东莞市场10月成交量平价稳 年末或迎来一波推盘高潮

　　目录

　　一、土地市场分析

　　1、土地供应分析

　　2、土地交易分析 

　　3、商住用地成交量价走势分析

　　4、后市展望

　　二、新增供应状况

　　三、库存供应状况

　　四、潜在供应状况

　　五、市场成交状况

　　六、市场价格状况

　　七、三级市场

　　八、后市展望

　　报告提要

　　土地市场：10月东莞土地市场供需两旺。2010年10月东莞市成交21宗土地，成交面积为85.86万㎡，成交金额13.85亿元，面积环比上月下降1.16%；商住用地成交13宗，成交面积27.52万㎡，环比上升11.99%，成交金额10.89亿元。成交商住用地楼面地价1951元/㎡，环比下降19.94%；可建建筑面积53.59万㎡，达到今年1月以来的新高；部分商住用地有多轮的激烈竞拍，土地市场表现明显好于预期。

　　市场供应：10月全市共9个项目有新增供应，总供应面积为18.67万㎡，环比下降73.87%，同比下降49.18%。二次调控下发展商迅速陷入观望，延迟或放缓推盘节奏。中等户型为供应主流，超大户型供应大幅萎缩，市场以消化存量为主。

　　存量与开工：截至2010年10月31日东莞商品房的累积可售存量为579.99万㎡，环比9月份下降了近30万㎡，下降幅度为4.91%，后市去货压力短期有所放缓。同时新政迫使开发商忙于出货，10月新开工面积有所减少，环比下降50.36%。

　　市场成交：10月全市商品房成交面积为53.29万㎡，环比上升0.30%，同比下降4.82%；成交总金额为44.26亿元，环比上升5.56%，同比上升12.76%；其中商品住宅成交50.94万㎡，环比上升8.99%，成交金额为41.98亿元，环比上升21.86%，共成交4490套，环比上升1.61%。限购令”促使深圳客重返东莞市场；城区成交向优势资源靠拢，镇区泛深圳区域贡献较大。中小户型成交强势，大户型改善性需求有所下滑，超大户型豪宅洋房交投持续活跃。

　　成交价格：10月普通住宅加权价格为6578元/㎡，环比上涨1.69%。二次调控对东莞市场影响较小，普通住宅成交均价保持稳定。

　　三级市场：2010年10月东莞二手商品房市场量价齐升。二手房共成交2631套，环比增长42.6%；成交面积为27.15万㎡，成交金额为8.77亿元，成交均价3232元/㎡，环比上涨21.4%。与一手商品房成交比较，按成交面积计算一二手成交比为1.96：1，环比比值有所拉近。可以看出，受政策调控影响，部分一手房需求转向二手房市场。

　　后市展望：1、经历短暂观望后，新增供应再度陆续放量，市场有望迎来今年最后一波推盘高潮。2、深圳客持续进入东莞市场，涉足的楼盘面有扩大蔓延趋势。3、市场成交持续放量，第四季度整体成交创出年内新高。4、高端住宅及豪宅成交均价居高不下，普通住宅成交均价保持稳定。5、二手房成交持续放量，新莞人购买中小户型首次置业成主力军。6、土地市场交投持续活跃，本土中小开发商继续低价购置镇区用地以备开发。

　　一、土地市场分析

　　1、土地供应分析

　　10月土地市场供应回落，但商住用地仍然较多。

　　2010年10月东莞市国土资源局挂牌上市21宗土地，总面积63.73万㎡，环比减少30.28%，其中商住用地8宗，占地18.65万㎡；9宗工业用地，占地32.52万㎡；4宗商业金融用地，占地12.56万㎡；虽然本月总体供应量比上月有所减少，但商住、商务用地并没有减少，尤其是松山湖、虎门、万江均有优质土地开始挂牌。

