中惠地产王曙煜：东莞获“国际花园城市”的影响

    现在东莞能够获得最佳城市之后又获得了金奖，得了国际花园城市的金奖，对于我们中惠公司来说，我认为从我们自己作为开发商的角度讲，对房地产业这块的支持会有比较突出的作用，在东莞虽然是一个制造业为主业的城市，但是随着这两年的发展，在不断的区域当中，房地产产业也会渐渐的作为一个城市的主业角色靠近。
 
    我们中惠公司在区域的经验比较多一点，像大岭山这样的区域除了物流业，把房地产业都作为重点的将来的产业支柱。要成为一个国际的花园城市，一个是跟他的经济产业首先要挂上勾，成为花园城市的称号，不仅从一个城市的经济水平，以及生活素质，还有城市建设、规划等等，都是可以挂起钩来的。在这里的角色，我相信房地产业在随着这两年的发展，在东莞这个角色里显得更加的重要。像东莞入选为“国际花园城市”，更准确的说是定位，因为东莞在获奖的因素上面，能够遥遥领先，能够跳跃出来，实际上是东莞一直有的，只不过在宣传、推广上面，或者是外人对东莞的认知上存在参差不齐，这就造成东莞整体的定位给别人是比较含糊的，不像深圳、上海、北京已经很明确的给所有的公众的定位是国际型的城市。东莞有这样的条件，能够成为“国际花园城市”，像政府一直在倡导和谐的概念，综合这些，都是在整个城市的整体定位。只不过我们这次让东莞有这个“国际花园城市”定位就更清晰了，我相信对于房地产来讲，也会有一个自己的应有的标准。

   原来定位不清晰的还没有这么明朗的情况下，东莞有一些楼盘的指数也是很不错，有一些楼盘可能确确实实，各方面，环境规划建筑设计都还是很落后的，但有了这些的定位之后，会给开发商一个标准，要从这样的起步开始做起。我相信“国际花园城市”会更清晰我们的城市，包括开发商的方向。
 
   东莞荣获了国际花园城市的称号，是各行各业一起努力的结果，在这里有一个很重要的，比如城市建设当中，开发商就是一个举轻若重的角色，因为开发商的价值、趋向，他的认同就能够直接的反应到他开发的产品上，这个产品就能够对城市建设整体的，是否能够成为国际花园城市的名片，或者能否符合这样的标准，就反应出来了。在这样的基础上，荣获这样的荣誉，对更更多的开发商来讲，除了我们自己开发的更好、更加有人文气氛的楼盘之外，还要有一个社会的责任感，要有这样的使命感去创造。抱着这样的心态，让荣誉得到真正的延展，这是开发商首先第一个要对他的要求。

   开发商创造的产品实际上，这一块在这样的定位下面，比如整个的建筑，环境的规划、社区的文化，包括我们整体规划当中的和谐性，以及责任感，就应该对他的要求就并仅仅局限于原来的标准就能做到这样的水平，能够再适合市场，这一点对开发商提出了更多的严俊的问题，这一点是对开发商很重要的衡量他的标准。 

   在深圳90年代的时候，有这样一段时期，各式各样的开发商，大的、中的、小的开发的楼盘是遍地开花的，但是在后来整个城市要求不断的提高，我们很敏感的看到，后来很小的开发商，质量根本就跟不上步伐时，就很容易被淘汰了，剩下的就是优秀的开发商，有品牌的开发商，因为只有这样的开发商才能创造物业，才能在这个市场里面保持这样的位置。而东莞也会有这样的过程，可能我们相对深圳而言可能稍微走的慢一步，但是有了这样的起步之后，这个过程我相信应该会很快。我想在对于消费者真正的能获得最终的很多的收获上，我们了解的还是比较多的，中惠近两年开发的几个大盘，一直在靠近深圳周边的政区，其实这些政区对我们来讲，我们在整个的客户接触当中有相当一大部分是来自深圳的客户，本身大家提到东莞的消费群跟深圳的确实不一样，因为房地产原来的发展不像深圳成熟，所以消费者或者开发商都需要一个循序渐进的过程，包括消费者对自己的要求也不断的提高，但是提高的标准是否能跟深圳一样，我相信不会达到，深圳的客户开发商要稍有不慎，立马维权的意识非常强。

  我们公司在近期进行的香樟绿洲，包括黄江三个区域面对的客户基本上除了一部分本本地人，更多的是面对高端的，也是来自台湾，香港的，香樟可能今后面临的更多的是深圳、香港的客户，包括我们自己的整个客户的成员，深圳的客户占了相当大的比例。
 
其实这一点，他们的意识对我们的要求对东莞，要求我们对客户的服务，整个的将来的物业管理等等，是全方面的要求。再加上有这样的定位，客户对我们的要求，开发的房子要在客户的身上反应出来，你要能够去开发适合他们的房子，客户才能接受，才能在整个的竞争市场当中保持领先的位置，保持自己的份额，在这样的话题上，其实东莞获得“国际花园城市”，我相信在深圳也有很多的媒体关注这个，对我们要求提高的更高一些，开发商的要求更高，对消费者来说就获得了更大的价值，这方面应该不仅仅是某一点上面，就是房子的实用率提高了，或者是户型设计的更好了，而是一个全系列的。
 
