合富辉煌:08年东莞楼市总结及09年展望

第一部分 宏观政策篇

一．房地产周期研究

回顾05-07年市场上涨的周期，客户信心来源于

宏观经济

1、宏观经济向好，民众收入增加，真实住房需求增加

房价

2、房价已经走出了较长时间的慢牛行情，房价连续数年只涨不跌，刺激人们的投资心理

金融投资

3、货币供应量大，流动性过剩，投资渠道少，各种资金涌入房地产行业，房贷条件宽松

市场信心是如何消失的：

政策打压

2007年9.27新政的颁布。新政通知下达后，购房者开始观望，但从新基、西平地块的拍卖能够看出，开发商还是对市场持乐观态度

房价

王石提出拐点论，2月底东莞运河东一号和景湖湾畔楼价跳水。十年来房价只升不降的神话被打破

宏观经济

8月份中国宏观经济周期拐点显现，9月美国雷曼兄弟破产，全球笼罩在金融海啸的阴影下，国内民众对失业的担忧正在上升、对长期收入的信心正在下降，而且提振经济的政策作用能发挥几许，尚存在不确定性，这使看空楼市的情绪更加浓厚。

今年8月份以后，支撑民众房价信心的三大要素全部消失，并且国内外的经济基本面，到09年上半年恐怕不会发生改变。

因此，即使未来政府放开二套房以及二手房政策，降低购房成本，也只能有限的刺激刚性需求，而这段时间民众对房价的信心，始终是脆弱的，只有极少数资金雄厚的投资者，才有实力在目前的世道投资。市场价格仍将在较低价位徘徊，消费力相当长时间集中于首次和改善的自住型客户。

国内房地产业现正处于衰退和萧条的下行周期之中，而且存在了太多的不确定因素，金融危机什么结束？房价什么时候止跌回升？……

面对不确定的市场，回顾历史才能更清楚进行预判

通过回顾15年来房地产市场化改革发展历史，可以看清行业波浪式上升规律，更准确梳理客户购房信心的形成因素。

国内房地产业行业用约十五年，经历了一个完整产业周期

第一阶段衰退：94-95年 （1年）    阶段特征：消费者购买急剧下降，存货出人意料的增多，房价开始回落。由于看不到投资价值，投资客户开始离场，开发商减少拿地。企业利润在衰退期急剧下滑。

第二阶段萧条：95-98年 （3年）     阶段特征：房价维持在较低水平，成交量较上一个阶段有所回升；开发商放缓施工进度，等待存货的消化，对行业上下游相关原材料需求减少，并导致原材料价格下降。

第三阶段复苏：98-05年（7年）      阶段特征：房地产价格回升，金融机构发放信贷的动力增加。在收入预期增长和信贷放松的双重影响下，居民对房地产需求缓慢上升，房地产市场的周期通常包括较长的上升周期和相对较短的下降周期。

第四阶段高涨：05-07年 （3年）     阶段特征：在房地产繁荣阶段，经济周期也处于顶部。开发商高价拿地，投资者高位接盘，人们热衷于追涨杀跌。自主型买家被裹挟入场，市场价格逐渐脱离这部分买家的购买能力。

93年至今，房地产销售增幅低于GDP有四次

按照当年价格计算，从93年至今，房地产销售增长幅度低于GDP增长幅度的年份，只有四次。前三次在93-96年的衰退期，第四次是08年。08年跌幅之深为历年之最，且是唯一负增长年份。

周期特征：熊短牛长

1、熊短牛长，复苏期缓慢爬坡，经历时间往往较长，而衰退期往往来得迅猛突兀时间较短

2、高涨期中，偶发性事件导致市场信心崩溃。信心一旦崩溃，无人敢买房，便是价格和成交量雪崩。市场进入衰退期消费者购买急剧下降，存货出人意料的增多。由于衰退期的成交量和价格急速探底，萧条期市场新增投资减少。

