东莞住宅成交继续平稳回落 后市仍有利好因素支撑

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.11.8-11.14）

　　一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　公寓新品开始上市，住宅成交平稳回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房有4个项目有新增供应，总供应面积为7.60万㎡，供应套数为799套。供应的项目有洋房、公寓和商铺。其中洋房项目包括富盈•山水华府和葡萄庄园；公寓项目是葵花里，商铺项目则是虎门地标、富盈•山水华府和葡萄庄园。本周的公寓产品由常平镇的葵花里项目供应，在公寓连续3个月出现供应断档后首次上市。

　　本周商品房成交面积10.68万㎡，环比下降9.07%，同比减少15.18%，合计1132套，环比上升4.52%，同比减少4.31%。本周住宅成交9.37万㎡，合计858套，其中洋房和公寓成交8.13万㎡，合计829套；非住宅成交面积为13095㎡，合计274套。本周住宅日均成交约123套，跟上周的138套相比，成交势头继续回落，但日均成交123套的记录仍然为较高的水平。随着年末开发商推盘力度的加大，新上市的项目逐渐增多，住宅成交在一些利好因素的支撑下，有望继续维持在平稳的水平。

　　普通住宅（毛坯）价格走势平稳。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积约9.37万㎡，合计858套，成交均价约为8083元/㎡，与上周相比基本持平。其中普通住宅（毛坯）成交均价为5606元/㎡，环比上周小幅下降2.15%。分区域看，城区的普通住宅（毛坯）成交均价为6511元/㎡，镇区的则是5357元/㎡。由于本周镇区成交项目较多，成交量也较大，按套数计算占据80%左右的比重，因此全市的普通住宅（毛坯）均价也维持在5600元/㎡左右。从近几周价格走势来看，普通住宅（毛坯）成交价格波动幅度很小，走势也相对平稳。

　　深圳客继续活跃，带动个别项目热销。

　　“9.29”新政后东莞部分楼盘的深圳客户开始增多，也由此带动了一批项目的热销。从本周的市场情况来看，深圳客继续活跃在一些项目周围，部分开发商利用在深圳良好的人脉关系启动团购，引领一些深圳投资客组团来东莞看房。在深圳客团购的带动下，个别项目销售热闹，如寮步镇的菁英时代项目11月13日开盘，推出200套房源，当天即销售上百套，劲销5成。从本周的成交数据来看，大岭山镇的中惠•沁林山庄项目签约60套，成为本周出货最多的项目，这主要还是深圳客的贡献。由于有着天然的地缘优势，再加上东莞的“价格洼地”优势，东莞楼市一直都不乏深圳投资客活跃的身影。随着“深莞惠一体化”的继续推进，两地轨道交通的建设完善以及开发商对深圳客户开拓力度的加大，可以预见在“后新政”时代深圳客来东莞置业的现象还会继续增多。

　　本周商铺项目成交走红。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商铺物业有28个项目有成交，成交面积约6306㎡，合计77套。跟上周相比，无论是成交项目的数量还是成交套数都有明显增加。分区域来看，成交的项目多集中于城区以及一些中心城镇，如东城、南城、虎门和长安等地。其中东城区的锦绣旗峰项目成交19套，成为本周成交最多的商铺项目，万江区的上东国际一期也录得有12套的不俗表现。“9.29”新政后，一些投资客开始把眼光投向商业地产，商业地产的投资价值也逐渐被挖掘出来。受到人民币升值和CPI持续走高的影响以及商业地产抗资产贬值的特性，且东莞受总部基地、南城小商品城商业规划热启动，一些投资客较为看好东莞商业地产的发展，预计后市东莞商业地产仍有很大发展空间。

　　住宅成交继续平稳回落，后市仍有利好因素支撑。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞本周住宅成交面积9.37万㎡，合计858套，住宅日均成交约为123套，跟上周的138套相比，成交势头继续回落。一方面，金九银十余温逐渐散去，住宅成交继续回落也在预期当中；另一方面，城区作为东莞住宅成交的传统主力区域，市场潜在需求大而近期供应比较偏紧，成交受平抑，本周成交量仅占全市的25%左右，也在相当程度上抑制了东莞的住宅成交量；其三，由于本周广州亚运会开幕，普通民众将注意力转移到亚运会而使得对楼市关注度有所下降，这也在一定程度上影响了一些购房者的签约计划。随着年末开发商推盘的增多以及开发商加大对深圳客户的开拓力度，东莞的住宅成交仍然受到一些利好因素的支撑，有望继续维持在平稳的水平。