　　2010年10月东莞挂牌上市土地情况一览：

　　2、土地交易分析

　　10月土地市场表现“可圈可点”。

　　2010年10月东莞市成交21宗土地，成交面积为85.86万㎡，成交金额13.85亿元，面积环比上月下降1.16%；商住用地成交13宗，成交面积27.52万㎡，成交金额10.89亿元。本月土地市场表现可圈可点，特别是寮步东升路地块，经过73轮竞价，最终被柏悦地产以4157元/㎡的楼面地价收入囊中，此外虎门博涌地块、万江莞穗大道地块也出现激烈的叫价场面，不过部分偏远的镇区，如石碣、沙田、樟木头、横沥的地块，仍是底价成交。

　　2010年10月土地挂牌交易情况如下：

　　3、商住用地成交量价走势分析

　　东莞本土开发商开疆拓土，商住土地继续放量。

　　10月商住用地成交面积27.52万㎡，环比上升11.99%，楼面地价1951元/㎡，环比下降19.94%，可建建筑面积53.59万㎡，达到今年1月以来的新高；本月外来开发商少有露面，仅佛山钜隆地产、深圳龙城投资在2010G062万江区莞穗大道南侧地块参与竞拍，但最终铩羽而归。毕竟，相比外来开发商的患得患失，本土开发商的表现更为抢眼，因为部分本土开发商已经很久没有拿地，且随着部分项目已经进入开发尾声，急需获取新的项目来支撑企业的长远发展；另一方面，部分开发商如石碣的达鑫地产、樟木头的乐富地产都热衷于在楼盘邻近地块继续拿地，以此塑造大型社区，形成局部的品牌优势。

　　目前楼市持续受到严峻的调控政策打压，但土地市场并没有重蹈08年纷纷流拍的覆辙，究其原因，不难看出下游链条的新房成交仍然十分旺盛，开发商回笼资金顺畅，并且对后市中长期的展望还是相对乐观的，在东莞部分镇区楼面价只有1000元/㎡左右的情况下，自然值得进行深入开发。

　　近期供需小结：2010年10月，东莞土地市场的供应冲高回落，但成交规模依然十分可观，甚至部分商住用地有多轮的激烈竞拍，其他地块也被开发商瓜分完毕，可以看出10月土地市场明显好于之前的预判。

　　4、后市展望

　　11月土地市场再次聚焦松山湖。

　　11月，商住、商务用地供应继续保持高态势，不过唯一的亮点则是松山湖区域的商务金融地块，其中捆绑交易的2010G068-70地块，总面积近10万㎡，起拍楼面地价仅为2680元/㎡，远远低于9月成交的同类土地，因为9月份 2010G053地块虽以底价成交，但楼面价仍然高达4683元/㎡。其他镇区如石碣、道滘、厚街、清溪，也有商住用地推向市场，但很难有高的溢价率。

　　11月挂牌交易的商住、商务用地一览：

　　二、新增供应状况

　　发商重现观望，“银十”供应陷入低潮；全市商品房总供应18.67万㎡，环比下降73.87%。

　　2010年10月份东莞新增商品房供应总体情况：

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，10月全市共9个项目有新增供应（如下图），总供应面积为18.67万㎡，环比下降73.87%，同比下降49.18%。这其中有以下几个方面的原因：一是9.29二次调控的影响，加上全国十多个城市都出台“限购令”使得成交量有所萎缩，东莞受大市影响巨多购房客户陷入观望，因此开发商有所观望推货量减少；二是9月份市场供应放量，市场货量充裕因此以消化存量为主；三是一些项目由于工程进度缓慢达不到销售条件，因此只能往后顺延。后市随着工程的竣工，政策慢慢被消化，预计年底会有一波供应小高潮。

