商品房新增供应继续放缓 住宅成交高位稳步回落

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.10.18-10.24）

　　一周楼市观察：

　　商品房新增供应继续放缓，住宅成交高位稳步回落。

　　本周东莞商品房新增供应继续放缓。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房仅有两个项目有新增供应，总供应面积为5.61万㎡，供应套数为413套。供应的项目有普通住宅和商铺。普通住宅项目仅有卓越•蔚蓝城邦三期一个项目，商铺项目则是景湖时代城。

　　本周商品房成交面积10.06万㎡，环比下降32.76%，同比减少33.56%，合计975套，环比下降23.17%，同比减少35.34%。本周住宅成交9.61万㎡，合计866套，其中普通住宅成交8.80万㎡，合计849套；非住宅成交面积为4499㎡，合计109套。本周住宅日均成交约124套，环比上周的162套有明显回落。

　　新政背景下开发商以价换量，普通住宅价格稳中微降。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞市普通住宅成交面积约8.80万㎡，合计849套，成交均价约为6903元/㎡，环比上周小幅下跌2.72%。若剔除纯深圳盘、高档投资公寓、豪宅及高档洋房和非毛坯修、高赠送楼盘，东莞普通住宅成交均价约为5875元/㎡，环比上周微降1.64%，总体来看，普通住宅成交均价非常稳定。“9.29”二次调控政策的出台，市场观望情绪开始加剧，近期全国一些重点城市限购令的实施更是使楼市雪上加霜。在这种环境下，开发商普遍采取了以价换量的营销策略，继续加大项目的优惠促销力度，老盘价格保持稳定，新盘上市定价理性，大部分楼盘价格平稳，个别项目有小幅下降，而全市普通住宅价格总体保持稳定。

　　周末楼盘暖场活动热度不减，新品持续上市促进了项目热销。

　　受台风“鲶鱼”的影响，本周东莞楼盘市场营销活动有所减少，仅有十来个楼盘搞起了营销推广活动。但从各楼盘活动情况来看，活动现场人气兴旺，暖场预热活动热度不减，如鼎峰品筑的周末特惠“9+9”活动、御花苑天珑湾举办“山水友相逢”大型活动、香树丽舍以“如何提升青少年素质教育”为主题的《综合国学教育纲要》专题国学讲座等等。与此同时，在新政和加息背景下仍有新盘上市和新品加推，如新世纪新城三期和天骄峰景国阙Ⅱ周末盛大开盘。另外，一些楼盘加大优惠促销力度，如近期热销的滨江公馆除有高赠送面积外，还垫付一成首期；香树丽舍则推出了三成首付由担保公司来做另一成首付的全新策略等。新品的不断上市、优惠促销力度的加大和刚性需求的持续释放也促成了一些项目的热销，如本周成交较多的项目有万科•金域华府，35套、益田•大运城邦一期，30套、葡萄庄园，26套等。以上项目成交理想，究其原因，一是其推出的产品皆是是以两到三房的中小户型为主，迎合了市场的刚性需求；二是项目的赠送面积大，户型灵活多变，受到众多购房者的热捧；三是一些临近深圳的楼盘受深圳限购令的影响从而致使购买力外溢流向东莞，促进了当地楼盘的热销。

　　地市场交投活跃，开发商拿地热情高涨。

　　本周东莞土地交易市场一片红火。据东莞中原研究部监测的数据显示，本周全市共有11宗土地成交，成交面积31.67万㎡，成交金额9.37亿元，其中工业和科研设计用地4宗，商住用地7宗。本周商住用地成交面积达到了17.82万㎡，成交金额为8.53亿元，土地拍卖现场气氛热烈，竞争进入白热化阶段，多块土地均以高出起叫价拍出。其中寮步镇的编号为2010G060地块更是经过71轮竞拍，以总价2.84亿元，高出起叫价1.55亿元成功拍出，折合楼面地价4157元/㎡，溢价率高达120.16%！而此前曾于8月份流拍的编号2010G051莞城地块，本周在起叫价比8月份高出490万元的情况下，最终以高出起叫价250万元，总价2400万元成功拍出。