房地产周期性特征产生的原因在于

宏观经济周期波动

1、宏观经济高涨时期，人们收入水平高而且增长较快，对未来的预期乐观。收入的增长刺激人们购房欲望，这是房地产行业增长的真实需求所在。因此房地产行业与宏观经济周期总是密切相连。

建筑周期滞后

2、由于建筑行业生产周期长、投资成本大的特点，房地产行业的投资与竣工指标会滞后于市场实际需求的变化，在一些特殊的转折时期，会加剧行业波动的幅度和延长调整的时间

投资者的有限理性

3、价格长时间的稳步上扬，给消费者比较稳定的价格上涨预期，刺激投资行为，投资行为开始增加。人们在价格上涨期间热衷于追涨杀跌，价格低迷的下调阶段则过度观望，也加剧房地产的波动，形成熊短牛长、大起大落的局面。

而另一方面

政策效应也深刻影响房地产的周期进程

国内土地市场和银行信贷由政府掌控，并且政府制定税负政策的权力过大，甚至出台直接干预市场产品的90/70政策，中国房地产市场化改革非常不彻底。

由于政治、民生、经济甚至决策者的个人因素等各种因素参杂在政策制定过程，企业对政府出台的房地产政策难以形成稳定的预期，历年以来，政策对房地产市场产生了巨大的冲击。

房地产调控政策也是有周期的：调控政策的周期和房地产周期时间上一致

打压的政策：05年开始，政府认为房地产已经出现过热情况，银行利率进入加息通道， 05-07年每年都出台各项旨在为房地产热降温的调控政策，从调整交易税率、户型限制、银行贷款到土地限制等等不一而足。

放松的政策：08年9月份以后，国民经济增长开始放缓，国际遭遇亚金融危机威胁，为启动内需，国务院、降低住房交易税费，下调商业性个人住房贷款利率，减免房地产二手交易税费和城市地产税，开始放松对房地产行业的打压。

各周期房地产政策简括表

各周期中政策分别作用于不同的市场主体，对市场发生影响

在各个周期阶段，政策是通过某些主体在发生着作用，比如：政府，银行，开发商以及消费者。而这些主体正是现在房地产市场体系中重要的市场构成因素

政策以及宏观环境的改变会对房地产市场体系中重要的市场构成因素产生外生的冲击。房地产体系受到外部冲击之后，往往由市场体系中某个环节入手，经由一定内部传导机制而引发连锁反应，改变产品市场的供求关系，从而对楼市价格和市场形势产生影响。

冲击—传导模型的构成因素

1、最核心市场的是产品市场，楼市景气程度一般指产品市场的景气状况

开发商建造房子交给购房者，购房者向开发商支付购房款。

开发商的供给意愿和供给能力决定供给状况，购房者的购房意愿和能力决定产品市场的需求

2、要素市场，开发商通过要素市场得到土地和资金

土地和资金是房地产业最重要的生产要素，政府向开发商提供土地，银行提供资金。

政府的土地政策、银行的开发贷款政策、开发商对市场预期以及企业资金状况决定了土地市场成交价格。

3、互补品市场，大部分购房者需要通过银行按揭才能购房

银行向购房者提供住房按揭产品，按揭产品的价格就是按揭利率。

国家经常通过对银行个人房贷的政策调控来控制楼市热度。银行按揭产品的价格表现为房贷利率水平，准入条件为首付政策、房贷资格审查等。

4、替代品市场，二手房、小产权等是新房市场的补充

住宅市场上，除了开发商提供的新房，还有二手房、小产权、福利房、经济适用房等产品。

二手房的市场存量、税费政策、信贷政策、与新房价差以及经济适用房建造规模、准入条件等，都会对新房市场产生冲击。

市场之间的联动关系

生产要素市场和产品市场是如何相互影响：

产品市场的交易情况决定了发展商对土地的需求，产品市场的成交量大、价格预期情况良好的话，发展商对土地和资金的需求量增加，地价随着房价上涨而上涨；地价上涨，同时也会推高产品成本。