　　10月份新增供应中住宅供应面积为16.27万㎡，供应套数为1518套，占总量的87.15%；普通住宅新增供应共7个项目：卓越•蔚蓝城邦三期、新世纪星城三期、中央公馆•蟠龙、翠亨豪园、葡萄庄园、香樟国际花园、香树丽舍，这些项目基本上以大盘分期及同期加推为主；别墅供应仅2个项目：中央公馆•蟠龙、卓越•蔚蓝城邦，供应主要是类别墅中的双拼和联排；公寓新增供应连续三个月空白。非住宅产品在整体市场需求不景气情况下，其供应也有所放缓，商铺和车库总供应2.40万㎡，环比、同比都有不同幅度下降，写字楼为零供应。

　　附图：2010年10月份新增供应项目分布图：

　　附表：2010年10月份全市商品房新增供应项目一览：

　　区域整体供应“盘少量少”，镇区个盘贡献度较大。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年10月商品房新增供应中城区供应为7.76万㎡，占总体量的41.56%，环比有所下降；镇区的新增供应面积为10.91万㎡，按面积计算占全市的供应比例为58.44%，相比9月增加了8%；但城镇两区整体供应非常平淡。其中城区供应项目有：景湖时代城二期、葡萄庄园、香树丽舍、新世纪星城三期；镇区主要供应的项目有：卓越•蔚蓝城邦三期、翠亨豪园、香樟国际花园、中央公馆•蟠龙，其中卓越•蔚蓝城邦三期洋房与别墅对镇区供应贡献最大。从城镇两区供应项目来看，洋房供应为主体且多为加推或大盘分期开盘。

　　别墅供应大幅下降，公寓供应进入空档期，非住宅供应增幅明显。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年10月东莞新增供应以洋房供应为主要，所占比重为82.23%，环比大幅增加，总供应量为15.35万㎡，供应套数为1488套，供应的主要项目有：卓越•蔚蓝城邦三期、新世纪星城三期、中央公馆•蟠龙、翠亨豪园、葡萄庄园等，这些项目以大盘分期推货为主，全新项目仍然较少；别墅总供应面积为0.92万㎡，共30套，主要供应项目有：中央公馆•蟠龙、卓越•蔚蓝城邦，以镇区供应为主，产品多为联排和双拼；公寓供应在8-10连续三个月断档，尤其是城区，纯公寓项目几乎没有，后市潜在公寓项目也很少，因此供应仍较紧张。非住宅市场中的车库跟商铺所占比重环比有所增加，尤其是车库比较突出，主要项目有景湖时代城二期、新世纪星城三期，写字楼在10月份没有新品上市。

　　“银十”中等户型为供应主流，超大户型结构性供应大幅下挫。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年10月东莞新增住宅供应中刚性需求的中等户型（80-120㎡）为市场推货绝对主导，占总量的68.12%，但60㎡以下及61-80㎡之间的产品供应缩减明显，这主要跟市场上小户型公寓空白有关；81-100㎡的中等户型所占比重为最多的，这主要是新政后中小户型一直深受刚性需求的持续关注，尤其附加值较多，性价比较高的产品，供需都很旺盛。而大户型由于4.17新政后首付需要五成及利率要1.1倍，令改善性需求驻足观望，入市欲望不高，这样迫使开发商推货也是相对谨慎，其中120-140㎡大户型供应环比有所增加；而超大户型住宅141-200㎡及200㎡以上的别墅供应在10月份纷纷下挫。

　　三、库存供应状况

　　商品房可售存量为579.99万㎡，供应相对偏紧；后市去货压力有所缓解。

　　根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年10月31日东莞商品房的累积可售存量为579.99万㎡，环比9月份下降了近30万㎡，下降幅度为4.91%，这主要是由于9.29新政令到很多开发商观望，新推货有所放缓，供应陷入低潮；而成交方面在深圳“限购令”驱逐下，临深圳的长安、塘厦、凤岗等区域成交量相当热闹加上东莞刚性需求确实强大并有所释放，使得10月份的成交量达到了53万㎡，需求相对供应来说较旺盛，使得商品房可售存量从600万㎡以上下降到579.99万㎡，大大改变了东莞的市场预期。由于个盘受外界客户追捧成交取得不错效果，后市或有更多的开发商会看好深圳客户这个机会，主动出击拓展客户，再加上东莞自身刚性需求潜在客户较多陆续释放，成交向好的情况还会持续一段时间，因此可售存量仍有一定的下行空间，后市去货压力或有所缓解。

