东莞住宅均价真的破万?中原剖析真实房价及走势

　　前言

　　10月26日，一则“东莞住宅均价破万”的新闻在各大报纸、媒体及业界传的沸沸扬扬，让购房者也为之一振！房价一直是国家，老百姓普遍关注的大事；但由于官方、民间代理机构统计口径、方法的不同使得购房者对房价数据陷入“迷雾”，对历年以来房价走势也是扑朔迷离。在9.29二次调控及各地密集出台“限购”、“限贷”的关键时期，东莞住宅均价“过万”势必会有以下问题值得我们深思：一是外界怀疑政府对政策是否执行到位、监管不严给东莞政府造成很大的压力；二是深圳“限购令”使得购房客户大量外溢东莞买房，拉高住宅均价的说法，是否会激发东莞政府出台“限购令”，从而误伤大批量刚性自住需求；三是对于潜在购房者造成心理上的恐慌，推迟或放弃买房，让外界购房客户望而却步。

　　针对以上情况，东莞中原研究部作为代理机构，觉得有这个责任很有必要去分析其中的原因给市场一个交代，同时我们也给到了一些建议，希望客观、理性的反映出东莞的真实房价走势，给业界把握市场规律提供借鉴和给普通消费者提供购房决策指引。

　　2004年2月“禁墅令”政策出台后，东莞也收紧了对别墅项目的审批。但东莞的购买力是两头大中间小，中高等收入的人群比例还是较多，再加上东莞城市的容积率低到1.8-2.0的水平，山水资源很丰富，在开发商追求利润最大以及市场上对高端产品需求等因素下，东莞豪宅洋房的比例逐步增多，尤其是泛旗峰山片区、水濂湖、环岗湖、松山湖四个比较有特色和影响的豪宅区域；其次由于万科等品牌开发商非毛坯修产品在今年大量上市，其价格自然比普通住宅要高许多；后来随着“莞深一体化”概念的提出，东莞与深圳交通枢纽的日益增多，加上深圳居高房价，使得毗邻深圳的凤岗、塘厦等成为深圳客户外溢的主要区域。因此在最近两年当中，由于豪宅洋房、非毛坯修等产品供需所占的比重增加，使得以往的算术平均计算出来的普通住宅的价格无法反应房价的变动情况。针对市场产品结构性变化，我们对东莞的住宅作进一步划分：分为普通住宅、豪宅洋房、别墅；同时借鉴了国外发达国家的一些房价的统计方法结合东莞住宅自身的特点对住宅价格进行修正，希望能够反映东莞真实房价。

　　一、分析原因：

　　（一）：由于统计口径，方法的不同，公布的数据脱离老百姓的真实感受，甚至引起了一些不满。

　　①口径不统一：以往统计局统计房价的销售数据的标准是以“已签订合同与完成竣工同时符合”为准，意味着在预售制度下却使用现售的标准去统计。因此这样的统计方法有很大的滞后性，不能真实反应实时的房价。

　　②方法的不同：业界一些统计机构对住宅不作分类，在住宅价格计算过程中把别墅、豪宅洋房、普通住宅一起来进行平均，而别墅、豪宅洋房的价格比普通住宅的价格高出很多，拉高了全市整体的住宅价格。因此在一定程度上给消费者是一种误导。

　　（二）：高档豪宅洋房、类别墅、非毛坯修、高赠送普通住宅等成交呈上升趋势，致使住宅均价较高，对购房者及决策者提供错误的判断依据和误导。

　　二、分析目的：

　　将商品住宅进行物业类型细分，理性、客观认识东莞房价现状，希望能尽量反映出东莞的真实房价运行轨迹，给业界人士把握市场规律提供借鉴和给普通消费者提供购房决策指引。

　　三、分析方法：

　　四、分析结果：

　　算术平均：

　　P=∑（某时期各个项目的成交金额）/∑（某时期各个项目的成交面积）

　　08年金融危机后东莞的房价进入了调整期，随后走势也保持平稳；2009年楼市回暖，房价也有所升温，尤其是进入第三季度，豪宅项目（万科虹溪诺雅、万科棠樾、锦绣山河鹭恓湖等）、万科的非毛坯修项目、高档非毛坯修公寓（帕萨迪纳、沃多夫等）的大量成交，使得普通住宅的成交均价大幅飙升，拉高了全市整体的价格。因此随着市场产品结构的变化，简单算术平均不能正确反应价格变化情况，需要做调整。

