天为李宝柱：打造中央生态休闲区应营造开发环境

天为地产总经理李宝柱

    东莞中央生态休闲区将寮步纳入其范畴，从城市规划的范畴看，中央生态休闲区就是CRD，除了CBD外，配合写字楼之外的就是CLD中央生活区，说起中央生态休闲区让我想起了一个主题——中央生态区，政府提出的中央生态区是指水濂山板块，东城、黄旗山板块、寮步等等，大概是302平方公里，寮步是几何中心。从城市规划来说，寮步有自身的优势，所谓的中央生态休闲区就是城市绿肺，城市中央好山好水的地方。

    中央生态休闲区必须在城市中央，有一定的山水资源，中央生态休闲区包括了两个方面，东莞的人均收入超过了3000美元，在此水平之下，城市生活的休闲需求提上议事日程，东莞是以制造业为主的名城，需有休闲文化产业相对比较落后，因此政府将中央生态休闲区的概念提出来。

    我对寮步是很有感情的，从最早的甲壳虫之家、香缤城市花园等都亲自操盘，因此对寮步的了解是深刻的，中央生态休闲区的提出，放眼东莞28个镇4个区，302平方公里是很大的，将如此大的片区划入中央生态休闲区，只能说大有利于房地产开发，有利于土地价值的增值，从政府的角度，可以将它化整为零，28个镇剔除掉。目前深圳的福田区就是CBD，景田和香蜜湖就是CLD，谁是东莞真正的中央生态休闲区，寮步就是核心区，如果放在城区来看，也许同沙和水濂山板块就是了，因此要细化，因此寮步是中央生态休闲区的核心，水濂山板块可以说是中央生态区，从购房者的角度来说，大家的方向就明确了。
 
    寮步的城建水平落后于开发速度，从2004年万科第一个项目城市高尔夫发展到现在很快，但是城市配套比较落后，同质化竞争明显，在客户的角度来说，我们的成交客户还是以本地客户为主，哪怕是东城的客户，寮步有6-8万的户籍人口，有将近20万的外来人口，政府可以出台购房的优惠政策，也可以激活寮步的房地产。

    开发房地产的同时，除了提升商业价值，开发商要做好配套设施，例如将周边的道路和基础设施配合政府不断的完善。东莞东板块和寮步中心区板块，大家要联合起来，共同打造中央生态休闲区，而且可以资源共享，开发商开发产品的时候要着重于休闲主题，政府将规划概念提出来后，开发商品房的时候，就要侧重于园林、建筑，在风格和元素上体现休闲的概念。

    寮步的格局中划分为东城东和中心区板块，目前面临的问题是，主要是开发量很大，消化的面积去年是26万平方米，量价齐升的速度很快，基础设施跟不上，目前在售大盘缺少，唯一的大盘是星城国际，蟠龙也接近尾声了，因此政府要加大力度，跟得上开发水平的步骤，将基础设施和道路建设提到议事日程，如何给开发商营造适合开发的环境。

    第二，中心板块相对于东城东板块的优势是比较独立。莞樟路东西两个板块，中心城区是莞樟路东边板块，中心板块就要突出中心的概念，我的理解是，政府要对基础设施的建设加大，跟得上开发的步伐。