互补品和替代品市场如何影响产品市场：

当银行按揭利率上升和房贷审批门槛加高的时候，购房者购房需求将受到压制。

当二手房和经济适用房市场价格和门槛较低的时候，将分流一部分购房客户，减少对新房市场的需求。

此外，二手房市场还有一个投资交易功能，二手市场交易成本的高低，对活跃新房市场的投资客户和改善型客户，具有重要影响作用。

萧条阶段（95年-98年）全景图

--价格低位徘徊  成交缓慢上升

外部冲击：宏观经济好转带动自住型需求增长

复苏阶段（98年-05年）

—量价齐升市场回暖

外部冲击：宏观经济好转带动自住型需求增长

高涨阶段（05年-07年）

—泡沫涌动

外部冲击：通过金融调控政策限制资金流入房地产

衰退阶段市场（08年）

—量价齐跌

外部冲击：银行降低购房成本，增加楼市需求

衰退原因1---伴随宏观经济回落而产生的房地产周期性衰退

年初经济过热：08年年初，中国经济已连续5年以高于10%的速度加速增长，并在2006年突破11%，07年达到11.9%，经济增长有由偏快转为过热的风险。

年中出口企业经济出现困难：上半年国内自然灾害不断，与此同时由于原料价格上涨，国内许多外向型出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。上半年中国经济增长开始放缓，但CPI居高不下。政策“防过热”已见效，但物价涨幅较高仍未得到有效控制。

年底经济明显下滑：随着美国次贷危机升级为世界金融危机，并且国内房地产、钢铁、汽车等重要支柱产业产销大幅度下滑，国内经济下滑趋势严峻。

对楼市的外部冲击，主要来自宏观经济以及政策面的变化。而08年又是极为特殊：一年之内中国经济发生了出人意料的变化。在这动荡的一年中，宏观经济-政策-楼市三方相互影响，宏观经济从过热转变为趋冷，而随着宏观经济基本面转向，房地产业形成周期性的回落，国内宏观调控政策也经历了从“双防”转向“一保一控”再转向“保增长、扩内需”。

衰退原因2---房价理性回归投资，需求减少，泡沫破裂

2006—2007年各地房价快速飙升，在投资心理的驱使下，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来的市场空间。 08年正是对前期过高房价一个行业自发调整过程。

衰退原因3---供给还在增加

建筑建设周期长造成的滞后性，也加剧楼市衰退

——08年1-11月，在销售面积下降下降18.3%，空置面积上升15.3%，销售价格环比持续下跌的情况下，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7% ，房屋施工面积25.5亿平方米，同比增长17.7%

一方面是销售低迷和空置的增加，另一方面是开发投资和施工面积继续高速增长，进一步加剧市场供过于求的市场格局，加深房价跌幅。

在房地产行业衰退之势已成的情况下，同时国内国际经济发生重大转变，国民经济拐点开始显露。

为了刺激固定投资带动经济增长， 08年国内房地产调控政策上演“变脸”

年初力压通胀：确保经济可持续发展

经济背景：中国经济已连续5年以高于10%的速度加速增长，07年达到11.9%，经济增长有过热风险。

宏调政策：07年12月初召开的中央经济工作会议决定实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。

政策效果：国内物价水平从今年5月份开始呈现出涨幅走低的趋势，保证了经济的可持续发展和大局的稳定。

房地产调控：国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，规定土地闲置两年的将无偿收回；闲置一年以上收取闲置费。

年中“一保一控”：保增长抑通胀

经济背景：年初自然灾害不断，国际次贷危机不断加深，许多企业经营出现困难，中国经济增长开始放缓，但CPI居高不下。

宏调政策：7月25日召开的中央政治局会议明确，把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。8月初，央行调增了全国商业银行信贷规模。

