济形势不太乐观，楼市回暖进程不可能一帆风顺。不少专家认为，明年经济下行风险比预想的要严重，实现8％的经济增速面临诸多挑战。同时，不少城市的房屋存货消化时间在一年左右，楼市未来供大于求的矛盾依然明显，购房人信心完全恢复也尚待时日。但不少有利因素将推动楼市企稳。比如，4万亿经济刺激方案有望在明年2季度开始显现；降息、减税等一系列调控政策将继续出台；开发商不断降低开工面积放慢了存货净增速度；部分地方政府可能出台更大力度楼市利好政策等等。

实际上，能有效推动楼市回暖的主要因素还是高房价的适度回调。市场已反复证明，那些定价合适的楼盘往往是销售热闹，需求旺盛；也只有定价合理，开发商才能实现加速销售回款，缓解资金压力的目的。而且，未来进一步出台刺激住房消费的调控政策已无多大空间，要使已出台政策起到最佳效果，开发商更应进行合理促销，借政策助力缩短楼市调整周期。