　　二手房成交活跃，成交量直逼一手住宅。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周一手住宅成交面积约9.37万㎡，合计858套，二手住宅成交面积约9.46万㎡，合计806套。从成交套数来看，两者已经很接近，而从成交面积来看，二手房成交量已经超过了一手房。特别从东城、常平、樟木头等区域的市场表现来看，二手房的成交远比一手住宅活跃。究其原因，一是东莞一些二手房交易活跃的热点区域如东城区，这些地区一手房供应偏紧，而二手房由于总价较低、周边配套完善、交通方便等原因，当地购房者热衷于购买二手房；二是一些外地投资客较多的区域如樟木头镇，由于往年投资客偏多，金融危机后当地经济受到较大影响，不少投资客看淡该地区发展前景从而纷纷撤出，导致当地二手房源增多，二手房均价也相对较低，从而促进了本地二手市场的活跃；三是受二次调控政策影响，开发商观望情绪较浓，工程进度放缓、销售节点推后，致使一手住宅供应量锐减。同时受政策调控如首付成数提高、银行利息增加，购买一手房的门槛明显提高，致使部分资金实力较弱的购房者取消购买一手房的计划，转而将置业资金投向三级市场，从而活跃二手房交易。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　10月份CPI同比上涨4.4% 创25个月新高

　　国家统计局11日发布最新经济数据显示，10月居民消费价格（CPI）同比上涨4.4%，比9月份涨幅扩大0.8个百分点，创25个月新高。工业品出厂价格（PPI）同比上涨5%，涨幅扩大0.7个百分点。

　　数据显示10月份，规模以上工业增加值同比增长13.1%，比9月份回落0.2百分点。

　　1-10月份，城镇固定资产投资187556亿元，同比增长24.4%，比1-9月份回落0.1百分点。

　　10月份，社会消费品零售总额14285亿元，同比增长18.6%，比9月份回落0.2个百分点。1-10月份，社会消费品零售总额125313亿元，同比增长，18.3%，与前9个月持平。

　　存款准备金率再次上调

　　中国人民银行今天晚间宣布，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　今年以来，央行分别于1月18日、2月25日和5月10日三次上调存款类金融机构存款准备金率。此外，央行还于10月13日对工行、农行、中行、建行、招商、民生等六家银行差别化上调存款准备金率。此次存款准备金率上调之后，相关银行准备金率达到18％的历史高位，粗略估算，可一次性冻结银行体系流动性三四千亿元。

　　未来五年东莞计划投逾25亿元推进科技金融

　　昨日，广东省科技金融工作会议在我市召开，省科技厅副厅长叶景图出席会议并讲话。来自东莞、珠海、中山等11个地级以上市科技主管部门相关负责人、科技金融结合试点市金融办和银监会相关负责人及有关金融机构负责人等60人参加了会议。我市科技局局长何跃沛参加会议并透露，“十二五”期间，我市计划投入超过25亿元重点推进科技金融。

　　何跃沛介绍说，“十二五”期间，东莞市科技金融结合工作的总体构想，是计划每年市财政安排至少5亿元、连续五年超过25亿元重点推进科技金融。

　　石排前三季度工业产值比增超24%

　　11月2日，石排召开会议，对该镇前三个季度的经济社会发展状况进行通报。据介绍，今年1-9月，石排全镇规模以上工业总产值42.40亿元，同比增长24.3%。

　　其中，内资型经济同比增长53.4%，合同利用外资金额同比增长107.8%。全镇固定资产投资总额14.75亿元，同比增长16.8%。各项工商税收3.63亿元，同比增长11.8%。

　　桥头前三季度GDP增速13.8%

　　记者昨日从桥头获悉，今年1～9月份，该镇实现国内生产总值44.4亿元，同比增长13.8%；全社会固定资产投资总额9.7亿元，增长22.5%；镇级可支配财政收入2.9亿元，增长7%。该镇经贸办相关负责人表示，受节日消费的拉动，该镇第四季度工业生产总值将保持增长态势，外贸出口也会有一定幅度的增长。