效果：中国经济前三季度同比增长9.9%，保持了平稳较快发展。

房地产政策：央行《关于金融促进节约集约用地的通知》，表示要继续严格商业性房地产信贷管理。

四季度“保增长”： 财政货币政策大转向

经济背景：次贷危机升级为世界金融危机，并且国内房地产等支柱产业大幅度下滑，国内经济下滑趋势严峻。

宏调政策：11月份国务院常务会议宣布财政政策转为“积极”，货币政策转为“适度宽松”，同时公布4万亿元投资计划，随后大幅度降息，调整幅度创11年之最。

房地产调控：10月份财政部降低住房交易税费；央行下调商业性个人住房贷款利率的下限。12月决定加大保障性住房建设力度，减免房地产二手交易税费和城市地产税，支持房地产开发企业合理融资需求。

调控效果：降低了个人购房成本和企业经营成本，刺激了自住型购房者，有利于缩短楼市衰退的时间

货币政策大转向

第四季度，国内货币政策转为“宽松”，降息幅度之大，创11年之最，调整之后的贷款利率，也达到了十五年新低，同时在按揭贷款最低七折的新优惠政策之下，房贷成本大为降低

未来一年的楼市时局图：利空与利好兼有

1、价格继续理性回归，成交量维持在较低的水平。08年的楼市价格下跌，对于全国大部分地区而言，目前价格还没有回归到可以稳定成交量的水平；并且，09年中国宏观经济面临的挑战可谓空前，大部分地区楼价仍将处于衰退下行的过程

2、货币政策宽松，货币供应量将放大。并且由于市场大环境的影响，银行对开发贷款和消费贷款仍然非常慎重，对房地产“惜贷”现象将会比较明显；由于货币政策传导到房地产市场需要一定的时滞，当降息开始后，自利率高点，利率往往要下降11-24 个季度，实际房价才会重新上升，当货币政策刚放松时，开发商、消费者都还继续预期房价下跌，国内房价还会继续下降

3、十二月份的政策出台以后，未来地方政府将灵活发挥更大的作用，这也是国家对过去宏观调控“一刀切”的教训总结。

4、衰退期间，依靠关系获得土地并进行开发的企业，获利空间大大缩小，地产业将向以资金、技术、品牌、运营能力为主的发展模式转型；与此同时，12月份国务院也表示将对房地产兼并进行金融支持。一直被认为是大势所趋却迟迟未到的行业兼并重组，很有可能在这轮调整中发生

二．08年东莞宏观背景

东莞，中国制造业名城，东莞当前窘境也正是“中国制造”处境的缩影。

面对国际国内经济的衰退，东莞非但不能独善其身，而且将会面临比其他地方更多的挑战。

过去一年之中，东莞工厂停工倒闭的信息频繁传来，舆论沸扬，令人觉得东莞似乎已经成为丢盔弃甲、哀鸿遍野的伤心之地。

经济增速放缓

08年东莞主要经济指标继续保持较快增长，但与过去十余年GDP保持18%以上的增速相比，已经明显放缓，尤其在九月份金融海啸以后，社会对东莞经济的忧虑越来越多；产业升级的效果还没有显现，企业出现较大范围的亏损情况，传统产业的中小企业出现比较严重的经营困难

东莞将会变成一座“空城”“死城”吗，他们如是说……

经济学家如是说——

广东到了要换“轮子”的时候了

东莞旧的生长模式——靠生产要素和出口，已经没有出路可走了。

要从根上解决问题，就是要大力发展先进制造业、发展现代服务业。提高附加值，就是产业链向高附加值的研发、服务等两端延伸。

“东莞制造”为微笑曲线向上延伸提供基础

1、即使在全球经济下滑趋势明显的2008年，东莞仍然保持了14%以上的经济发展速度，远远高于全国GDP增速。

2、东莞制造业依然强大，产业升级最坚实的基础依然存在，在家具、鞋业、电子业、玩具业等具有产业集群优势的领域，东莞制造已经成为全球制造质优价廉的代号，这为制造业向微笑曲线上下游延伸提供了最好的基础。

