中原解读9.29新政:二次调控如期到来 利空出尽是利好

一、政策背景：

自8月底开始，由于近期各地住宅市场成交回升势头初显，且房企降价幅度不明显，使本轮宏观调控再次面临压力。从中央级主要官员的言论及舆论频频释放出加强调控的信息。国务院副总理李克强曾于八天内两度强调，“继续贯彻”调控政策，“坚决抑制”投机炒作；国家发改委主任张平8 月26 日指出，强调稳定房地产调控政策，进一步落实遏制部分城市住房价格过快上涨的措施，坚决抑制投资投机性购房需求。8 月31 日，人民日报发表评论文章《房价合理回落是大势所趋》称，“必须继续坚持调控不动摇，并根据市场形势变化及时进行政策微调。”并提出“如果调控长时间不能见效，应当适时出台进一步的措施。同时，应监督各地抓紧落实现有政策，对依旧‘房价过高、上涨过快、调控不力’的城市，应当进行曝光和问责。” 9月中旬，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强再次强调，坚定不移地落实国务院关于房地产市场调控的一系列措施，促进房地产市场平稳健康发展。可以看到二次调控的预期越来越强，最后，在各地楼市成交表现出量价齐升的势头后，在金九银十到来之际，9月29日晚，第二轮政策调控如期而至的再度出台。

二、政策目的：

源于八月底开始各地城市的楼市呈现“量价齐升”现象，国家为了巩固4.17调控效果，再次出台9.29政策遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

三、政策内容：

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

多部委遏制部分城市房价过快上涨出台措施列表：

资料来源：东莞中原研究中心根据各部委发文整理

四、政策解读：

一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

解读：此项措施主要是要求各地贯彻落实4.17新政，对于以前出台细则的地区要根据9.29政策为核心进行调整。但是值得注意的是，此次政策严格实行问责制，并且追究责任，并且这个问责制由之前的无关紧要位置提升到了第一条，可以看出国家对打压房价过高的决心。

二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

解读：此条主要是从需求及信贷方面进行调控。首套房贷由以前90平米以上首付三成调整到无论面积大小首付款比例都调整到三成及以上，因此不管是投资、投机需求还是以刚性自住需求都会受到打击，而东莞90平米以下的刚性需求超过5成以上，因此打击面还是很大的。而对于第二套房贷依然是延续4.17的政策（首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定），同样对于三套及以上房贷各商业银行暂停发放；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款，这个主要是影响异地购房、非本市户籍的工商个体户及外地驻莞办事处人员购房。

三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

解读：之前契税征收税率为3%，但90平方米以下的首套住房契税按1%执行，符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看，即10月1日起，只有首次购房，且该普通住房为家庭唯一住房的，才能享受契税减半的优惠，这个对于首次置业者来说是利好的；同样，享受1%契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房，才能享受优惠。而那些购买普通商品住房，但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的，不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策，新政明确，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，由之前的2年内“缩水”到1年，进一步打击了投资、投机需求。

四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

解读：“增加供应”在“国十条”出台后，多次被中央管理层提及的问题，尤其是对于保障性住房扶持力度以及公共租赁房的税收优惠政策，从加大供应的方面解决中低收入住房问题。

五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

解读：这条主要是加大监管力度，针对市场交易出现问题一种“对症下药”，相对以前来说更加明细具体化。而对于房地产开发企业土地违规行为由之前的处罚到现在具体的：暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。整体来看政策由之前的笼统到现在的细化和具体。

五、对市场影响：

1、本轮政策出台符合二次调控预期，对整体市场影响较小。

4月中旬房地产第一轮调控对楼市形成了比较大的冲击，成交量随之大幅萎缩，房价也有一定的调整，原因是因为第一轮调控是在市场预期之外，来得比较突然。第二轮调控早已在市场预期之中，在股市当中8-9月份A股市场走势已经充分预期了房地产第二轮调控，因此，研究认为，第二轮调控措施的出台，对楼市影响相对较小。从9.29新政出台次日股市中房地产板块的表现看，基本上表现的是利空出尽就是利好，房地产个股经过8-9月份的调整后触底回升大幅放量上涨，这预示着未来楼市经过短暂的观望、调整后将再度回升，初步预计年底及明年初楼市成交或逐步回升，累积需求持续释放。