　　加权平均：

　　某时期东莞一手房价格=∑(某时期各个项目成交均价×各个项目可售存量所占全市可售存量比重) 

　　公式中P代表要计算的全市某一时期的价格，K为项目的可售供应量，P为项目的均价，i代表各个项目，n为某一时期所有成交项目。

　　可售存量加权价格的计算通过计算某一时期各物业各个项目的平均价格，然后将各物业各个项目的平均价格以各物业各个项目的可售存量为权数求得加权平均价格；加权均价能够修正部分热点成交项目过高或过低的成交价格给整体均价带来的影响。

　　豪宅洋房、非毛坯修增多，房价整体被拉高。

　　从东莞普通住宅近三年的价格走势来看，08-09年5月普通住宅由于豪宅洋房成交较少，因此无论是从算术平均还是加权平均计算，均价都在6000元以下，而09年6月份由于万科•虹溪诺雅豪宅洋房的大量成交，整体均价迅速被拉高，从2月份最低点5011元/㎡升到6月份的5710元/㎡，涨幅达13.95%，后来其他区域高档洋房（万科棠樾、锦绣山河•鹭恓湖等）入市及万科非毛坯修项目，高档非毛坯休公寓（帕萨迪纳、沃多夫等）的陆续推货等因素，普通住宅的整体均价彻底被拉高。因此在这些结构因素的影响下，以往算术平均统计的价格不能反应东莞的真正普通住宅情况，更多的是个盘引领全市，整体价值被高估。

　　中位房价：

　　1、定义：一组数据按从小到大的顺序依次排列，“奇数”取处在中间位置的一个数（偶数取最中间两个数据的平均数）。其优点是：中位数是样本数据所占频率的等分线‘它不受少数几个极端值得影响。

　　近三年东莞普通住宅价格“稳中有升”，但都未曾超过6000元/㎡。

　　其他常见计算房价的方法有：样本匹配法、特征价格法。

　　“特征价格法是目前国际公认的最科学的房价统计方法。”其核心是给住房的各种特征赋予“隐性价格”，再代入一系列复杂的公式中计算，目的是真正剔除特征对房价的影响。美、英、法、德、芬兰等国，采用的都是此法。

　　而第二种样本匹配法，也考虑了“同质”的问题，但计算方法仍是加权平均，觉得好过“平均价格法”，但仍是“准特征价格法”，不能直接应用于住房价格指数编制。

　　分类统计：

　　住宅，是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。而传统的商品住宅：包括别墅、公寓、普通洋房；但是随着房地产的发展，市场上高级公寓、豪宅洋房逐渐增多，但其价格也会相应的也会高于普通住宅的价格，因此单纯的用简单算术平均价格来计算势必影响整个市场价格。因此中原地产研究中心为了让变化市场一个准确、全面、真实的房价信息，给东莞的住宅重新划分：别墅、豪宅洋房、普通住宅（洋房和公寓）。

　　（一）别墅

　　东莞整体别墅的成交均价在2007年达到15550元/平米，至今是历史高位；而随着2008年全球金融危机的爆发，全球经济增长放缓，房地产市场也一度进入调整，别墅整体均价也呈现持续下滑的势头，但调整空间较小。进入2010年，随着经济的持续复苏回升，别墅的成交均价快速回升，直逼2007年的历史高位。

　　从别墅的加权均价月度走势来看，从2008年至今，东莞别墅整体成交均价在12000-15000元/平米徘徊。

　　由于别墅用地的限制开发，别墅开发呈现多样化，独栋别墅的替代品应运而生，市场上出现了双拼别墅、联排别墅、叠加别墅等，因此整体别墅的成交均价也受此影响月度波动较大，较难把握整体走势。因此，在分析别墅均价时，分类统计也显得非常必要。从数据统计结果显示，独栋别墅在2008年的调整幅度非常小，而在2009年市场回暖后均价反弹的幅度比较大；随着独栋别墅的日益稀缺，双拼别墅作为独栋别墅的首选替代品，价格平稳向上；而联排别墅的开发量持续增加，价格有走低的趋势；叠加别墅由于在东莞的开发量较小，其数据未能反映真实的价格走势。