　　目前东莞住宅存量为451.98万㎡，环比下降6.84%，共41524套；其中洋房存量为359.53万㎡，环比下降6.90%，共33915套；公寓存量34.71万㎡，环比下降4.02%，共6082套；别墅存量57.74万㎡，环比下降8. 08%，共1527套。

　　2010年10月东莞商品房各物业类型可售存量变化：

　　四、潜在供应状况

　　新政迫使开发商忙于出货，10月新开工面积有所减少，环比下降50.36%。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年10月全市商品房新开工面积47.29万㎡，环比9月份下降50.36%。新开工的项目共11个：东方华府、香城名门花园、花园城二期、丰泰城一区、汇商花苑、滨江晋业豪园等。从月度走势可以看出，2010年整体开工放量明显，7月份达到2010年来“新高”，8月份由于开发商忙于筹备“金九银十”，因此重心放在开工建设上面的较少；10月份由于受9.29新政影响，开发商受新政压力忙于出货，开工面积有所放缓，而11月份受亚运的影响，东莞亚运期间开工建设全面停止，预计后市开工量仍比较少。

　　附表：新开工项目明细表（单位：㎡）

　　五、市场成交状况

　　10月东莞楼市“不降反升”，成交总面积为53.29万㎡与9月相当。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年10月东莞共有189个项目有商品房成交，成交面积为53.29万㎡，环比上升0.30%，同比下降4.82%；成交总金额为44.26亿元，环比上升5.56%，同比上升12.76%；其中商品住宅成交50.94万㎡，环比上升8.99%，成交金额为41.98亿元，环比上升21.86%，共成交4490套，环比上升1.61%。

　　10月一线楼市量缩价跌；东莞市场成交“量平价稳”。

　　北京：10月份北京市商品住宅总成交量比去年同期跌幅超过4成。此外，10月份商品房成交均价从9月份的每平方米20520元下跌至19160元，商品房成交均价自去年11月以来首次跌到两万元以下。

　　上海： 10月份，全市新房住宅市场的成交量与9月份相当，达到了132万平方米的水平。但是，受到二次调控的影响，整个10月的新房住宅市场的走势与9月正好相反，呈现出前高后低、步步紧缩的状况。新房住宅市场的成交均价为21884元／平方米，与9月份相比，还是出现了3．1％的上涨。

　　广州：10月广州十区成交量已经超过15000套，环比9月增长了1倍以上，而十区成交均价大约为13277元/平方米，环比下降0.15%。从目前情况来看，广州房价并没有出现实质性的下降。

　　2010年10月东莞市商品房成交总体情况： 

　　10月东莞楼市整体走势跟预期有所违背，9.29新政不但没有使得成交量下跌，反而助推了一些个盘爆发性的反弹。住宅成交了50.94万㎡，环比与9月份上升8.99%。这主要有以下几方面原因：一是9月最后一周开盘项目集中在10月签约，使得成交量增多；二是全国十多个城市密集出台“限购令”，部分客户担心东莞“限购令”的出台，部分刚性需求提前释放；三是深圳、广州等东莞周边城市“限购令”的出台，临深圳区域的项目开发商发掘了这个机会，主动拓展深圳客户，结果成交量迅速猛增；四是通胀压力与人民币升值加强，使得东莞豪宅市场成交非常活跃。因此深圳“限购令”的出台加上东莞刚性需求的强大，改变了东莞较悲观的市场预期，后市预计会有更多的东莞开发商去做拓深圳客户这个工作，成交量向好还会维持一段时间。

