合富9.29新政解读:阶段性稳定楼市预期 对中长期影响有限

政策出台背景及原因：

“4.17”新政后，商品房价格并未在民众期望中得到下降，最终以平稳为主。8月后，全国快速普现楼市回暖行情，部分城市房价出现抬头迹象。“4.17”房产新政执行力度较差导致调控效果被严重打折扣，房地产宏观调控已失去公信力。在民众的“失望”中，中国楼市预期得到大幅逆转，房价上涨势头“蠢蠢欲动”。为巩固房地产市场调控成果，将房价快速上涨之风扼杀在摇篮内，促进房地产市场健康发展，同时为重振国家宏观调控公信力，为顺应民意、稳定市场预期，在此种背景和原因下出台进一步调控措施。

政策内容解读：

从大体来看，“9.29”新政为早前政策的重复和强调,。最大区别、影响最直接的条款为将房贷首付比例从早前两成提高到三成。

政策对楼市带来的影响：阶段性稳定楼市预期，对中长期影响有限

1. 在严格执行房产新政的前提下，严格信贷管理，满足购房条件的群体数量得到压缩，将直接带来商品房成交量的回落，最终将改变楼市供求关系，得到平抑房价的效果。

2. 在严格执行房产新政的前提下，政策将不可避免对刚性需求造成“误伤”。刚性需求购房门槛得到提高，部分购房者将被政策“拒之门外”而丧失购房能力，或迫使部分购房者放弃或者推迟购房计划，需求积压一定阶段后最终将得到释放。故总体来讲，政策对楼市带来的更多为阶段性影响，对于中长期来讲影响较有限。

政策对东莞楼市的影响：东莞楼市长期健康理性决定影响程度有限

1. 东莞楼市长期以来健康理性，房价走势较平稳，房价年涨幅基本维持12%以下合理范围以内，在以刚性需求为主，投资需求比重较小，刚性需求远远未得到满足，将有较大的发展空间。不可否认政策在短期内将使东莞楼市成交量得到回落，但影响程度不会太大。

2. 8月，东莞部分楼盘已经减小促销力度，房价止跌回稳。9月，部分楼盘悄然小幅涨价。如新政严格执行，将使蓄势涨价的楼盘将放弃涨价计划，并最终使东莞房价继续朝着平稳健康方向走。

3. 政策的到来将会平抑民众对楼市的预期，短期内市场将形成一定程度的观望氛围，持币待购现象将增多。新政将直接带来购房门槛的提高，楼市成交量得到正常回落。