瑞峰9.29新政解读:问责面更广 力度更大 房产税成必然

一、此次新政出台并非偶然

自从新国十条出台以来，近半年时间，楼市经过一段时间的冷淡后，从8月开始，全国楼市出现了所谓回暖的局面，成交量大幅上升，部分城市出现了量价齐升的局面，一线城市的部分楼盘甚至出现了很多超过3万甚至4万元每平米的单价，前期调控的初步成果几乎被推翻。普通百姓面对没有如期下降的房价，也在呼唤二次调控的到来。为什么会选择在9月29日出台？传统的金九银十已经过去了一半，九月量价齐增使得金九名副其实，众多开发商对接下来的银十充满期待，大幅增加货量供应，部分楼盘甚至已经在酝酿涨价。如果在国庆之后才出台，很多楼盘已经销售业绩斐然，政府必然会处于非常被动的地位，所以选择在这个时机出台新政，对楼市有着非常大的警示作用。此次新政表明了政府坚定调控房地产市场的决心。

二、调控的初衷是为了房地产市场健康平稳地发展

我们一定不要误解政府调控楼市的初衷，不是打压打垮房地产这个行业和市场，而是挤压这个市场的泡沫，使之更多地回归到房地产最初的民生的属性上来。从而促进房地产市场健康平稳持续地发展，所以一定要对房地产调控持长期乐观的态度。

三、新政大部分是新国十条的细化和完善，但也有值得关注的重要变化

9月29日出台的新政要点如下：

1、加大贯彻落实的力度。要各地立即出台或完善调整相关细则。严格实行问责制，政策落实不到位，要进行约谈，直至追究责任。

2、暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。

3、调整契税和个人所得税优惠政策。加强土地增值税督查和清算、稽查。加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。

4、增加住房有效供给。土地部门和金融机构要支持保障房建设。

5、交易市场：依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

对于政策内容我们可以从以下方面进行解读：

1、9•29新政不“新”。此次新政大部分是新国十条的细化，比如差别化的房贷政策，对开发商捂盘囤地的打击，加快保障房的建设等等，目的是督促地方政府尽快出台细则，使新国十条能够具有可操作性，加强政策执行的力度，使之能够真正落到实处。

2、对各种市场行为有鼓励也有禁止。鼓励的是安居保障房工程的建设和相关的优惠政策，支持中低价位的中小户型的贷款需求。这有利于改变市场的供应结构，增加市场的有效供给，有利于缓解供求压力。禁止的是开发商捂盘和经纪机构炒买炒卖等投机行为，以此明确本轮调控的方向。

3、强调问责制。不管是地方政府，还是商业银行，只要是执行调控不力的，都要被问责。不管是开发商，还是经纪机构，只要是有违法违规行为的，都要被查处。问责机制的形成，是调控能够落到实处的保证。此举无疑给部分依靠土地财政的政府敲响了警钟。

4、房产税改革试点工作扩大到全国范围。这和“4.17”新政有区别。房产税的长效调节作用在未来将会非常明显。但是房产税的落地将会是一个非常复杂的过程，要考虑到方方面面的因素和评判的标准，因此短期内不会大范围内推广。

四、短期内对刚性需求造成影响，但不会是致命伤

新政出台，必然会加强购房者的观望情绪，而首付比例调至30%以上，会增加普通购房者的负担，对首次置业的刚性需求在短期内是一种伤害。但是由于新政增加了购房者对房价下降的预期，在等到合适的心理价位后，还是可以出手的。所以新政在短期内会对房地产的刚性需求造成伤害，尤其是马上开始的国庆楼市，但是长远来看，调控有利于楼价的平稳回落，有利于房地产市场的健康平稳发展。

五、暂停发放第三套房贷，对不能提供有效证明的异地购房不发放贷款，加强抑制跨区域的投机需求。

自从4月份新国十条出台，部分一线城市的过高房价吸引了市场众多的关注，对一线城市过高房价的打压是市场上最高的呼声，而部分二三线城市由于房地产起步晚，价格上涨空间大，很多投机者转向二三线城市，从而推动二三线城市的楼市价格呈现出快速上涨的局面，脱离了调控的初衷。此次第三套房贷暂停发放，不能提供一年以上纳税证明或者社保缴纳证明的将被拒绝发放贷款，无疑是对跨区域投机行为的严厉打击，从而迫使更多的投机者退出楼市，有利于楼市的健康发展。但是此次对于第三套房贷，仍然是“暂停”，为后来的政策留有了很大的空间。

六、对房价过高、上涨过快、供应紧张的城市限定家庭购房套数，在很多城市可能很难落实。

新政中对于哪些城市是房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，没有明确的界定标准，很多城市不会自动套用这个限定，这个定语太过模糊。比如对于怎么样界定房价过高，是绝对房价还是相对房价，相对什么，当地工资水平还是居民收入，还是经济发展指标，都没有明确的界定。其次对于没有网签的城市，对家庭购房套数的盘点非常困难。因此限定家庭购房套数，在很多城市可能很难落实。

对东莞楼市的影响

1、将会对消费者的消费心理产生不良影响，消费冷战开始，消费者的观望情绪加重，楼市新一轮博弈开始。

2、后期涨价愿望破灭。由于8、9月份东莞豪宅供应增多，楼价出现结构性上涨，此次新政对东莞楼市也是一个警示，部分欲涨价的楼盘将会取消涨价计划，改变营销策略以保证现金回笼。

3、部分开发商资金链紧张，后市降价成为必然

信贷收紧，曲线房贷也被叫停，市场最初将会出现一段博弈期，楼市销量在一段时间内将会下滑，但是博弈下去，部分中小开发商的资金链将会日趋紧张，不得不降价来换取销量，所以后市降价成为必然趋势。

4、对80后群体的首次置业需求伤害比较大

首付比例提高到30%以上，增加一成首付，对刚成家立业的80后是一个很大的负担，很多初次购房者可能会因此望而却步，这一政策必然会造成东莞楼市成交量的下滑。

5、四季度大户型销售将会出现困难

东莞下半年大户型供应偏多，购买150以上的大户型的多属于第三次置业，但是全面叫停第三套及以上购房贷款后，购买大户型面临要付全款的可能，必然给大户型的销售带来困难。

6、房产税试点年底可能落地，这是从消费源头来控制购买者的购买欲望，期影响非常深远。四季度CPI将会继续上涨，今年四季度或明年一季度加息的可能性增强，这些对于地产都是利空消息。

综上所述，此次新政虽然是新国十条的细化和落实，不过力度更强，调控面更广，对于经过量价齐升九月繁荣的东莞楼市影响非常大，在接下来的十月，东莞各楼盘应以出货为先，加紧资金回笼。