　　“限购令”促使深圳客重返东莞市场，市场预期有所好转。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，10月份受9.29新政的影响，加上各地“限购令”的频繁出台，使得一线城市成交量全线下跌；东莞市场同样也受有所影响。在周边城市限购令出台后，临近深圳区域的长安、塘厦、凤岗等区域看房客户逐步增多，开发商抓住机会，抓紧推货或搞团购，因此这些区域的个盘成交势头非常强势。其中中惠•沁林山庄二期60%属于深圳客户购买，总签约186套，拔得10月份普通住宅头等，紧跟其后的有三正卧龙山花园二期，181套、益田•大运城邦一期159套等。加上其它区域推货量增多，使得10月份成交量达到了50万㎡以上，改变了市场较不容乐观的预期。

　　2010年10 月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

　　城区成交向优势资源靠拢，镇区泛深圳区域贡献较大。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域普通住宅成交情况来看，城区总成交面积为18.46万㎡，占总量的41.09%；镇区成交总面积为26.47万㎡，占总体的58.91%。镇区整体成交环比幅度有所增加，但个盘成交集中度很高。主要是受9.29新政及深圳“限购令”影响，驱使很多置业者来泛深圳塘厦、凤岗等区域买房，开发商也抓住这个时机，主动推货或搞团购，使得个盘如中惠•沁林山庄二期、三正卧龙山花园二期、益田•大运城邦一期成交势头非常迅猛。而城区成交量较多的都是集中在10月初新开盘或加推的几个项目：上东国际二期、万科•金域华府、滨江公馆二期名仕馆 、深业•御泉山、景湖时代城二期等，这些项目都是前期成交都很不错，积累了一定的口碑，加上品牌开发商产品和较高的赠送，因此后期产品一经推出就深受客户的青睐。

　　量跌区域相比增多，樟木头、沙田等区域个盘成交强劲。

　　从各区域成交情况来看，10月份东莞成交的31个区域中有17个区域全线飘红，比9月份有所减少，其中南城以9.26万㎡续登全市各区镇龙虎榜首，环比9月份下降21.01%，并且大大超出第二位的万江区域，紧跟其后的是：凤岗、东城、大岭山、寮步等区域；但个别区域如樟木头（绿茵温莎堡）、沙田（盈丰•田源居）、清溪等有新盘源的补充，使得这些区域期待已久的需求得到了满足和释放。

　　附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

　　高端别墅坚挺、洋房成交继续上扬，非住宅成交纷纷下滑。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年10月东莞商品房成交中，洋房成交占整个总量的82.25%，所占比重环比9月份继续上扬；而别墅的成交逆势上扬，共成交了137套比9月份增加10套，首先是9月份供应量较多，产品种类丰富；其次是通胀预期和人民币升值加强，巨多城市“限购令”的出台，东莞别墅价值洼地等因素，使得东莞别墅再次成为投资渠道升值、保值的避风港，这些成交量较多的项目有：绿茵温莎堡、中信御园、万科•麓湖别墅、中信•森林湖三期、江南第一城二期等。公寓由于8-10月份处于供应空档期，市场上面公寓项目许多都处于尾盘期，主要是消化存量为主。政策调控的利剑之下，商业地产与住宅市场此消彼长，10月份非住宅市场表现一般，这主要跟开发商推货量少有很大的关系。后市商品房住宅政策调控的影响下，商业地产的投资和开发不断增加，海外资本和热钱及行业资金进入商业地产领域。受到人民币升值和CPI继续走高的影响，购买商业地产抗资产贬值，而东莞受总部基地、小商品城商业规划热启动，因此商业地产仍有很大发展空间。

　　豪宅洋房单边热闹，普通住宅成交有所放缓。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，10月份普通住宅成交量整体与9月相当，住宅方面由于别墅成交量增多，因此比9月份增加8.99%。对于这种上升迅猛的结果，我们应该理性、区别的看待：一是个盘成交量突出，推高总成交量，例如中惠沁林山庄最后一周成交158套位居榜首，主要在于项目推出楼栋单位以及对深圳客户的拓展。此外，新世纪星城三期、上东国际等以刚需群体为目标客户或改善性住房为主客户源的楼盘成交明显；二是高端产品以及豪宅洋房受新政影响不大，随着周边城市“限购令”的出台，周边客户来莞找高档产品进行资金的避险，因此成交量在10月份逐周攀升；但是对于代表大众阶层的普通住宅从现场反馈的情况来看，受新政影响较为明显，访客量逐周出现下滑，观望心态较重。如果楼市继续维持目前的调控态势，购房者观望会持续，成交量将会有所放缓。