　　（二）豪宅洋房

　　定义：豪宅的突出特点就是它的稀缺性，稀缺性意味着不可复制，在区位、环境上、产品与客户的稀缺性构成豪宅的主要特征。

　　东莞的豪宅呈现百花齐放的格局，因而对豪宅的界定更需细分，从自然景观资源和软硬件设施等方面进行初步的描述：

　　1、自然资源

　　东莞有四大自然景观：海景、山景、湖景、江景，这四大自然景观资源均是稀缺的。伴随着东莞房地产豪宅市场的差异化缩小，同质化现象越来越严重，这类景观资源更是显得它的珍贵性，并已经成为衡量豪宅标准的重要依据。

　　从地理位置看，有海景资源的片区主要是虎门镇金沙湾片区；在山景方面，东莞市区有泛旗峰山片区、长安镇的莲花山片区等；东莞的湖景也较为丰富,但真正湖景比较好的有厚街环岗湖片区、南城区水濂湖片区和长安镇莲花水库片区；在江景方面,东莞主要是东江及其支流构成的片区。当然仅有以上四种其一或更多的资源也不足以称为“豪宅”，它还必须与整体的大社区、建筑物密切结合，还包括好的建筑规划、社会认同度，高档次，有品位，有文化内涵等。

　　2、软硬件设施:

　　豪宅是体现在建筑物的实处，把品位、档次等都要做到位。豪宅一定要让人感觉到有气派，拥有足够的空间尺度。根据对东莞广州豪宅市场的对比分析, 东莞中原市场研究部结合东莞市场的具体特点,总结出东莞豪宅在软硬件设施上的特点如下:

　　3、分布区域：

　　东莞主要有松山湖片区、泛旗峰山片区、泛水濂湖片区、环岗湖片区、东江及支流沿江片区(万江水印长堤、石龙正龙豪园、企石金椅豪园)、长安莲花片区、泛观澜片区六大豪宅片区。由于东江片区和长安莲花片区的豪宅市场局限在少数几个镇区,目前还未形成规模，影响不大,这里分析松山湖、旗峰山、水濂湖、环岗湖、泛观澜五个比较有特色和影响的豪宅区域。

　　五大主要豪宅洋房区域价格：

　　松山湖片区：（万科•虹溪诺雅、锦绣山河•鹭恓湖等）

　　泛旗峰山片区：（愉景花园、中信•凯旋城三期、荷塘月色、天骄峰景、君山等）

　　泛水濂湖片区：（森林湖临湖洋房、御花苑•天珑湾）

　　环岗湖片区：（丰泰•观山碧水大宅、湖景一号山庄等）

　　泛观澜片区(观澜湖•翡翠湾六期、森林一号、万科•棠樾、银湖山庄四期、御庭苑)

　　总结：五大主豪宅洋房片区中，松山湖片区和泛旗峰山片区价格优势相对比较明显，主要是因为：一是这两个片区房地产相对较成熟；二是这两个区域主打豪宅洋房为主，所以富人规模聚集效应非常明显；三是区域宣传和引导较强，给业内和豪宅客户在意识上达到富人商圈的共鸣。泛观澜片区由于山水资源丰富，并且主打深圳客户，因此价格相对较高；而其他两个区域，豪宅洋房相对发展较晚，但随着山水资源的日益减少以及别墅日益稀缺，这些区域会有很大的发展空间。

　　（三）普通住宅（洋房、公寓）

　　普通住宅：按所在地一般居民住宅标准建造的居住用住宅，能够适合多数普通居民的消费需求，户型面积在中偏低大小的普通洋房和公寓。

　　在分析中，为了反映代表以普通刚性自住为主的普通住宅成交价格，对非别墅住宅物业中的：1）豪宅及高档洋房；2）非毛坯修；3）高赠送项目；4）高档投资公寓；5）纯深圳盘（临深圳，客户绝大部分为深圳客）等类型的物业不计入均价统计。

　　剔除个盘及结构性因素影响，东莞房价保持平稳发展。

　　从2009年3月份楼市回暖启动，东莞普通住宅均价也借助这阵“春风”逐步升温，在第四季度由于开发商对于后市预期仍持乐观态度，因此巨多新盘定价高于市场预期，使得第四季度价格也攀升到了最高的5683元/㎡，进入2010年楼市在政策频繁打压情况下调整，首先是成交量的下降，接着价格也随着回落。后市东莞楼市在政策调控下保持在5500-5800元/㎡之间波动，因此东莞的房价剔除个盘及结构性因素的影响后，仍保持平稳发展。

