中原：中秋佳节促销力度增大 住宅成交高位企稳

一周楼市观察：

别墅新增供应放量，住宅成交高位企稳。

本周别墅物业新增供应放量。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房总供应面积为10.63万㎡，供应套数为704套，其中别墅供应面积约为5.53万㎡，合计160套。供应的项目有普通住宅、别墅和商铺。普通住宅项目包括柏丽华庭和三正卧龙山花园；别墅项目包括绿茵温莎堡、三正卧龙山花园和万科•麓湖别墅；商铺项目则有中信•森林湖三期。在今年历经大半年的别墅供应偏紧后，本周别墅物业迎来一波供应小高峰。

本周商品房成交面积11.30万㎡，环比下降7.75%，同比增加28.18%，合计1046套，环比减少20.34%，同比上升15.45%。本周住宅成交10.50万㎡，合计924套，其中普通住宅成交8.88万㎡，合计869套；非住宅成交面积为7949㎡，合计122套。本周住宅日均成交约139套，在“金九银十”旺季期间继续保持热销态势。

中秋佳节活动现场人气兴旺，个别项目成交热闹。

从一周市场表现来看，市场营销推广活动如火如荼进行。由于本周适逢中秋佳节，许多开发商都举行了中秋喜庆活动，如汇景七大社区中秋联欢会、东莞万科2010业主中秋联欢晚会、鼎峰品筑举行“家好月圆夜，邻里一家亲”月圆中秋大型祈福活动、中信凯旋国际举办首次“中秋业主游园会”等。与此同时，开发商加大了项目的促销力度，不少楼盘都推出了部分特价单位来吸引购房者。同时，暖场预热活动继续高调进行，样板房开放，VIP登记……本周亦有好几个项目陆续加推新品。开发商动作频频，购房者也是热闹捧场。中秋假日三天，不少楼盘都是人山人海，现场来访量大大增加。活动现场人气的兴旺也大大带动了楼盘的成交量，从现场反馈回来的信息来看，有好几个项目中秋假日成交热闹，如祥利上城新推出的几栋楼仅2小时就告卖完；滨江公馆二期名仕馆24日开盘，当天共接待2000多批新老客户，首批单位于当天基本卖完。借力中秋佳节，不少开发商都是赚得钵满盘满。

品牌高端项目热销，普通住宅均价仍处高位。

本周东莞市普通住宅成交面积约8.88万㎡，成交套数869套，成交均价为约为7142元/㎡，环比上周小幅下降2.7%。本周普通住宅成交均价继续处于7000元/㎡高位，主要是因为出货较多的项目普遍成交价格较高，从而拉高了普通住宅的成交均价，如益田•大运城邦一期50套，8425元/㎡、景湖时代城二期37套，7979元/㎡、万科•金域华府33套，10762元/㎡等。本周成交较多的项目还有金地•博登湖二期，64套、万科城五期•新里程，41套等。以上项目成交理想，主要有以下原因：一是赠送面积大，如某项目赠送面积后达180平米，非常具有吸引力；二是一些项目主打购买力雄厚的深圳客户；三是开发商的品牌号召力，如万科、光大、金地这些品牌开发商的楼盘一直都比较抢手；四是一些项目中秋节期间推出部分特价单位，很受市场的欢迎。

新货上市激活市场需求，别墅成交一扫颓势。

本周东莞住宅市场的一个亮点是经历了大半年成交低迷的别墅物业成交喜人。据东莞中原研究部监测数据显示，本周别墅成交1.62万㎡，合计55套，其中万科•麓湖别墅成交44套，一扫以往一周才成交10余套别墅的低迷。究其原因，主要是今年以来别墅供应一直处于偏紧状态，而市场上的别墅在售项目大多处于尾货期，与市场的有效需求对接不上，因此市场上累积了不少别墅需求。进入9月份以来，别墅供应开始增多。别墅供应的增多大大激活了市场上的有效需求，因而本周别墅迎来较为明显的成交放量。由于别墅属于大资金物业，其客户购买力强，受调控政策影响小，再加上别墅的稀缺属性，因此别墅产品在东莞高端住宅市场一直都很抢手。随着下半年别墅项目的陆续上市，预计届时别墅将继续迎来一波成交高峰。