　　中小户型成交强势，大户型改善性需求有所下滑，超大户型豪宅洋房持续活跃。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年10月普通住宅成交中，40- 80㎡的小户型成交比重比上月有所下滑（其中有受合拼户型的影响），这主要由于市场上中小户型在前期被大量消化，市场上户型面积呈现向上的趋势；其次跟开发商推货有很大关系，中等户型推的较多，小户型尤其是公寓非常稀缺。而80-120㎡的中等户型，成交所占比重大幅增加，这主要是由于市场上刚性需求的确很大很多，表现非常突出的主要是镇区几个项目：益田•大运城邦一期、滨江公馆二期名仕馆 、万科•金域华府、城蕊首府、三正卧龙山花园二期等；120-140㎡及140-160㎡的大户型在10月份表现低迷，主要是受新政影响，首付门槛和利率的提高，使得改善性需求暂时观望甚至放弃购房计划。而超大户型豪宅洋房，几乎受政策影响很小，更多的是跟项目自身产品及软硬件设施有关如：环境、户型、社区配套等。

　　六、市场价格状况

　　10月普通住宅加权价格为6578元/㎡，环比上涨1.69%。

　　2010年10月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

　　东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年10月东莞市商品房均价为8305元/㎡，环比上涨5.22%，同比上涨18.47%；商品住宅均价为8242元/㎡，环比上涨11.88%，同比上涨18.76%；其中普通住宅均价为7011元/㎡，环比上涨2.34%，同比上涨16.78%；洋房均价为6965元/㎡，环比上涨1.58%，同比上涨16.43%；公寓均价为8840元/㎡，环比上涨29.75%，同比上涨39.17%；别墅均价为17459元/㎡，环比上涨32.16%，同比上涨28.31%。

　　注意：普通住宅成交价格只能代表普通刚性自住为主流情况，因此10月份价格受结构性成交因素影响较大，若剔除：1）非毛坯修、高赠送项目；2）豪宅及高档洋房；3）高档投资公寓；4）纯深圳盘等，东莞市普通住宅成交均价为5644元/㎡。

　　二次调控对东莞市场影响较小，普通住宅成交均价保持稳定。

　　量价结合分析，从成交量看,受周边城市“限购令”影响，10月份东莞楼市成交量不降反升，普通住宅成交44.94万㎡，共4353套。从价格分析，普通住宅加权均价为6578元/㎡，环比上涨1.69%，价格只是结构性的上涨，第一是由于万科的金域华府等非毛坯修成交量继续保持较高的记录；二是部分区域的豪宅洋房（锦绣山河二期•鹭栖湖、御花苑•天珑湾、万科•松山湖1号虹溪诺雅三期、君山等）成交也很活跃，价格都在万元以上；三是高档非毛坯修公寓成交量较多；以上因素中的任何一项成交比例较多都会拉高全市的整体均价。若剔除这些因素的影响，代表主流产品的普通刚性自住住宅成交均价为5644元/㎡，相对比较理性。后市受政策调控影响，普通住宅客户观望情绪将会持续，预计成交量会有所回落，随着供应量的陆续上市，价格在保持平稳的同时有一定的压力。

　　10月份主流普通住宅价格为5670元/㎡，保持平稳发展。

　　中位值法：1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。2、中位数的优缺点：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响，有时也会成为优点。