　　本周土地交易市场成交热闹，拍卖的地块无论是面积还是成交金额都均处于高位，究其原因，一是近期政府国土部门推地节奏加快，多块优质成熟地块上市，引发了市场上的拿地热情；二是经历号称史上最严厉调控的“4.17”调控后，东莞住宅成交在陷入短期低迷后近期明显回暖，9月份更是成交热闹，尽管再次遇到“9.29”二次调控，但东莞楼市走势仍然较为平稳，业内普遍认为其对东莞影响不大，这也使得开发商较为看好后市，拿地意愿强烈；三是近几个月来持续回暖的市场让开发商手中资金大为充裕，拿地积极性也大大提高。

　　多重因素促使住宅成交保持高位，政策实施预期后市走势稳步回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞市住宅成交面积9.61万㎡，合计866套，日均成交约为124套，环比上周的162套有明显回落，总体来看，住宅成交量依然处在较高的水平。“9.29”二次调控出台已接近一个月，但从10月份市场表现来看，截止至10月24日，东莞住宅成交3187套，日均成交约133套，与成交热闹的9月（日均成交约147套）相比差距并不大，总的来看住宅成交还处在较高的水平。究其原因，一是东莞楼市以刚性需求为主，市场长期理性健康，另外房贷首付三成以上的购房者所占比重高，因此受新政影响较小；二是东莞附近的广州深圳两市出台限购令，造成两市购买力外溢，而处于“价格洼地”的东莞自然就成了他们的理想投资场所，因而东莞部分镇区近期住宅成交热闹；三是全国一些重点城市近期纷纷出台限购令，而处于二线城市的东莞购房者亦担忧东莞步其后尘也出台限购令从而加快入市步伐，直接致使近段时间东莞住宅成交一时水涨船高。随着调控政策的落地，部分资金实力较弱的置业者将被挤出市场；央行加息致使房贷利息成本增加，市场观望情绪将进一步加剧；东莞房管局近日表态东莞暂时不会出台限购令，市场恐慌情绪将得到稳定。综合以上因素，后市观望情绪加剧，市场需求受到平抑，预期东莞住宅成交将出现稳步回落。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　三季度GDP增速放缓 9月物价指数创新高

　　据国家统计局网站消息，国家统计局新闻发言人盛来运今日在其官方网站发布前三季度国民经济运行数据，数据显示，前三季度GDP同比增10.6%，CPI同比涨2.9%。9月份CPI同比涨3.6%，涨幅创23个月新高。

　　中国意外加息0.25个百分点

　　央行今晚宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

　　东莞9月CPI同比上涨3.3% 食品文教价格上涨迅猛

　　昨日东莞市统计局、国家统计局东莞调查队发布的统计数据显示，9月份东莞市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨3.3%，涨幅比8月份提高0.1个百分点，环比上涨0.4%。前三季度CPI同比上涨2.4%。

　　与全国情况相似，推高CPI的主要原因是食品价格的上涨。第四季度，这一情况极有可能延续，城市低收入家庭受此影响较大。

　　东莞大力扶持太阳能光伏产业 2012年产值250亿

　　东莞市战略性新兴产业发展领导小组近日下发了“东新兴产业【2010】1号”文件，并出台了《东莞市太阳能光伏产业政策及基地建设规划工作手册》（以下简称《手册》）。

　　记者从《手册》中获悉，我市计划从2010年开始，用3年时间来逐步构建较完善的光伏产业链，到2012年，我市太阳能光伏产业总产值计划达250亿元。

　　"东莞板块"井喷 2010上市企业或超前15年总和

　　上周，搜于特和星河生物两家东莞企业成功过会，进入挂牌上市倒计时。随着创业板开闸和外企上市的提速，错过资本市场十年之久的东莞，正在迎来一个“东莞板块”集中喷发的时刻。2010年一年，东莞新增的上市企业有望超过此前15年之和。

　　2、政策法规

　　住房公积金存贷款利率今起上调

　　继央行19日将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后，住房公积金存贷利率今日进行相应调整。住建部今日发布通知称，个人住房公积金存款利率上调0.2%至1.91%；贷款利率五年期以下（含五年）上调0.17%至3.50%，五年期以上上调0.18%至4.05%。

　　大连出台全国第13个“住房限购令”

　　18日下午，大连市建委宣布，大连将从今日（19日）其将实行住房限购政策，同一购房家庭(包括夫妻双方及未成年子女)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)，对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

　　在房贷方面，大连各商业银行将暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

　　细则同时要求，对贷款购买商品住房，首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

　　房管局：东莞暂不“限购”

