2008年 购房者开发商和房贷经理的楼市记忆

一沙一世界。透过一粒沙，我们可以看到一个宏观的世界。这也是小事记的意义所在。购房者、开发商、房贷经理是2008楼市中不可忽视的最直接的当事人。通过他们叙述，我们可以构筑一个三维空间，从中获得启发。

一个购房者的2008 ：“80后”的迷惘与智慧

“最年长的一代‘80后’也已28岁，不再年轻了。没赶上福利分房；毕业没两年房价就翻倍上涨，也错过了低房价的时代。”说起买房的事儿，“80后”杨先生多少有点不平，他的观点甚至是，买房是这一代人的迷惘。

实际上，杨先生的条件不算差，南京人，毕业后在事业单位工作，夫妻俩的年收入在15万元左右。结婚后一直跟父母住，平时花销不大，银行账户上有20多万元的存款，股票价值也有几万元。

“但总是要生小孩，要独立生活的，如果不要父母帮助，自己的存款只够买一个卧室的。”2008年初，杨先生和妻子开始关注楼市，并多处看房，记者就是在快报的置业俱乐部看房车上认识他们的。“我们不想住到郊区去，主要考虑城中、河西几个区域，但上半年房价很高，河西房价也要九千多，而我们的心理价位在七千上下。”

买房人几乎成了半个楼市研究专家，用此形容这位“80后”杨先生不为过。一年来，杨先生夫妻看了30多家楼盘，河西的金域缇香看了4次，城中的雅居乐花园去了3次。实地看房后杨先生笃信买真正品牌开发商的房子，可以少一些后顾之忧；但如果是投资，价低者更值得购入。而之所以一直没有出手，他觉得政府还会有政策出台。“9月底有了首套房的减免契税、降低首付款等，后来又有了取消二套房限制，营业税年限的更改。明年上半年，还会有政策出台。”

杨先生对房价的感觉是“不会再降多少”。他的逻辑是，政府造地铁、修路、建设新城区都需要钱，而土地出让、房地产相关税收是财政收入的大头。基于以上种种，杨先生准备领了今年的年终奖后，在春节前后真正出手。

一位开发商的2008：转向商业地产是新突破

“可怕的不是交易量下跌，也不是房价下降，而是人的信心没有了。”东方鼎成置业公司副总经理李威还是第一次看到购房者买房信心如此低迷。他这样揣摩购房者的心理：第一次发现房子也不是保值品，而且流动性差，一旦被套住，几年的存款一夕就不见了，所以更加买涨不买跌。而购房者的悲观情绪会直接影响开发商对市场形势的判断。目前大多数开发商比较悲观，如果观望情绪仍持续浓厚，前景的确有点迷茫。

来自股市的消息也是对楼市的利空。日前有机构统计，2008年国内A股市场的股民约为5750万户，一年来从6124的最高点跌到最低的1664点，跌幅70％以上，平均每个账户损失38万元的市值。一直笃信股市资金是楼市购买力重要组成部分的李威觉得，如果股市不见好转，楼市复苏的希望也不大。他预计，到明年中期，南京市场都将持续目前的状态。

“多数开发商有计划地放缓了开工进度，降低明年供应量；同时减薪甚至裁员以降低管理成本，或者寻找其他可盈利项目进行操作。”李威透露，有不少开发公司员工的薪水在明年可能打7-8折。市场好时管理成本在利润中所占的比重并不大，但如果市场低迷，管理成本也是一笔不小的开销。

“除了在住宅市场耕耘，也有一部分开发商会转向商业地产。东方鼎成正是如此。在结束了文化名园四期的开发销售后，2009年的主题将是重新包装打磨1912，以此寻求突破点。”李威认为，在现阶段，不涉及销售的项目，困难都不大。

一位房贷经理的2008：得主动出击才能有业务

“外界纷纷说这场金融危机对中资银行没有影响，请问你会相信吗？业务减少，荷包瘪了，还要担心可能的裁员，今年的日子是真不好过了。”作为一家股份制银行的房贷部客户经理，赵先生说，他今年遭遇的最大的变化就是工作量虽然减少了，压力却增加了。他开始利用业余时间学习充电，以备不时之需。

在别人的眼中，作为一名银行客户经理，收入稳定，奖金丰厚，应该是风光无限。赵先生说，实际上却远没有人们想的那么简单，不同阶段要承担不同的压力。去年的时候，楼市热闹，房贷业务也不错。但是他们却要应对海量的工作，整个人处于满负荷运转状态。“忙起来的时候，我连自己股票涨跌都没时间看，可以说心力完全被工作占据了。”

今年以来，房地产成交低迷，房贷业务也受到明显影响。“以前贷款都是客户来找我们，现在我们只能主动出击才能赢得客户。”赵先生说，通常在一些大楼盘的现场，都有多家银行提供房贷服务。以前，各家银行之间基本相安无事。但是今年明显改变了，客户来了都是主动上前打招呼，以争取客户的好印象。虽然投入了不少精力，但是他所在的银行里，今年的个人房贷比去年足足少了三成。另一方面，业务少了，咨询却多了起来。央行今年降了五次息，每次降息后，总能接到很多电话询问，自己能省多少钱，什么时候能够少还，也有不少客户开始了解转按揭等情况。