中秋到来促销力度增大，住宅成交继续放量。

据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交10.50万㎡，合计924套，其中普通住宅成交8.88万㎡，合计869套，日均成交约139套，在“金九银十”旺季期间继续保持热销态势。进入“金九银十”以来，东莞的住宅成交一直处于高位稳步上升趋势，近期更是达到了新政后的最高水平。究其原因，一是“金九银十”作为一年当中最为重要的营销节点，广大购房者有在此期间置业的习惯，因而近期住宅成交明显放量；二是随着“金九银十”的继续推进和市场对调控政策的持续消化，不少刚性需求对新政已基本失去信心，市场观望氛围继续变淡，入市的刚需群体也是在逐渐增多；三是近期成交热闹的市场行情让许多购房者因担忧房价继续上涨从而加快入市步伐；四是中秋节期间不少楼盘推出特价单位，折扣大让利多，很受市场的刚性需求的欢迎，从而带动了项目的销量。

一周楼市资讯

1、宏观经济

突破6.7元关口 人民币兑美元再创汇改后新高

中国外汇交易中心公布的数据显示，人民币对美元中间价今日连续第七个交易日创下汇改以来的新高。

2010年9月21日，银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.6997元，1欧元对人民币8.7522元，100日元对人民币7.8204元，1港元对人民币0.86290元， 1英镑对人民币10.4200元。而之前的9月20日，银行间外汇市场人民币兑美元中间价为6.7110元，今日较之走高62个基点。

在不断增大的外部压力之下，人民币中间价已经连续七个交易日创新高纪录，汇改以来，今日人民币兑美元中间价首次突破6.7元关口。

全国工业用电量下降 回调是中期经济主线

国家能源局近日公布工业用电量数据。8月份，全国工业用电量为2833亿千瓦时，同比增速为14.66%，比上月增速下降0.68个百分点。这一工业运行晴雨表，比上月下降2%。而与此相悖的是，8月份全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比7月份加快0.5个百分点。

而对于工业用电量与工业经济增速的背离，业内人士大多认为是暂时的数据现象。就工业增长的中期形势来看，回调是主线。

发改委专家称10月CPI或达5%

国家发展和改革委员会中国宏观经济学会副会长王建9月25日预计，全年CPI控制在3%以下的目标将很难达到。在食品价格的推动下，10月份的CPI在 5%左右，全年应该是在4%以下。

王建在25日举行的2010中国宏观经济预测秋季论坛接受第一财经采访时表示，虽然第四季度CPI 翘尾因素逐渐消失，但现在通胀主要是由食品价格推动，而粮食价格主要是受天气和游资炒作影响，第四季度秋粮上市时，欠收因素将会导致粮价上涨。

8月外汇占款创4个月来新高 热钱卷土重来

在7月份回升的基础上，8月份的金融机构新增外汇占款又进一步增加，为近4个月来的最高。

央行19日公布的数据显示，截至8月末，我国金融机构外汇占款余额达210368.08亿元，较7月末新增了2430亿元。同时央行还修正7月份的新增外汇占款数据为1997亿元。

对于外汇净流入加大，业内人士认为，一方面是因为8月份的人民币升值预期较5、6两月回升，另一方面则是因为经过5、6月的调整后，市场认为中国资本市场的盈利空间重现，国际投资资金重新流入。

塘厦打造世界级高尔夫用品生产和集散中心

中国高尔夫产业名镇，这是塘厦镇拥有的众多城镇名片中一张。这个漂亮称号后面，有一个具有说服力的数据，就是塘厦的高尔夫用品产量约占全球市场的40%。

今年11月25日，第二届高博会将在塘厦举行，塘厦镇坚持“无偿性、非营利性”的原则，600个展位将全部免费提供。在塘厦发展高尔夫产业的谋略中，已经包藏了这样一个目标：将塘厦打造成世界级高尔夫用品生产、采购、销售和集散中心。

2、政策法规

两部委发文调控楼市用地 囤地一年禁止再买地

国土部、住房和城乡建设部9月26日联合发出通知，力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

通知要求，在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。

国务院再压楼市投机 两部门核查二套房贷

作为衡量楼市投资投机情况主要指标的二套房贷，正在迎来自4月国务院启动新一轮楼市调控以来的首次联合检查。

9月中旬开始，住房和城乡建设部（下称住建部）、中国银监会组成联合检查组，对主要一线城市第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查。这是继“囤房黑名单”和联手调查当下楼市回暖情况之后，住建部与银监会的第三次联手合作，检查结果将作为主要部分之一，在十一长假后向国务院汇报。