　　广深限购，东莞是否也会实行“限购令”呢？昨天下午，东莞市房管局局长张伟华在接受记者电话采访时表示，目前还没有接到“限购令”的通知。

　　张伟华认为，目前东莞楼市成交反弹，是由市场决定的，政策限制也仅是起到短期的作用，并不一定适合东莞。东莞作为一个二线城市与广州、深圳情况不同，东莞的楼价仅7000多元/平方米，相对于广州、深圳来说还比较远，目前东莞楼市还是比较理性。

　　张伟华告诉记者，至于东莞是否会实施“限购令”，还需要再观察市场，并且广泛地征求意见，进行市场调查，才能够最终决定。

　　25日起可开唯一住房证明 购房可享1%契税优惠

　　从10月25日起，市房管局正式对外办理《东莞市纳税人家庭唯一住房证明》业务。记者昨日从市房管局获悉，凡在今年10月1日后购买住房（以购房合同签订日期为准），且住房符合普通住房标准的（144平方米以内），可到市房管局一楼办事大厅申请开具《东莞市纳税人家庭唯一住房证明》（以下简称《证明》），从而享受1%税率的契税优惠。

　　住建部上调公积金存贷款利率 东莞20日起严格执行

　　市住房公积金管理中心副主任温远军昨日表示，东莞将严格按照国家的政策执行。10月20日以前放贷的，按旧利率执行，至明年1月1日才调至新利率。而10月20日以后放贷的，一律按新利率执行。

　　同时，由于东莞并未被列入住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点城市，所以“贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整”的规定在我市没有执行。

　　3、市政规划

　　虎门白沙站完成轨道铺设

　　广深港高铁客运专线建设一分部办公室有关负责人昨日向记者透露，广深港专线及白沙站年底通车启用的计划将再次延迟，主要是在沙田的我国首条跨海铁路隧道——狮子洋隧道建设难度大，难以如期完成。

　　白沙站目前轨道铺设已完成，变压器、电房、信息线缆等设备的安装以及站房非毛坯正进行。记者昨日在现场看到，底下三层分别为售票厅、候车室和设备区，总面积1万多平方米的白沙站站房雏形已现。

　　虎门港升级信息化建设 五年三步打造"智慧港"

　　虎门港决意升级信息化建设。虎门港昨日举行《虎门港信息化发展战略规划》（以下简称“规划”）评审会，规划提到，未来五年内，虎门港将分三个阶段，实现建设“智慧虎门港”的目标。

　　市政府副秘书长、虎门港管委会常务副主任刘宁介绍，虎门港打造“智慧港”分两个层次：一是港口管理，如办公系统、电子通关等；二是集装箱、物流等相关信息产业。

　　麻涌绿道全线贯通 剩余工程本月将完成

　　富有水乡特色的麻涌绿道近日全线贯通。目前绿道正在进行查漏补缺，绿道驿站正在进行内外环境非毛坯、绿化美化、配套设施建设等收尾工作，剩余工程预计10月底前完成。

　　据了解，穿越麻涌镇境内的省绿道2号线和3号线总长约15.5公里，其中2号线由北部东江边与增城接驳点向南沿西环路、东环路、东海大道及食街路至西部干道淡水河大桥处，全长9公里；3号线在西部干道淡水河大桥接驳洪梅镇绿道，在该镇境内则沿西部干道、景观大道、漳澎运河、麻涌大道、新沙路延长线和进港北路直至破流水闸，并在此接驳番禺，该段长6.5公里。

　　契合“三旧改造” 东莞修编五年商业网点规划

　　“三旧改造”将使得东莞城市面貌发生巨大改变。本报报道，日前举行的市长办公会审议通过了《关于修编东莞市2005-2015年城市商业网点规划的请示》。据报道，东莞即将修编未来五年的商业网点规划，使商业网点规划更加适应“三旧改造”的需要和商贸流通业未来发展的要求，以便更好地指导东莞商业网点的建设。

　　松景片区等7地块率先试点桥头“三旧”改造

　　近日，记者从桥头镇召开的“三旧”改造工作会议上了解到，该镇“三旧”改造专项规划及年度实施计划编制已经完成。根据“三旧”改造规划，该镇近期“三旧”改造涉及20个改造规划地块、25个改造项目，面积共316.36公顷。其中，按照试点先行的原则，率先重点推进松景片区等7个地块的改造。

　　凤岗新开5条跨市公交到深圳

　　今后，市民从东莞凤岗到深圳更加方便了。记者昨日从凤岗镇交通部门了解到，9月28日起，深圳的398、654、668、855、866五条线路被批准在沙岭车站等四个站点上下客，加上原有的莞深2线，当前共有6条跨市公交往来凤深两地，方便群众出行，加速了两地同城化生活。