　　近几年东莞受“禁墅令”的影响，豪宅洋房取代别墅的比重越来越大，如：松山湖片区：（万科•虹溪诺雅、锦绣山河•鹭恓湖等）；泛旗峰山片区：（愉景花园、中信•凯旋城三期、荷塘月色、天骄峰景、君山等）；泛水濂湖片区：（森林湖临湖洋房、御花苑•天珑湾）；环岗湖片区：（丰泰•观山碧水大宅、湖景一号山庄等）；泛观澜片区(观澜湖•翡翠湾六期、森林一号、万科•棠樾、银湖山庄四期、御庭苑)，加上09年下半年开始万科洋房全新非毛坯修上市等因素，使得从09年6月开始由于万科虹溪诺雅成交比重较多，因此价格整体被拉高，后来随着其他豪宅洋房陆续上市，使得均价彻底被拉高，因此以往的算术平均算法不能看出东莞房价的真实情况，因为他受个盘影响因素较大，算术均价高只能代表某个时间点或时间段的现实购买力的强弱，而不是代表90%以普通大众需求的价格走势；但中位值的优点是不受少数几个极端值得影响，撇开这些因素的影响，10月东莞全市普通住宅均价为5670元/㎡，保持平稳发展。

　　七、三级市场

　　1、总体成交情况：

　　据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年10月东莞二手商品房共成交2631套，成交面积为27.15万㎡，成交金额为8.77亿元，成交均价3232元/㎡。与一手商品房成交比较，按成交套数计算一二手成交比为1.9：1，仍然是一手房成交占主导。另外，从成交均价分析，二手房成交均价远远低于一手房的成交均价，一二手成交均价比为2.57：1。二手房成交均价低反映的是二手房成交主要集中在低端物业，也反映了东莞购买二手房的客户主要是购买力比较弱的群体。

　　2、区域成交量价：

　　据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年10月东莞二手房成交的热点区域主要分布在樟木头、东城、常平、南城等区域,交投活跃。这里面的主要原因是一手房供应紧缺、价格较高，从导致购房者分流到二手房市场；另外，樟木头二手房非常活跃则是由于历史上香港人置业为主，而金融危机后该镇经济受到较大影响，不少香港投资客看淡樟木头发展前景从而纷纷撤出，导致该区域二手房源增多，二手房均价也相对较低，从而促进了该镇二手市场的活跃。

　　从各区域的成交均价去看，5000元/㎡以上的区域有塘厦、松山湖、石碣等区域；4000-5000元/㎡的区域则有长安、凤岗、东城、大朗、南城等，其他的都在4000元/㎡以下。

　　3、户型面积分布：

　　据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年10月东莞二手房成交户型主要集中在60-100㎡，合计比重接近7成，环比仍下降10.12%；而120㎡以上的大户型比例仅占18.7%，环比上升4.95%。受政策调控影响，刚性需求市场观望情绪严重，改善性需求则因二套房贷首付及利率的上调，从一手市场转入二手市场。

　　4、单价区间分布：

　　据东莞中原地产研究中心数据统计显示，2010年10月东莞二手房成交均价主要集中在3000-4000元/㎡，其中常平、南城等在此间成交盘源较多，从而带到全市整体价格，环比上升7.51%，其次是2000-3000元/㎡，环比下降9.14%。

　　八、后市展望

　　1、经历短暂观望后，新增供应再度陆续放量，市场有望迎来今年最后一波推盘高潮。

　　二次调控政策出台后，反应较快的开发商首先开始观望，表现在推盘计划延后，从10月份新增供应的大幅萎缩可以证实到这一点。但随着政策为市场逐步消化，需求再度释放，加上深圳投资客的持续进入东莞市场，开发商观望情绪逐步放缓，预计将逐步加大推货量和推广力度，在年末前后形成一波推盘高潮。