　　2、政策法规

　　住建部：商品房预售制或变革

　　日前,住建部组织力量积极开展法律修订工作。之前有议案提出,现行城市房地产管理法存在一些缺陷,如商品房预售制度不完善、监管存在漏洞等,导致土地和房屋价格上涨过快、购房者利益受损等后果,影响社会稳定。建议尽快修改城市房地产管理法,完善商品房预售制度。专家表示,商品房预售制变革在即。

　　有关部委酝酿对房价直接干预

　　证券时报记者昨日从有关渠道获悉，有关部委正着手制定相关管理办法，根据该办法，价格主管部门将可以对房价进行直接行政调控。

　　据了解，该办法的核心内容包括：当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。

　　一位房地产业内人士评价称，国家有关部门如发改委通过有形之手对房地产进行调控并不为奇。因为按照现行《价格法》，价格部门采取上述措施完全可以做到有法可依。

　　银行对房企实行“名单式管理”：不在名单上不放贷

　　接近监管层人士透露,监管机构已于近期完成对60家大型房地产企业集团的调研,由于大型房企集团关联结构复杂,信息严重不透明,房企负债率整体上升,资金链趋紧等原因,监管部门要求各家银行严控大型房企集团贷款风险。

　　这一监管层的最新动态被业界解读为房地产开发贷款又将受到限制的信号。

　　今年1月,银监会明确提出,对经银行调查发现和(或)经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放新增贷款。4月,“国十条”出炉后,监管层明确要求,商业银行须重视开发企业资质、业绩和信用度,在全行实行开发商企业名单式管理。

　　北京：开发商12月起须公示预售商品房优惠幅度

　　昨天，市住建委发布《关于加强我市商品房预售方案管理的通知》，对商品房预售整体方案进行监管。除再度强调商品房预售资金监管外，首度明确了今后开发商须公示预售商品房的优惠幅度、自留商品房的套数及原因，并明确开发商破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体。此外，还首度要求开发商须上报项目的开盘应急预案。

　　根据《通知》，开发商从12月1日起在申报商品房预售方案时必须明确提及监管销售流程，包括购房客户排号、选房、签约流程；预售方式，包括电脑排号、现场摇号或先到先选等公开方式。针对部分开发商此前存在的内部认购等违规行为，《通知》首度要求开发商除上报预售商品房的价格外，更须明确优惠幅度。而为了避免开发商通过自留商品房达到内部销售，新的监管办法也要求了开发商必须将企业自留商品房的楼号、房号、规划用途、套数、建筑面积进行上报，并注明自留商品房的原因及自留商品房现房销售的承诺。

　　重庆首次明确出台房产税

　　日前，重庆市国土房管局首次明确房产税，并表示正在完善房产税征收方案，做好了依市场走势及时出台实施的相关准备。

　　重庆市国土房管局称，近期及时推进了六项工作：一是协调金融部门严格执行中国人民银行和银监会有关规定，全面停止第三套住房贷款；二是调整交易契税，仅对首次购买144平方米以下普通商品住房进行优惠；三是严格查处倒地囤地、闲置土地、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、虚假宣传等违法违规行为；四是完善房产税征收方案，做好了依市场走势及时出台实施的相关准备；五是加快公租房建设进度，将2010年开工面积由1000万平方米提高到1200万平方米；六是完善房屋登记信息系统，住房查询范围由各区分散严格为主城区集中。

　　3、市政规划

　　东莞市规划局拟同意建设可湖路

　　记者昨日从市城乡规划局获悉，莞城可湖路市政工程项目批前公示和听证会期间一共收到了3份归属该局职责范围内的意见，目前该局已经拟同意可湖路市政工程项目的建设申请。莞城方面表示，这一工程只需拆除振华路骑楼街约24米宽。市规划局表示，可湖路功能定位、线路走向、道路红线、横截面等符合《莞城区控制性详细规划》，行政许可申请人的意见符合法律规定，予以采信。

　　东莞火车站地区要做综合交通“区域枢纽”

　　东莞火车站地区发展讨论会近日在茶山召开。市城乡规划局、国土局、交通局、轨道办、轨道交通公司等部门领导和专家，副市长梁国英及茶山、石龙、东城等镇街负责人参加了讨论会。