　　4、市场动态

　　一线房企在北京楼盘中45%的楼盘降价

　　自4月17日今年楼市调控启动，到9月29日二次调控措施出台，半年内房地产市场形势出现了明显变化。昨日某机构发布的《楼市调控半年效果观察》显示，与4月相比，10月份一线房企在京楼盘中有45%的楼盘降价；半数房企打折促销。

　　据了解，本次调查主要涉及万科、保利、绿城、龙湖等一线房产企业。调查称，楼市调控政策近半年以来，在北京市场存在打折优惠的企业约占50%，无优惠的企业占30%，包括送非毛坯、定期推出特价房源等其他优惠方式的约占10%。

　　京沪深楼市“限购风暴”：约7成受访者推迟购房

　　对于购房者一方的变化情况，一个有代表性的例子就是《南方都市报》对“限购令”的调查。在约1000深圳市民参与的这项调查中，约有7成市民表示，会因“限购令”而推迟买房，超过7成市民表态支持“限购令”，有超过4成市民认为，“限购令”会令深圳房价下跌三成以上。另外，据该报秋交会采访发现，大部分市民都表示会推迟买房时间，但刚需和一些投资商铺的客户，仍然相对比较积极。

　　新政一周 沪楼市价升量跌

　　“沪十二条”出台一周，上海楼市量价均未出现预期中的明显回调。虽然结束了连续十周的持续上涨，上周(10月11日-10月17日)上海市商品住宅成交面积仍高达为34.6万平方米，明显高于“金九”的周成交水平；而成交均价更是大幅上涨11%，达到22376元/平方米。而据记者了解，高端楼盘的成交量不但未受新政影响，反而出现了27%的增长。预计将成为影响今后几周上海楼市价格走向的“风向标”。

　　广州：楼市调控不断加码 大投资客率先出逃

　　自昨日起，我国存贷款基准利率正式上调0.25个百分点。住建部昨日也上调了个人住房公积金贷款利率。

　　继第三套房贷暂停后，多个城市出台“限购令”，加上此次加息，不到一个月的时间里楼市已经遭遇了三大利空，“金九银十”摇身一变为“调控季”。

　　在多重政策压力下，虽然不少散户投资者还在惜售甚至反价，但记者了解到，部分先知先觉的机构投资者已经率先出逃，被认为是“下半年楼价下跌的先行信号”。

　　限购令满２０天 深圳楼市出现了“三减”的变局

　　限购令满20天，深圳楼市终结“金九”辉煌，提前步入成交惨淡的寒冬期。证券时报记者采访了解到，限购限贷双管齐下，楼市曝出“三减”变局：挂单量锐减、来访量锐减、成交量锐减。

　　新房市场也十分冷清，据深圳市房地产信息系统数据统计，上周新房共成交507套，环比大幅下降63.81%。市场成交虽然低迷，但降价潮还未展开。记者日前咨询关内外几大楼盘，均无降价等优惠活动。福田区御河堤的售楼先生告诉记者：“10月份看房的一下子就少了，但是我们没有促销安排，楼盘地段好不愁买家，销售已过大半，也不用担心资金。”

　　数字透视

　　1、一级市场：

　　一周土地供求：

　　2、二级市场：

　　1)一手房总体供需情况：

　　※一周商品房供应：2010.10.18-10.24期间商品房供应总面积约为5.61万㎡，共413套。

　　※一周需求：2010.10.18-10.24期间商品房成交面积10.06万㎡，环比下降32.76%，同比减少33.56%，合计975套，环比下降23.17%，同比减少35.34%。本周住宅成交9.61万㎡，合计866套，其中普通住宅成交8.80万㎡，合计849套；非住宅成交面积为4499㎡，合计109套。

　　※各物业类型成交情况：

　　※2010.10.18-10.24期间各类型普通住宅（洋房+公寓）成交价格：

　　※一周普通住宅成交价格：2010.10.18-10.24期间，东莞市普通住宅均价为6903元/㎡。  

　　※普通住宅销售排行：

　　※市场存量：截至2010年10月24日，全市商品房累计可售存量为588.11万㎡，合共74703套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为402.04万㎡，合计40837套；别墅可售存量为59.88万㎡，合计1568套。

　　2)地产工程信息：

　　3)商品房预售许可信息：

　　3、三级市场：

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