9月底前各地保障房项目须全部开工

住房和城乡建设部20日消息显示，为加大保障性安居工程建设力度，中央财政692亿元专项补助资金已全部下达。住建部要求，要进一步明确对保障性安居工程的税费减免政策，探索统筹使用各类保障性住房补助资金。各地9月底前必须实现保障房安居工程项目全部开工，年末建成或基本建成的要达到60%以上。

统计局改革房价统计法 开发商不再自行上报房价

据中国之声《全国新闻联播》报道，国家统计局发布《住宅销售价格统计调查方案》公开征求意见稿，在70个大中城市范围内，按月调查和收集新建住宅和二手住宅销售价格、面积、金额等相关基础资料，用于计算价格指数，替代了原来由各开发企业自行上报房价的统计方法。

此次调查方案中与以往统计方法最大的不同是，不再采用原来由开发企业自行上报房价的统计方法。中央财经大学金融学院教授李宪铎认为，这将有助于数据的真实和客观。

海南楼市再遭严厉调控 三套房贷全面遭禁

8月底，海南下发《海南省人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》，明确要求商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供1年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。

广州房管局：房价若过快上涨将重拳调控

今年中秋与“十一”之间相差只有一周时间，成为开发商乘势推货的好时机。记者昨日跟随广州市国土房管局检查组走访了市内几个在售楼盘，发现在楼市回暖之下，开发商的定价策略却呈现两极分化。部分新盘新货由于仍然存在成交压力，不敢贸然提价，甚至在定价上让消费者感觉有点“笋”；而一些楼盘尾货则一副皇帝女不忧嫁的样子，低调提价1500元/平方米。

而广州市国土房管局相关负责人就表示，正密切关注楼价走势，一旦出现异常的过快上涨现象，将祭出已经准备就绪的严厉措施，“重拳”调控。

3、市政规划

南城暂不要求建筑工地亚运期间停工

记者昨日从南城城建部门了解到，亚运期间，南城辖区的在建工地暂时不会被要求停止施工。不过，为了确保安全生产，城建部门将从源头上管理建筑工地，保障亚运环境质量。

由于我市是广州亚运的协办城市之一，举重项目的比赛场馆——市体育中心正好在南城辖区范围内，亚运期间的环境质量备受关注。据城建部门介绍，目前，南城辖区的在建工地主要集中在环城路周边，体育中心周边没有大型的在建工地，因此暂时不会考虑在亚运期间关停在建工地。

环莞快速路一期9月28日通车

记者昨日从市城建局了解到，就在国庆节来临之际，环莞快速路（一期）工程将于9月28日顺利通车。

环莞快速路（一期）按城市快速路标准建设，双向六车道，设计最高车速80公里/小时，全程无灯控。市城建局相关负责人透露，环莞快速路（一期）将于9月28日通车，将使环城路与厚街博览大道之间实现快速对接，成为东莞连接东西部的又一条快速通道。

望牛墩首个“三旧”改造项目竣工

昨日，记者从望牛墩建设办了解到，经过近3个月时间的紧张施工，作为望牛墩镇今年“三旧”改造工程项目重头戏之一的镇中路“穿衣戴帽”工程日前竣工。该镇其余26项2000多亩的“三旧”改造工程项目亦即将全面动工建设。

4、市场动态

自住型买家爆发性入市致楼市回暖

成交数据显示，进入8月份以来，北京、上海、深圳等全国各地楼市出现价量齐升，多数二、三线城市新房成交量也有所增长。在调控政策依旧从严的现阶段，到底是什么原因导致楼市突然回暖？近日，世联地产对全国主要城市楼市成交量和价格的实地调查显示，此次回暖主要由自住型需求的爆发性入市引起，投资型需求仍处于观望阶段。