　　别墅、豪宅洋房“吸金”近50%，整体价格被撑高。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年10月份住宅共成交50.94㎡，成交套数为4490套，成交金额为41.98亿元，住宅成交均价为8242元/㎡，其中受别墅、豪宅洋房的拉高作用非常打，其成交金额为20.74亿元，所占比重约为50%，而成交面积比普通住宅较少20.53万㎡，别墅方面中信•御园签约了17套，吸金3.8个多亿，贡献度非常高，而其他豪宅洋房如：锦绣山河二期•鹭栖湖、御花苑•天珑湾、万科•虹溪诺雅三期等成交也不错，因此整体均价被撑高。

　　城区价格优势明显，镇区价格逐年升高。

　　“副中心”崛起，房价有很大的增值空间。

　　东莞城市将迎来“一主三副两支点”的空间布局，除主城区中心外，塘厦、虎门、常平三个镇，或将以副中心的名义，被定格在“十二五”规划中并着力打造。各自副中心利用自身的产业优势，环境优势，交通优势等发展为东莞未来的重点经济区域。而这三个副中心房价现在还处于中等偏低水平，随着政府的重点投入，经济的发展，预计房价还有很大的发展空间。

　　普通住宅均价上涨，多数区域超标，标准有待“调整”。

　　2007年11月1日，东莞对“普通住宅”标准重新调整。“普通住宅”的三个标准：①小区建筑容积率1.0以上、②套内面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下、③实际成交价格：6000元/平方米以下（东城、南城、莞城、万江、厚街、长安、虎门、寮步、塘厦、松山湖）、5300元/平方米以下（石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪）、4500元/平方米以下（大岭山、中堂、石排、石碣、企石、沙田、东坑、洪梅、高步、麻涌、望牛墩、道窖、桥头、谢岗），以上条件必须同时符合。

　　从2007-2010年普通标准调整三年期间，东莞房地产深受深圳等开发商影响和指导，产品逐渐升级，种类越来越丰富，价格方面由于供应相对偏紧，需求尤其是刚性需求庞大，使得价格上涨明显，其中一线城镇受品牌大盘的影响上涨非常突出，均价比标准上涨了800-1000元/㎡，其中松山湖由于豪宅洋房较多，实际价格去到了一万多，如果按照6000元/㎡以下为标准，一线城镇大多数是“豪宅洋房”，而二三线城镇的实际成交价格也比标准上涨了很多。

　　因此近三年受产品结构性升级的影响，大多数区域的均价被整体拉高，因此以往定义普通住宅标准，跟实际成交价格相差太大，所以在豪宅洋房比重逐步增多的现在，普通住宅的标准有待调整。

　　五：总述  

　　客观、理性看待东莞房价。

　　由于东莞市场产品结构的多样化，因此对东莞住宅价格要一分为二来看待，尤其是对于普通住宅的价格统计。以往算术平均统计出来的忽高忽低的价格只能看作是某一个时间点或者段里的现实购买力是强还是弱，而不能从中看出房价的实际的运行轨迹；而正真想要了解房价的具体走势，需要借鉴加权价格、中位值法、分类统计等方法来统计，因为这些方法不受少数几个极端值得影响，代表的是多数普通居民的需求价格及趋势。

　　豪宅洋房价格飙升，普通住宅平稳发展。

　　从住宅整体加权平均价格走势来看，豪宅洋房由于其稀缺性以及保值增值的功能，价格逐步攀升，这也说明了豪宅市场受市场的影响较小，其价值还是体现在产品的自身及其他因素。与此同时住宅价格由于受豪宅洋房的拉高作用，其走势也是向上的趋势，但是变化幅度相对有限，而普通住宅由于剔除了少数豪宅、非毛坯修、高档公寓、纯深圳盘等影响，其变化相对保持平稳，整体在5200-5600元/㎡之间波动。

　　“东莞”的房价跟GDP并不匹配，房子价值被低估。

　　2009年东莞的生产总值为3763.26亿元在珠三角排第四，然而房价在九个珠三角城市排名相对靠后。根据以往的经验，房价跟GDP有密切的关系，其中土地收入就是GDP当中重要贡献力量。纵向来看，建筑材料、地价、人工成本等都要涨，所以房价肯定会涨；即使是有跌，长远还是会涨。横向来看，广州、深圳GDP都远远高于东莞，同时房价相对也很高，但是拿东莞跟同层次城市珠海相比，09年珠海的GDP只有东莞的1/3，但房价确远高于东莞达到8000元/㎡，因此东莞无论是跟高速发展的一线城市，还是跟同级别的二线城市相比较，其房子的价值是被低估的。