08上半年东莞房地产中期研究报告-潜在供应篇

数据来源：报告中数据来源于东莞市房产公众信息网、东莞市建设局、东莞市城建规划局、东莞市中原研究部。

一、商品房可售存量分析

1、商品房可售存量总体情况：

据东莞中原研究部数据监测显示，截至2008年6月27日，东莞商品房按面积计算总体销售率为61.56%，有275个项目有可售存货，可售存量共计589.89万㎡，65336套。其中2007年（含）以前的可售存量为339.37万㎡，38442套；2008年上半年可售存量为250.52万㎡，26894套。可以看出，进入2008年东莞商品房总体上成交持续低迷，各楼盘销售率普遍较低，市场以消化存量积压为主，使得商品房可售存量的压力越来越大。

在275个有可售存货项目中，存量在5万㎡以上的项目有34个，这些项目的存量消化压力不言而喻。除了77个有少量尾货的项目外，市场上还有198个项目可售存量在0.5万㎡以上的。楼盘项目数量众多，在目前的市场行情下竞争非常激烈。

2、可售存量区域比较分析：

据东莞中原研究部数据监测显示，从城区和镇区上看，城区可售存量为206.42万㎡，占总体的35%，其中2007年（含）以前可售存量与2008年上半年可售存量基本持平；镇区可售存量为383.47万㎡，占总体的65%，主要是2007年（含）以前的可售存量，反映了镇区去年的存量积压消化压力非常大。

通过可售存量套均面积的计算，可以看出城区的存货套均面积为82.8㎡，较镇区的94.9㎡要小很多；而通过对比2007年（含）以前与2008年上半年的可售存量套均面积，可以看出受政策调控影响，房贷新政后市场逐渐回归自住需求为主导，城区去年下半年上市的小户型公寓消化情况比较差，小户型公寓的积压货量较大。

2008年上半年商品房可售存量主要集中在房地产开发热点区域，如：南城、东莞、厚街、常平、虎门、塘厦等区域。可售存量前十名区域的量已经达到了416.88万㎡，占总可售存量面积的70.7%。主要集中在经济发达区域，体现了这些区域房地产开发活跃，开发量大，同时竞争也是较大的区域。

商品房可售存量区域分布图：

3、可售存量物业类型分布

2008年上半年可售存量中普通住宅可售存量最多，高达376.93万㎡；小户型公寓、写字楼、商铺车位、别墅等投资型物业受房贷新政影响较大，累积销售率在49-52%，可售存量分别为57.9万㎡、12.49万㎡、88.87万㎡、53.7万㎡。

4、可售存量项目分析

2006年8月至今东莞市商品房供应共计288个项目，其中还有275个项目有可存量。可售存量按面积排行前十名的有：龙城国际、虎门地标、景湖名郡、第一国际三期、锦绣山河、新世纪?上河居、蓝山锦湾二期、新世纪星城二期、天骄峰景、盛和广场等。

二、下半年商品房潜在供应分析

2008年下半年东莞市商品房潜在供应分析，主要从2006—2008年上半年开工未上市、结合预期销售进度进行综合分析所得。

2008年下半年东莞市商品房潜在供应量达407.98万㎡（包含不可售面积），共计95个项目，其中48个新项目，旧盘新货的项目47个。

1、潜在供应区域分析

2008年下半年东莞市商品房潜在供应量高达407.98万㎡，其中城区潜在供应量占总量的39.2%，共计162.35万㎡、36个项目；镇区占60.2%，共计245.63万㎡、59个项目。相比较去年下半年而言，下半年城区的潜在供应量同比呈现增长趋势，城区整体消化压力较镇区相对要大些。

从各区镇来看，2008年下半年东莞市商品房潜在供应主要集中在南城、东城、寮步、常平、万江、虎门、长安、莞城、厚街等，这些区镇合占总体潜在供应量的73.8%。

2、各类物业潜在供应分析

2008年下半年东莞市商品房潜在供应中，以普通住宅供应为主，占总体的80.74%，较去年下半年增加超过10个百分点。而其他投资型物业如商铺、写字楼、别墅、公寓等的供应比重同比均有不同程度的下降。这充分说明了市场回归自住需求为主导，投资需求明显下降。

2008年下半年普通住宅潜在供应共计71个项目，总面积为329.4万㎡，主要集中在塞纳城市嘉园、新世纪星城二期、石竹山水园、阳光粤港花园二期、星城国际花园、东田丽园三期、鼎峰品筑、世纪城?国际公馆三期、鹿港小镇、风临花语岸、利丰城市花园、长安1号二期等项目，放量预期都在7万㎡以上。

2008年下半年别墅潜在供应有11个项目，包括誉景名居、深业?御泉山、富盈?山水华府、丰泰?东海山庄、丰泰?华园山庄、清华居一期、加州高尔夫豪庭一期、卓越?蔚蓝城邦、万科?棠樾、帝景湾、时富花园二期等项目，供应总量仅为20.3万㎡，虽然2008年下半年别墅新增供应量不多，但由于2007年别墅的集中放量，存量压力较大。据数据统计分析，截至2008年6月底，别墅可售存量高达53.7万㎡。就中长期趋势而言，别墅类低容积率产品随政策的影响，后期供应将越来越稀有，别墅类产品价格中长期看涨。

2008年公寓潜在供应共计9个项目，主要包括朝阳苑、希尔顿广场、迪纳公寓、东海阳光、西城楼华府、世博领寓、汉唐蜜园、誉景名居、万科运河东1号花园四期等项目，潜在供应总量为34.3万㎡。同样的，由于2007年下半年小户型公寓放量很大，在房贷新政后投资需求急剧下降，市场消化情况总体不是很理想，截至到目前的可售存量仍有57.9万㎡。因此，2008年全年来讲，小户型公寓产品竞争仍然非常激烈。

三、下半年商品房供应总量分析

2008年下半年东莞市商品房供应总量（2008年上半年可售存量、2008年下半年潜在供应量总和）达到了997.87万㎡（2008年下半潜在新增供应含不可售面积）。结合今年东莞商品房的需求量来看，预计全年成交量在400万㎡左右，而近1000万㎡的市场供应量则需要两年多的时间才能完全消化。

1、供应总量区域分析

总体商品房供应总量是997.87万㎡，其中城区占37%，镇区占63%。从按可售存量来看，镇区占总体的比重在65%，而潜在供应量中镇区的比重是60%，说明镇区存量的消化压力更大些，而城区的潜在供应量消化压力相对更大。

2、供应总量物业类型分布

08年下半年商品房供应量较大，其中普通住宅总供应量为706.33万㎡，别墅总供应量为74万㎡，公寓总供应量为92.21万㎡。

3、各区域供应量与累积销售率比较分析

从2008年下半年商品房供应总量和累积销售率比较分析看，结合各区域的经济发展水平，消化压力较大的区域有：南城、东城、厚街、虎门、长安等，表现在供应量大、整体销售率较低；消化压力较小的区域有桥头、沙田、石排、黄江、凤岗、大朗、清溪、大岭山、谢岗、望牛墩等，表现在供应量较小，整体销售率较高；比较平稳的区域有：常平、寮步、万江、莞城、塘厦、石龙、长安等。

（注：商品房供应总量是2008年上半年可售存量与2008年下半年商品房的潜在新增供应量的总和，而销售率则是自2006年8月至今累积的销售率。）