  在获得这个荣誉后，东莞能够让更多的人们愿意居住在这里的条件，本身东莞是具备一个很优势的条件的，尤其是珠三角，现在深圳是经过上一次网民的排名也是排在比较前面的位置，最适合居住，生活质量最高的城市，但是生活质量最高，除了经济、环境等，东莞本身有这样的条件，首先东莞的经济在珠三角当中，东莞的经济，大家在房地产开发的初期也好，到目前也好，一直是得到公认的，而且东莞本身的自然环境是非常好的，在城市规划当中也是非常人文化的，所有的中心处公园围绕，整个空气，在每一个组团里面，不管是市区之内还是各个的政区都特别明显，我们每次在城区里面都会发现很大的景观，这也是深圳的人愿意买我们这边的楼的因素，它有天生的很好的景观资源。另外就是交通的优势，东莞这两年，尤其是今年是起步最快的，我们回到深圳快一点就是40分钟，随着轻轨以及高速公路的开通，我相信这个时间还在缩短。实际上从我们自己从深圳的福田走到罗湖也要40分钟，从东莞回到深圳也是差不多的距离。

  近期在深圳周边的很多城市在做推广，我们公司在这里做像惠州推广的更早，是连政府的一起推广，我们只是在展销节目上探讨一下，但是我们反应是非常的响应，因为本身东莞的优势就很优越于其他的珠三角的城市。也正是因为他有这么大的优势的情况下，就会吸引除了东莞本地人，还有原来在东莞长期打工，又在这里工作，随着这些的改革，更多的吸引了这些还吸收了周边的城市。我们都是从深圳过来的，也是属于到这边来工作的，很明显的，我以前到了周六、周日的休息，都不愿意走，他们问我为什么不走，我说这里让人感觉很安定，这种感觉非常重要，而且深圳的朋友来了几次，发现东莞的魅力以后，都愿意往这边跑。

  一个城市作为最大的方向，整个城市的形象或者是价值在提升的话，像我们开发的房子，尤其是像开发商创造的产品，这也是一个直接的产品，首先肯定是上升的趋势。另一方面，因为我们现在大家都公认东莞是一个“国际花园城市”，就意味着各方面的标准实际是是达到了要求的，大家对他的认知也会有更高的标准看待，对价值的提升肯是必然的。因为房子在一个城市当中是很主要的表现体，将来可能并不仅仅只是在我们的房地产上面，可能会对将来的旅游和其他的行业都有很大的价值提升。
 
   其实这种认知，东莞的房地产的价值提升，实际上客户的心态已经在认可的状态了，因为现在东莞开发的房地产，无论是哪一方面来讲，当然我们这种东莞的整体的开发，和深圳这样的城市存在着一定差距，但是这种差距已经在不断的经过开发商的努力在不断的缩小。更多的就是客户现在，包括从异地来的客户，这些价值直接的体现在客户接受你的价格，我们很明显的感受到，客户来东莞的时候说：“东莞的房子4000块钱买这么好的房子”，对房子的质量环境都非常的认可，我觉得这个价值不管是获不获得这个称号之前，大家都已经接受了。

   东莞现在整个城市的规划，经过新的规划之后，东莞本身这个城市可能跟其他的城市发展有一点不同，就以往也没有一定是以东莞市为中心，其他各个政再负责其他的，因为各个镇相对来说是比较独立，东莞也是比较独立的。。今年东莞做了新的城市规划，规划了四大片区，这四大片区，首先划分的是东莞市中心是一个片区，大岭山跟松山湖是一个大片区，还有我们现在看到的后街也是一个大片区，长子头也是一个大片区，是各有特色的，东莞的发展也是朝着这样的方向做。像“国际花园城市”这个称呼是全方面的，不仅仅对东莞市区，是全面的。因为以前我们对东莞不是很熟悉，也是有一点误会，但是后来慢慢清晰之后，东莞跟所有的城里面最大的区别，就是规划的中心不是以一个为中心，其他的都是区，他是四个片区都是他的主要中心点，他围绕这四个片区，再把周边的镇，这个市的中心各自都有明显的特点。刚才提到东莞市中心是一个片区，莞城这是一个片区，其他像樟木头也是一个片区。
 
    房地产的价格的走势，可能并不仅仅是因为获得了这样的称呼，价值就马上能够明显的往上走。因为价格的上升和下调，首先是在于市场的调节。东莞整体的房地产的价格，在前几年，尤其是我们的销售的价格一直是3000多块钱的平均价，在以东莞这样的经济实力里，他在全国明显是处于偏低的水平，这两年房地产的发展逐步的旺起来一点，价格就在不断的往上走，也是一种很良性的。尤其是我们今年和去年下半年，以前莞城的价格最好的区域也就只有4000多就很贵了，因为我很早以前来过一次东莞，那时看到金月湾的地方，3800，大家都觉得贵，但是现在去看东莞的楼价，大家从消费者的角度看，从4000多、5000多、6000多、7000多，都能够获得客户的认同。

