瑞峰：政策效应显现 国庆楼市平平(9.25-10.7)

一.两周经济运行和房地产动态

9月制造业采购经理指数为53.8%  好于市场预期

中国物流与采购联合会(CFLP)周五(10月1日)公布数据显示，中国9月官方采购经理人指数(PMI)自8月的51.7升至53.8，显示中国经济复苏稳固。数据显示，中国9月官方PMI连续第19个月持稳于50荣枯分界线上方，且好于市场此前预期中值52.0。

温家宝：正在制定十二五规划

在61周年国庆大会上，温家宝指出，我们正在制定国民经济和社会发展“十二五”规划。未来五年，对全面建成更高水平的小康社会至关重要。增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。

温家宝：世界经济已步入缓慢复苏的轨道

国务院总理温家宝4日在布鲁塞尔出席第八届亚欧首脑会议开幕式致辞中表示，国际金融危机爆发两年来，虽然各国经济复苏的进程有快有慢，复苏的动力有强有弱，但总的看，世界经济已经步入缓慢复苏的轨道。同时，温家宝指出，“我们也清醒地看到，国际金融危机的深层次影响还没有完全消除，一些国家失业率居高不下，经济增长明显乏力，一些国家主权债务风险增加，世界经济复苏前景还存在较大的不确定性。”

美国:众议院通过针对人民币汇率法案

中国:人民币的快速大幅升值将会带来灾难性的影响

美国众议院29日以348比79的投票结果通过《汇率改革促进公平贸易法案》，旨在对所谓低估本币汇率的国家征收特别关税。这一做法被认为是近期美国贸易保护主义升温的体现。针对人民币汇率问题，中国国务院总理温家宝近日在纽约和欧洲都表示，人民币尚不具备大幅升值的条件，人民币大幅升值可能会引发社会动荡。”，“如果中国经济和社会出现问题，将会给世界带来灾难。”他指出，“中国许多出口企业利润率只有2％～3％，最高也只有5％。如果按一些人的要求，人民币汇率升值20％～40％，中国出口企业将大量倒闭，工人将失业，农民工将返乡，社会很难稳定。中国经济出现危机对世界绝不是好事。”

人民币9月对美元汇率涨1.74% 创最大单月涨幅

自6月19日中国人民银行宣布进一步推进人民币汇率形成机制改革以来，人民币小幅升值，双向浮动特征明显，汇率弹性显著增强。特别是进入9月以来，升值幅度明显加大。以人民币对美元汇率中间价为计，9月共有9个交易日创汇改以来新高。

国土部和住建部：土地闲置一年以上的企业  禁止再拿地

9月26日，国土部和住建部联合下发 《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化，且措辞严厉。力推保障房建设落实、严格土地出让管理，成为通知的亮点。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。该文出台的主要原因是各地对房地产调控政策的认识仍然存在差异。部分地区对房地产业要以保民生为首要目标认识不到位，对房地产业不能作为城市经济支柱产业还有不理解情绪。一些地区认为现阶段本地房价水平与地区经济发展基本适应，房价上涨并不快，出于担心调控可能影响地方经济和财政收入的考虑，对于落实中央调控要求，政府和各相关部门还在等待、观望，对土地供应和住房建设如何主动参与房地产市场宏观调控缺乏研究探索，对下一步如何推进落实考虑不多。

国土资源部：对中部实行用地计划指标倾斜政策

２５日，国土资源部总工程师张洪涛在中博会上表示，国土资源是中部地区加快转变经济发展方式的重要支撑，国土资源部将在七个方面予以支持。其中，支持中部地区承接产业转移用地需求的表态令人关注。张洪涛说，国土资源部将支持中部六省开展国土规划编制，统筹和优化国土开发利用格局，促进中部地区构建国土生态安全屏障；支持中部地区加快土地利用总体规划的修编工作，统筹各类工业用地，以武汉城市圈、中原城市群、皖江城市带为重点，发挥区域土地利用整体效益。

财政部和国税局：

《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》

    28日财政部、国家税务总局也联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(以下简称《通知》)，其中包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策，力促公租房建设。专家认为，《通知》是促进公租房建设的一项重要措施，与此前国土资源部、住房和城乡建设部出台的文件一脉相承，对整个房地产市场的健康发展具有长远意义。
 