　　2、深圳客持续进入东莞市场，涉足的楼盘面有扩大蔓延趋势。

　　深圳“限购令”下深圳投资资金外流，投资客重新在深圳之外的市场寻找投资机会，东莞部分开发商快速捕捉到这个机会，快速展开面向深圳投资客的营销工作，主要的策略是启动深圳二手房中介的资源，通过深圳的二手房中介将深圳客户带到东莞的一手楼盘，快速促成交易。可以认为，10月份仅仅是深圳投资客进入东莞市场的开始，而后随着部分楼盘尝到甜头后其他楼盘也将快速跟进，因此接下来预计深圳投资客在东莞涉足的楼盘也进一步增多，深圳投资客在东莞市场的整体成交比重也将继续上升。

　　3、市场成交持续放量，第四季度整体成交创出年内新高。

　　从10月的成交情况来看，整体成交延续了金九银十的旺销势头，但当中的分化情况还是比较明显的：高端洋房、豪宅洋房、别墅等高端物业受政策影响很小，成交势头比较强劲，其中当然也有部分原因是得益于深圳客的成交，因为当下深圳客重返东莞市场相对2007年而言已经较为理性，投机的情况较少，更多是选择东莞市场作价值投资，因而更多的是选择高端物业。而另外从普通洋房的成交来看，实际上受政策影响还是有的，除了“9.29”新政，随后央行三年来的首次加息、取消首套购房的7折优惠利率等等，都使得普通购房者的观望情绪开始浮现，大部分普通洋房项目的来访量已经开始下降，成交也有所放缓。

　　但随着开发商的积极推货和促销优惠，预计需求再经历短暂的观望和成交放缓后将再度释放，而另外高端住宅及豪宅也持续热销，可以判断出，第四季度东莞商品房的整体成交量将创出年内新高，同时外界对东莞市场的关注度也逐步增加，重新认识和评估东莞楼市的投资价值。

　　4、高端住宅及豪宅成交均价居高不下，普通住宅成交均价保持稳定。

　　对于后市东莞房价走势的判断，预计高端物业在较为强劲的本土自住需求和外来投资需求双重支撑下价格保持高位，甚至出现部分高端楼盘货量偏紧而调高价格的情况。而普通住宅由于供应的持续增加，政策调控下购房需求的平抑，上涨阻力较大，而开发商由于年末库存压力与资金回笼压力都相对较小，因此即使在政策调控下短期也不会下调价格，综合判断，预计短期内成交价格仍然保持平稳发展态势。

　　5、二手房成交持续放量，新莞人购买中小户型首次置业成主力军。

　　从10月份二手房成交情况分析，由于一手房开发商观望情绪导致推盘延迟及推盘力度减弱，同时新政对一手住宅的购房者而言，特别是对于首次置业购买力相对较弱的新莞人而言，影响比较大，部分需求在一手房市场里得不到满足，只好转向二手房市场，去寻找一些中小户型，单价和总价都比较低的二手房作为自住加过渡的选择。因此成交数据显示，二手房成交量在短期内出现大幅放量态势，整体成交量直逼一手房，部分成熟区域二手房成交量已经远远超过一手房。而年底前由于是二手房成交的旺季，预计二手房成交继续延续大幅放量的势头。

　　6、土地市场交投持续活跃，本土中小开发商继续低价购置镇区用地以备开发。

　　从10月份东莞土地市场的交投情况来看，出现供需两旺的局面。一方面新一轮的城建投资热潮再度掀起，政府需要增加出让土地来加大城建投入；另一方面是本土一些中小开发商早期拿的土地基本开发完毕，同时手头上在售项目货量也逐步消化，他们再不拿地的话很难保证后续的开发。因此近期较多本土的中小开发商频频浮出水面拿地，而且拿地的区域主要集中在大品牌开发商不太关注的经济偏落后镇区或非中心城镇，同时拿地的价格比较低，以此降低投资开发风险。可以看出，未来东莞房地产市场的开发格局分化将越来越明显，大品牌开发商在中心城镇中心地段高价拿地，注入品牌、品质等高附加值，获取较大的投资利润回报；而中小开发商则避开大品牌开发商的直面竞争，选择较为落后的镇区投资开发。后市东莞市场品牌开发商的市场集中度将进一步提高，市场将进一步趋向成熟。