    现在东莞的房地产已经有很大的触动力，在对于价格到底有多大的触动，主要取决于两方面，一方面是市场的调剂。东莞的房地产我个人认为这两年的发展还是属于很良性的，也不会一下子猛涨到什么程度，因为价格肯定不断往上走，但是是走的很良性的，这是必然的趋势。我相信不管是在东莞市，我们公司的证券里的走势还是很明显的看到的。

   对于房价的升值空间会不会进一步加大，这肯定是会的。但是能加大到多少？我用客户自己的回答，用我自己的经验回答这个问题，对于莞城区，我们在这边没有项目，我们在黄江片区，到底升值空间有多大，我们刚刚两个楼盘推出销售时，也就是4000元/平方米左右，当时在东莞的客户觉得我们很贵。包括我们在本地的客户当中就觉得跟以前，以往都是3000块钱，或者是2000块钱，这种心里的差距一下子不能接受，胡总也讲了，我们定价4000块钱，肯定不是单单把价格提高了，肯定是产品提高了，成本也增加了，条件不同了，对开发商的要求，要花下去的成本也是不一样的。
 
   本地的客户处在的由于状态，一下子没有办法接受，但是有一些意识比较强的客户就，综合一些因素后就决定买。我们在黄江的和大岭山的楼盘推出时，都涨幅在15%以上的，外面的客户，从第一期买的，到第三期可能只有半年的时间，一下子就赚10万、20万，很高兴。这并不是一种虚的东西，因为价格的提升可能在这个阶段里面，在短时间内会显得差距大一点，当真正的回落到本应的价格上时，可能涨幅会适度的很稳定的涨幅上升，只不过我们这一阶段的涨幅，如果大家没买房子，我建议大家把房子早点买，因为这个机会真的和价格挂钩，应该有升值空间，客户从买第一期，推荐朋友来买，接着买的过程就已经给了回答了。
 
   东莞本身的客户群并不完全是为了需要，以前城区的客户群一家人好几套房子，并不是为了居住。因为东莞以前最早的投资渠道并不是很多，除了不动产，这是这个城市里的惯有的投资方向。我们客户就是一个楼盘买到另一个楼盘，实际上客户并不是居住的需求投资的需求在逐步的放大。我们自己的感受从政区的楼盘里面非常明显，我们客户的层面来自于很多不是本地人的层面，很多深圳、外地的人，买的时候，不单单是为了居住，而且投资的成分是越来越高，如果投资的价值没有看到，比例就不会随之递增的。我相信价值是在一个过程中肯定有很好的回报。对老百姓的好处很明显是看到价格涨，但是价格的上涨更多的因素是来自于品质的提高和投入、成本的提高，这样势必会影响它的价格往上涨，老百姓得到的好处就是会得到更大的收益，因为这个房子的价值也在放大，这是对老百姓最有收获的。

   举例，如果说我们的价格以前是2000多块钱的，没有小区、也没有物业管理，绿化有没有，只是居住的需要，现在的房子是4000多，但是从这个小区里面得到了很多环境上面的需求，不用跑出门就可以在这样的花园里面当公园一样转，还有社区的文化，以及房子的质量、居住率的提高，现在户型设计的各式各样的优异，都是给老百姓带来的好处。价格上涨是跟整个的成本标准直接挂钩的。价格的上涨如果是良性的上涨，影响还不是很明显。但东莞本身的上涨是良性的上涨，也是必然的，不能因为我们的标准，因为你有这样的高标准，但是要达到这样的高标准，这个投入和付出的东西，因为价格高就不往那边靠，这应该是理解上的。

   客户买房子要注意价格和价值的平衡，一个是自己的需要，满足居住的需要。还有就是客户现在买房是不是需要有这样的投资，或者他现在做这样的投资，将来会不会有保值及升值的取向，不一定的便宜的房子就有升值的趋向。举例，我们现在随着交通和整个经济的融合，在靠近深圳周边的价格投资的收益还是相对来说比较高的，这从我们的实际经验中可以得出，像我们在政区里面开发的楼盘4000、5000多，也都不亚于市区的房价，随着靠近深圳的边缘，很多深圳的人都不在深圳内买房子，越靠近深圳，会随着客户量的不同，对他的价值就会有不同的反应。所以，买哪里的房子，取决于两点，根据合适的地方，选择自己的特性去买。

   居住是选择最适合自己的，投资要看整个区域的经济发展，以及房地产的整体，比如在这个区域里面这两年的上升趋势，这在市场上是看得到的，就是一个指引的方向，尤其对投资的客户来讲是一个很好的方向针。