“新国五条”：二次调控全面启动 首付30% 停第三套房贷

9月29日，有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。一是各地要加大落实调控的力度，尽快出台或完善细则，严格实行问责制。二是差别化房贷，首付30%，停发第三套房贷。三是加强土地增值税的监管，加快推进房产税改革，并尽快扩大到全国。四是增加有效供给。加大供地计划和保障房建设计划的落实。五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度

财政部、国税总局：有必要对个人住房恢复征收房产税

中国财政部、国家税务总局有关负责人30日表示，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。这既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。财政部、国家税务总局、住房城乡建设部9月29日联合发出通知，调整房地产交易环节契税和个人所得税优惠政策。根据新政策，官方将对个人购买自用普通住房减半征收契税调整为对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，减半征收契税；对个人首次购买90平方米及以下普通住房按1%税率征收契税，调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，按1%税率征收契税。同时，对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

传沪深年内开征房产税 220万房屋年缴8800元

据透露，沪深两地房产税已获批，积累经验后逐步扩大到全国。业内人士猜测房 产税税率为0.3%-0.4%，若房子买的时候总价220万元，如果每年0.4%的话，一年就要交8800元。10月7日，上海楼市调控细则《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》出台，明确提及“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”。

房产税年底试点  明年实转

9月17日-18日召开在中国土地税费金改革国际研讨会上，与会者一致认为，部分城市推出房产税的条件已经成熟。与此同时，房产税在国庆前后出台的消息开始传出。对此，北京市地税局回应，“房产税确实要试点，但最快得年底公布，明年开始试行。”

中国人民银行等21家银行签署贷款转让交易主协议

9月25日，中国人民银行发布新闻稿称，《贷款转让交易主协议》签署暨全国银行间市场贷款转让交易启动仪式25日在上海举行。工行、农行等21家银行业金融机构现场签署了《贷款转让交易主协议》。央行行长周小川表示，在前一阶段银行贷款规模快速增长、资产质量持续改善压力加大的情况下，全国银行间市场贷款转让交易的推出，对于规范发展贷款转让市场，完善货币政策传导机制，加强金融宏观调控，优化银行信贷结构、积极防范和化解潜在金融风险，都具有重要的现实意义。

各地新的调控措施纷纷出台

浙江省，将从11月1日起对商品房预售资金进行全面监管。凡在浙江省内批准预售的商品房建设项目将全部纳入监管范围。同时规定未签订商品房预售资金监管协议的项目，主管部门不得发放《商品房预售许可证》。

厦门，10月1日起到今年年底将采取临时性限购措施，规定每个购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。当地主管部门表示，之后将视市场情况对限购政策进行调整。

深圳9月30日出台了房产限购令，规定拥有深圳市户籍的居民家庭，限购两套房，持有一年以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套房。

上海市政府7日批转的上海市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》明确，即日起在一定时期内限定居民家庭购房套数，本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房）。除了明确停止发放第三套及以上住房商业贷款外，上海还停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。

"高价地"频现 广东房企购地面积减少支出攀升

广东省统计局发布的资料显示，今年1-8月，广东房地产开发企业土地购置面积1188.15万平方米，同比下降17.7%，降幅比1-7月收窄18.4个百分点。但同期，广东房企土地购置费支出达342.34亿元，同比大幅增长84.0%，拉动房地产开发投资增长9.8个百分点。以深圳为例，截至九月初，深圳原计划年内土地出让供应60公顷商品住房用地，但在公开的招拍挂市场上仅有一宗土地交易，并且这块土地仅限于特定用途，而深圳真正意义上的商品住房用地有效供应则实际为零。

二次调控断违规房企银根 7成房企现金流为负

统计数据显示，已公布中期业绩的112家A股上市房地产公司上半年经营性现金流为-783.6亿元，较一季度末的-405.6亿元增加了378亿元，较2009年同期的349.6亿元增加了1133.2亿元。共有77家公司经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。多位分析师表示，约七成公司经营性现金流为负，说明整个行业资金吃紧。此次调控政策还要求，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查”。如果各地加强对此项政策的执行力度，势必对高端住宅项目产生较大的影响，也会进一步挤压开发商的利润空间。