　　记者获悉，市城乡规划局将围绕东莞火车站3.24平方公里区域划为东莞火车站地区核心区，14平方公里范围划为控制区，并对该区域的未来发展进行规划，初步将东莞火车站地区定位为综合交通“区域枢纽”等四个主题。

　　常平启动生态景观工程 打造3-4个主题公园

　　日前，常平镇召开生态景观工程动员会，据悉，该镇的生态景观工程内容主要是以整山为主，在全镇打造3-4个形式多样的主题公园。

　　据该镇城建办负责人介绍，生态景观工程内容主要是以整山为主，在全镇范围选择合适的区域建设生态公园，打造3-4个形式多样的主题公园，既改善环境，又让群众多了休闲运动的场所。同时，该镇将在镇主干道、主要出入口、高速公路等主要地段做到“见缝插绿”，全力营造宜居城市环境，使该镇达到东部中心城镇的城市品位。

　　石龙绿道已进入竣工阶段 预计11月中旬完成

　　日前记者获悉，石龙镇绿道工程已进入竣工阶段，预计11月中旬完成并可对外开放。

　　石龙段绿道位于珠三角区域绿道3号线，沿西湖堤岸公园而建，全长约4公里，融合了环保、运动、休闲和旅游等多种功能。目前，整个工程已进入到竣工阶段，已全部完成绿化种植工作，椅、凳、石等点缀装饰已全部设置完毕；服务站和主车道等主体已完成，路面彩色沥青也铺设完毕；路灯工程于10月31日进行亮灯；标识系统也将于11月10日前全部完成设置。

　　东坑拨7.2亿整山治水架桥修路 发展房地产建设9个楼盘

　　记者昨日获悉，东坑镇计划投入7.2亿元资金推进城市硬件建设，从整山、治水、架桥、修路、医院、学校、文化产业配套和公共设施等各个方面，推动城市硬件建设。

　　东坑镇规划了25公里长的环镇路建设，其中西环路（即生态园大道东坑段）和南环路（即市24号路东坑段），预计明年可完成。另外，按照环镇产业布局要求，东坑还将重点建设好角社产业中心及西南、东北两条产业带，主动融入生态园，接轨松山湖，为产业倍增计划打下坚实基础。

　　东坑镇正在抓紧建设南国、惠福、塔岗、食品站、群思、东银、旧中学和凤大黄麻岭两个旧围村共9个楼盘，以此提升东坑的城市形象和城市化程度，并通过盘活土地、规范投放、回笼10个亿的建设资金，解决镇村资金短缺，提升税收幅度，增强可支配财力。

　　4、市场动态

　　全国房价连续两月环比上涨 涨幅较9月缩小

　　国家统计局10日发布最新数据显示，10月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6%，涨幅比9月缩小0.5个百分点，环比上涨0.2%。这是国内房价连续第二个月出现环比上涨。

　　多位业内人士对网易财经表示，由于商品房签约备案和统计的滞后性，10月数据部分反映了9月水平，使得成交价格在9月基础上惯性上涨。随着冬季传统销售淡季的到来和资金逐渐收紧，预计11月成交量和价格会进入二次调控后的下调通道。

　　北京住宅成交跌四成 低总价楼盘主宰楼市命运

　　进入11月份以来，新房成交亦出现递减趋势。记者从北京市房地产交易管理中心获悉，11月4-6日三天，北京住宅商品房网上签约数量分别为797套、734套和601套。

　　本该辉煌的“银十”楼市，却因为二次调控而惨淡收场。据搜房网数据监控中心数据显示：2010年10月北京楼市住宅成交7680套，环比9月下跌37.1%。其中期房、现房成交量较9月下跌38.3%和45%。10月北京楼市住宅签约总面积为62.7万平方米，较9月减少71.9万平方米，环比下降53.4%。尽管大势萧条，但记者调查发现，市场仍然不乏“人气王”出现，比如9月份的“受捧盘”金色漫香郡，如今二期开盘在即，项目人气位居大兴榜首。 