北京楼市成交反弹 后劲不足

北京楼市成交量在连续反弹后开始出现疲态。北京市房地产交易管理网数据显示，9月第三周(9月13日-9月19日)，北京商品房市场期房总成交1876套，环比上一周下降了55.24%。这也是在连续4周上涨后，成交量出现的首次环比下降。

 “金九”发力 沪楼市成交量连涨七周

8月以来，上海新房住宅成交量已经连续上涨7周。佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周(9月13日~9月19日)上海市商品住宅成交面积为27.8万平方米，环比前周上涨9%。至此，9月前19天，上海已成交商品住宅6446套，涉及建筑面积71.29万平方米，虽然仍不及去年同期的87.57万平方米，但环比8月同期的41.99万平方米大涨七成。

深圳一手房成交环比连涨四周

世联地产的统计数据显示，上周深圳一手房市场共成交1300套，环比上升21.4%；成交均价再现上涨势头，环比升3.9%，至19575元/平方米；二手房市场上周共成交3057套，与前周相比更是大幅增加54.3%。前三周累计成交达3223套，已超过8月份的总成交套数。

广东统计局：房企开发资金呈现吃紧态势

广东省统计局发布的资料显示，在国家宏观调控政策逐步到位的影响作用下，进入8月份以来，广东房企开发资金呈现持续“吃紧”的运行态势。

统计资料显示，1－8月，广东房地产开发企业到位资金3513．32亿元，同比增长18．8％，增幅比1－7月回落2．8个百分点。到位资金与完成投资比由1－7月的1．74：1回落为1．67：1，到位资金持续趋紧。

资料显示，由于销售量持续下降，当前广东房企来自预收款和个人按揭贷款的资金大幅下降，对银行贷款的依赖性增强。1－8月，广东房企定金及预收款779．69亿元，下降7．8％，个人按揭贷款587．61亿元，增长5．8％。而同期，广东房企国内贷款888．58亿元，增长42．9％；利用外资37．58亿元，增长16．9％。

数字透视

1、一级市场：

一周土地供求：

2、二级市场：

1)一手房总体供需情况：

※一周商品房供应：2010. 9.20-9.26期间商品房供应总面积约为10.63万㎡，共704套。

※一周需求：2010. 9.20-9.26期间商品房成交面积11.30万㎡，环比下降7.75%，同比增加28.18%，合计1046套，环比减少20.34%，同比上升15.45%。本周住宅成交10.50万㎡，合计924套，其中普通住宅成交8.88万㎡，合计869套；非住宅成交面积为7949㎡，合计122套。

※各物业类型成交情况：

※一周普通住宅成交价格：2010. 9.20-9.26期间，东莞市普通住宅均价为7142元/㎡。  

※普通住宅销售排行：

※市场存量：截至2010年9月26日，全市商品房累计可售存量为597.94万㎡，合共75325套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为414.10万㎡，合计42174套；别墅可售存量为58.45万㎡，合计1578套。

2)地产工程信息：

3)商品房预售许可信息：

3、三级市场：

本周东莞二手住宅成交面积约3.67万㎡，合计421套，成交均价为3349元/㎡。从各区域成交状况来看，樟木头、东城和南城为全市二手住宅成交的热点区域，分别为84套、66套和48套，三者占到了全市二手住宅成交总量的47%左右。

一手住宅和二手住宅成交量价对比分析：

由上表可以看出，本周东莞市一手住宅成交941套，二手住宅成交421套，二手住宅的成交量已经接近到一手住宅的近一半。从价格来看，一手住宅的成交均价是7606元/㎡，二手住宅则是3349元/㎡，仅有一手住宅的44%左右。从中也可以看出，未来东莞市二手住宅的成交还具有很大的潜力。

在东莞某些区域，二手住宅的成交量已经超过了一手住宅，如东城、长安和樟木头。另外，本周虎门二手住宅的成交量也几乎和一手住宅持平。一方面，东城、长安和虎门的一手住宅供应一直处于偏紧状态；另一方面，这些区域的一手住宅均价几乎是二手住宅的两倍，因此导致该区域的二手住宅成交比一手住宅还活跃。而樟木头则是由于往年香港 投资客偏多，金融危机后该镇经济受到较大影响，不少香港投资客看淡樟木头发展前景从而纷纷撤出，导致该区域二手房源增多，二手房均价也相对较低，从而促进了该镇二手市场的活跃。

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