房企海外融资近千亿 高息举债对赌人民币升值

随着调控进一步深入，A股上市房企千亿融资计划搁浅，房企内地资金通道基本关闭，房企借发债、票据融资、基金、信托计划等方式，频频进行海外融资。据不完全统计，年内房企海外融资总额已达近千亿港元，远超过去3年房企年均融资金额。由于人民币升值预期强烈，很多房企寄望海外融资高息成本得以稀释，在当前中美胶着人民币升值、楼市调控深入持续的背景下，这不啻为一场豪赌。

中粮地产现金流日益紧张 无奈售招行股票

中粮地产9月27日公告，为补充流动资金，近日公司已通过上海证券交易所交易系统出售持有的招商银行股票904万股。经初步测算，公司此次处置可供出售金融资产产生的利润约8000万元。据了解，中粮地产所持该部分股票的初始投资成本仅为1574万元。

黄金周期间：

北京：低价房占成交6成多

10月1日-6日签约782套，较2008年和2009年同期分别增加了46.2%和41.2%，与2006年和2007年同期的常态水平比，今年成交量还有所降低。由于9月下旬有30多个商品住房项目、8000多套住房集中上市，并且大部分都是低价入市，质价相符，有效满足了市场刚性需求，低价项目成交量占据了假期成交总量的6成多。总的看，今年国庆期间北京住房市场运行较为平稳。

深圳：“十一”新房成交“上涨”

在国家“限贷令”和深圳“限购令”双管齐下调控作用下，“十一”黄金周期间，深圳市新房成交量依然出现井喷式“上涨”，10月1日至6日达到2313套，是去年国庆节同期深圳新房成交量660套的3.5倍，出乎市场预料。其中1日和4日，新房的成交量均上了600套，创今年以来新房成交量的最高纪录。

上海观望 细则将抑过热迹象

十一黄金周期间上海举办了首个“假日楼市”房展会，主办方的统计数据显示，此次为期4天的房展会，共接待14万名观众，人数比去年同期增加1万，但与“高人气”形成鲜明对比的是成交量的低迷，主办者没有公布意向成交金额，据透露“总金额非常低”。

广州：黄金周楼市降火

国庆前6天共签约1746套，日签约量仅为291套，和9月份每日平均签约量416套相比减少了三成左右。

保利7.45亿力压万科深业 首次在东莞成功拍地

9月28日，编号20101010的松山湖新城路西侧地块成功拍卖。经过49轮的激烈争夺，最终保利地产力压万科，以7.45亿元将其收入囊中，折合楼面地价3513.5元/平方米。此地块为9月份东莞最大出让地块，面积高达121862平方米。

东莞市区交通规划过审批 3小时达珠三角所有城市

《东莞市区综合交通规划（2008-2020年）》9月26日顺利通过市政府审批。未来10年内，东莞将围绕市区形成“两廊两轴双网”的综合交通总体布局，达到3小时内有效通达珠三角任意城市及节点，60分钟通达市域主要城镇及重要交通枢纽。

《规划》近期部分建设项目一览

1、市区至石龙新火车站的快速干道，总长8公里，投资6.3亿元

2、松山湖第二通道，总长8.9公里，投资 5.2亿元

3、交通微循环改善示范工程，东城中央商贸区，2.9平方公里，以交通组织、道路交通整治为主

4、自行车专用道12条。具体道路包括：运河路、东纵大道、解放路-莞太路、可园南路-可园路-莞穗路、鸿福路、金牛路-罗沙路-学院路、育兴路-东兴路-东城西路-体育路-建设路、东门路-新河北路、旗峰路、东城大道、环黄旗山景观道和万江滨河景观道

5、立体过街设施建设项目4座，具体包括：高价地广场隧道、鸿福路-莞太路隧道、御景大厦隧道和世博广场隧道

6、新增公共停车场12个点，泊位1615个，近期重点解决老城区的停车难问题。 新增22个公交站场，占地约6.7公顷，投资2亿元

7、新增5条公交专用道，总长约17.5公里。具体包括：万江大道、运河路、莞太路、三元路以及东升路等，仅需重新敷设标志标线，无需工程改造

环莞快速路一期9月28日通车

9月28日，环莞快速路一期通车，厚街博览大道与环城路实现快速对接。环莞快速路工程计划分三期建设，全部建成后，将与环城路形成“8”字形快速路网，从空间上将市区、虎门、松山湖、常平和生态园等组团快速便捷地连接，形成“一小时生活圈”，极大地促进全市经济社会发展。环莞快速路（一期）东起环城路南环立交，与环城路至广深高速石鼓连接线共线3.8公里后，从水濂立交与石鼓连接线分道向西，跨水濂湖大道、广深高速，至厚街博览大道将军路口，全长3.4公里，总投资约3.1亿元。