　　调控初见成效 上海楼市初现量价齐跌

　　继“沪12条”明确限购、限贷令后，上周五上海市公积金管理中心又发文，规定公积金购买第二套房贷款利率上浮至1.1倍。一系列政策影响下，购买力受到明显抑制。据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示：上周（11月1日-11月7日）上海商品住宅成交面积为17.4万平方米，环比前周进一步下跌16%，与8月的周成交水平基本持平。昨日21世纪不动产出炉的10月二手房成交数据也显示，10月上海共有1.34万套二手房成交，环比下降逾两成。

　　在成交量持续萎缩后，上周全市均价也出现小幅下降，上周全市商品住宅成交均价为21969元/平方米，环比前周下跌5%。这主要是上周成交榜前两位的“新城悠活城”和“港城滴水湖馨苑”成交均价都在1.3万元/平方米左右，拉低了全市均价。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示：“在新政效应逐步凸显后，部分楼盘已开始试探性降价，如本周排名成交榜首的新城悠活城均价为13625元/平方米，要比上半年均价低了近10%；颛桥的招商雍华苑三期上周均价也明显低于10月末刚开盘时近2.5万元/平方米的报价。” 

　　“二次调控”后广州楼市迅速降温

　　据广州房管局网站阳光家缘统计显示，广州新政细则出台首日10月16日楼盘网签688套、10月17日楼盘网签307套；而此前一周(10月9日至10月15日)网签日均突破1000套。特别是10月15日楼盘网签1973套，相比之下，新政首日下跌65%。

　　而根据房地产机构对阳光家缘统计显示，在“限购令”发出后10天(10月16日-25日)，属于限购范围的广州十区签约量明显下降，10天签约仅2611套，均价11417元／平方米。而在10月头十天(10月1-10日　)，广州十区签约量尚有4668套，均价高达13476元／平方米。前后对比可见，限购令影响力显现，造成广州楼市成交明显缩水。 

　　深圳新房成交套数环比降四成

　　根据深圳中原对深圳市规划与国土资源委员会的成交数据监测显示,上周深圳新房成交套数为508套,环比下跌了40.45%,成交面积4.93万平方米,环比下降42.49%。上周新房市场成交量再度下滑,接近连续六周成交量的最低点。而据搜房网监测,上周新房成交也是深圳新房市场两周来首次量价齐跌。

　　“10月以来,政策接连出台,先是限购,后是加息,市场此起彼伏,随着政策的逐步消化,政策的效力也逐步体现在市场成交上。”中原地产市场部总监王世界表示,上周深圳六区的成交量纷纷下跌,幅度最大的盐田区跌幅高达90.91%,幅度最小的福田区跌幅也有6.52%。成交量的整体回落再度说明政策正在发挥作用。

　　在成交价格方面,上周深圳新房成交均价为17808.931元/平方米,环比下跌13.06%,创下新政以来的最低点,六区中除了罗湖区的成交均价有4.32%的小幅上涨外,其他各区的成交均价均有不同程度的下跌。

　　“上周成交均价的下跌一方面反映了政策的效力,另一方面本周新开的楼盘主要以中小户型为主,拉低了成交均价。”王世界分析说。

　　数字透视

　　1、一级市场：

　　一周土地供求：

　　2、二级市场：

　　1)一手房总体供需情况：

　　※一周商品房供应：2010.11.8-11.14期间商品房供应总面积约为7.60万㎡，共1080套。

　　※一周需求：2010.11.8-11.14期间商品房成交面积10.68万㎡，环比下降9.07%，同比减少15.18%，合计1132套，环比上升4.52%，同比减少4.31%。本周住宅成交9.37万㎡，合计858套，其中洋房和公寓成交8.13万㎡，合计829套；非住宅成交面积为13095㎡，合计274套。

　　※2010.11.8-11.14期间各物业类型成交情况：

　　※2010.11.8-11.14期间各类型住宅（不含别墅）成交价格：

　　※一周普通住宅成交价格：2010.11.8-11.14期间，东莞市普通住宅（洋房+公寓）均价为6733元/㎡。 

　　※普通住宅销售排行：

　　※市场存量：截至2010年11月14日，全市商品房累计可售存量为575.97万㎡，合计76237套；其中洋房和公寓可售存量为387.19万㎡，合计39981套；别墅可售存量为58.80万㎡，合计1513套。

　　2)地产工程信息：

　　3)商品房预售许可信息：

　　3、三级市场：

　　注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。