2、短期新一轮的市场观望产生，需求将有所降温。

4.17新政后由于受政策的影响90平米以下房贷可以做到2成，90平米以上房贷需要三成，首付比例的提高使得以自住为主的刚性需求更加青睐90平米以下的中小户型，所以这种户型在4.17新政后成为市场需求的绝对主导，占到了50%以上。从5-8月东莞普通住宅累积供需情况来看，90平米以下无论是从供应还是需求来看都占到了50%以上，因此9.29新政的首付款比例调整到30%，东莞市场受影响面占到五成以上。

由上表可见，目前东莞90㎡以下的成交当中，总价主要集中在30到60万之间，占总成交量高达79.64%，这些住宅在9.29第二轮调控之前首付可以做到2成，即6到12万；而第二轮调控出台首付比例大幅攀升，首付提高到3成，即9到18万；不难看出，首付的增加提高了购房门槛，短期将挤出一部分购买力不强的首次置业者，需求出现较为明显的下降，并带来一定程度上的市场观望情绪。

3、观望过后，随着房价的再度调整，累积需求仍要集中释放。

如果要抵消掉因首付增加而提高的购房门槛，开发商和购房者需要寻找一个相互妥协的平衡点，一方面刚性购房者需要增加购房预算，提高付款能力；另一方面，开发商可以通过打折让利等方式降低总价，以此抵消部分增加的那10%的首付款。

例如：总价50万，单价5675元/㎡，88㎡的房子，首付提高到3成，即15万，需增加5万的首付款，如果开发商方面妥协，则需要打折让利。测算如下：

随着市场观望的产生，需求的下降，成交量的萎缩，房价预计将出现一定程度的调整。但实际上，接下来一段时期随着首付3成的全面实施并被市场购房者广泛接受之后，市场观望气氛将逐步减弱，而近两年累积起来的刚性需求购房者，随着政策出尽后，在房价再度回落的时候，预计经过1-2个月的政策消化期后仍将持续集中入市，届时成交量将再度回升，而随着后续供应量的持续加大，价格表现预期平稳。因此，对于本轮政策调控，开发商不用过于悲观，顺应政策和市场的走势做好产品和品牌才是硬道理，要看到实际的购房需求已经累积了较长时间是一定需要释放的。

4、合拼大户型、别墅、超大户型洋房等受三套贷款停止成交预计受阻。

5、对于政策调控所带来的开发风险，三旧改造项目成为避风港。

6、预计市场成交进一步向优质盘集中，如地段、品牌、品质、自然资源等。

7、部分购买力不足的首次置业者转而租房，导致整体租房需求有所增加。

8、部分购买力不足的首次置业者转而购买二手房，二手成交比重相对加大。

六、给开发商的建议：

1、二次调控对市场影响较小，累积需求需要释放，对市场预判可以相对乐观，但需要顺势而为，在伴随而来的短暂观望期可以适当调整价格迎合购房需求。

2、做好产品、品牌和市场推广，有准备的迎接年末或明年初下一波较为强劲的需求集中释放；

3、如果短期资金回笼压力较大的开发商，不妨在接下来的营销中一步到位作出价格调整抢占累积的潜在客户需求和市场先机。

4、开发方向选择上，应顺应政策调控方向以及未来的市场需求特点，同时结合东莞的实际情况，可以部分选择三旧改造项目作为未来的开发重点，这样可以规避目前的政策风险。

七、对购房者的建议：

1、首先确认一点，目前东莞整体房价很合理，特别是一些普通洋房项目，碰到政策调控就是入市的好时机；

2、如果有开发商因为资金回笼压力较大而出现较大幅度降价的情况，可以抓住机会出手买房；

3、二次调控所带来的观望期比较短暂，对市场的影响也比较小，刚性需求应留意市场上的开盘或加推项目，有价格调整即可考虑入市；

4、需求刚性不是很强的购房者，可以等待年底或明年初入市，未来大部分区域的房价表现平稳，同时促销机会很多，可以从容决定入市时机；

5、城市中心区、中心镇区由于土地资源较为紧张，新盘开发日益减少，而这些区域的购房居住需求日益旺盛，房价较为坚挺，购房者可以量力而行，逢调整或促销都可以选择入市。

6、城市中心区、中心镇区一手房价格日益走高，如果购买力不足，可以选择二手房，价格较低，户型选择多，生活配套成熟，交通出行方便。