二.土地市场

1、本周成交信息

9月最后一周土地交易市场最值得关注的是松山湖新城路西侧地块被保利集团以7.45万元的价格拿下，折合楼面地价3513元/㎡，溢价率30%，标志着保利集团大规模进军东莞市场的开始。东莞市场在本土企业、上市公司之外，央企大鳄开始扮演重要角色。大朗蔡边村地块此次被个人和公司联合拿下，外地公司借助本土人际关系入市在东莞亦不鲜见。

2、9月25日-9月30日出让公告

此次道滘镇厚德村地块价格体量都比较合理，值得市场期待。

3、10月8日-15日待拍土地

三.房地产市场

1.新增供应量

9月25日-30日共有12个项目新增供应，有中信御园和盈丰田源居2个项目新入市，共新增住宅面积22.77万㎡，比上周增加122%，新增非住宅0.73万㎡，比上周增加91%。中信御园为城市中心区豪宅项目，属于黄旗山板块的典型代表，此次有42套独栋别墅入市。盈丰田源居为沙田镇中心区小社区刚需性项目，位置好，户型合理，近段时间成交合理。

2.成交情况

2.1  商品房整体成交情况

根据东莞市房管局公众信息网每日签约的数据显示，9月25-30日，东莞市商品房共签约1541套，签约面积共计163603.1㎡。其中，住宅签约1354套，签约面积148794.7㎡，日均签约量达226套；非住宅187套，签约面积14808.4㎡。25-30日，东莞商品住宅签约呈井喷式上涨，周住宅成交均价企稳7536元/㎡。成交继续高位运行，一是因为中秋小长假项目促销成交的滞后性体现，二是由于“9.29新国五条”政策的出台。9月 30日，多个项目集中赶在政策正式实施之前签约，致使当晚成交量冲至本年度单日签约最高水平。

紧随的国庆7天长假，东莞市商品房合计成交587套，成交面积为56133.8㎡。其中住宅成交550套，成交面积55488.7㎡，同比分别增长44.74%和34%。虽然成交量同比有一定幅度的增长，但日均成交仅78套，环比降幅明显。除个别项目成交较好拉动全市成交量在2日、4日过百套外，其余时间成交都在低位徘徊，周住宅成交均价7113元/㎡。非住宅成交仅37套，成交面积645.1㎡。

2.2 住宅签约量走势

受中秋小长假签约滞后性及“9.29新国五条”政策出台的影响，9月25- 30日，我市商品住宅签约冲出一波小高峰，6天日均签约达225套。国庆7天长假期间，成交降幅明显，住宅共签约550套，环比降幅约40%。

2.3  区域住宅签约排名

2.4 商品住宅签约排名

国庆长假期间，全市住宅成交环比降幅明显，但个别项目依然成交不俗。凤岗卧龙山花园，7天长假签约106套领跑第一；塘厦的城蕊、沙田的盈丰•田源居抢先在国庆政策出台之前开盘，签约在长假期间体现，分别以42套和24套排名第二、第六。

2.5 周末楼盘活动

国庆期间，楼盘活动不少，但是优惠促销的力度并不比平常更大。新政促使观望情绪加重，各楼盘推出的活动多为吸引人气，大幅度的优惠不多。

3.新开工工程

9月25-30日共有6个项目获得开工许可，共计55.11万㎡，其中景湖菁华花园和汇景凯伦湾花园为新项目开工，经过两周没有新开工，9月最后一周新开工量亦不小。

总结：金九满收，但是9.29“新国五条”使得市场观望情绪增加，市场随即降温，除9月30日抢在政策落地之前市场成交井喷，国庆期间成交大幅回落，政策效果立显。由于第三套房贷全面叫停，首付比例调升至30%以上，投机性需求被压制，十月东莞楼市成交将会受到很大影响。