台达电子两年前将台湾的电源研发部门转移到东莞，开始了承接台湾产业转移的升级之路。

龙昌玩具2002年开始并购日本、台湾的精工制造企业和玩具开发部门，目前已经掌握遥控玩具机器人的核心技术，完成了从OEM-OBM的产业升级轨迹。

华坚鞋业自2005年以来，已经先后成立7个研发团队，研发人员达到2800余人，目前通过参与建设全球鞋业总部基地，开始产业服务业化的升级之路。

08年松山湖华为、漫步者、宇龙等重大项目在建。

……

企业家如是说——用货币（投资）为东莞投票

08年东莞工业用地成交上涨，企业家投资信心不减

2008年，东莞全年出让工业用地281.5万平米，是07年成交面积的五倍多，成交均价579元，全年仅有七宗流拍；而土地市场热闹07年，仅出让63.7万平米，成交均价378元

松山湖和虎门港07年没有出让工业用地，而08年两地大量工业地进行拍卖。

即使刨除松山湖虎门港成交状况，08年成交面积相比07年，亦增加124%，成交均价基本持平。

松山湖绝大部分工业用地的投资强度都不低于3000元元/平方米，这样结合用地面积算下来，松山湖今年拍出的土地投资强度将至少不低于60亿元。这些用地的投资行业都集中在通讯设备、医疗制造业以及研究与试验发展用地等，而且工业用地建筑期限都在2年之内。

1、产业升级是东莞经济的必经之路，金融危机一方面使东莞经济调整的阵痛会更强烈，另一方面也将加快产业升级的步伐，企业要么转型要么转移。但在未来一两年内，东莞的产业升级对东莞房地产的正面刺激作用仍难以显现。

2、区域并非协调发展，区域化和集中化趋势。基于产业结构调整的预期，南城、松山湖、虎门港等地区，将迎来服务业快速发展和产业集中发展升级的契机。而部分基础建设较差的镇区，有可能被拉开经济差距。产业转型将改变东莞的区域经济格局。

产品市场：楼市仍处于买方市场

1、房地产市场整体供过于求，相当长一段时间内，东莞仍将处于买方市场阶段

2、06-07年高地价地开始规划和施工，如何运用赠送面积等各种方式消化高价地块，是开发商所关注的问题

要素市场的供求关系：未来银行资金向房地产流入

1、09年由于市场处于萧条期，土地市场整体将依旧低迷，未来政府有可能放宽开工期限和地价款支付限制。由于08年和09年上半年的土地成交过少，未来数年，楼市将出现供应的真空期，同时我们也不排除部分买家有可能趁低入货。

2、东莞近十余年号称广东的“金融绿洲”，存贷款差额大，并且国家一再放松货币政策，银行有比较大的放贷压力，向房地产业放款意愿增强。由于国家利率下调，开发商也会更多借助于银行贷款。未来银行资金向房地产流动将会增加

互补品市场：降息刺激自住需求

1、降低首付以及按揭利率降到历史低点，降低了购房成本和门槛，在一定程度上激发自住型购房需求

2、同名转行按揭也会对房贷市场产生强烈冲击，以中国银行东莞分行为例，目前的暂行转行按揭政策中，144平米以上户型可以做到71折优惠，如果暂行政策大面积实施，相当于直接放开对大户型房贷的限制

替代品市场：

1、二手房交易环节税收下降，一定程度上会分流新房市场的客源和购买力，尤其是对首次置业购房者。但同时对于改善型需求的购房者，降低税收，会刺激其换房需求

2、虽然未来国家对房地产的行业政策，将侧重于保障住房建设、落实前期各项政策。但对于东莞市场而言，经济适用房的比例小而且落实不力，经济适用房对未来房地产市场的威胁较小

3、小产权依然没有得到国家的承认，游离与法律保护之外，没有太大增长空间

基本判断：

1、在目前的价格下，东莞房地产交易量，小于潜在的真实需求量。原因在于不管是投资客户还是自住客户，购房都会考虑升值和贬值的投资因素。目前的形势下，对未来经济的不景气以及对房价的担心，压制了一部分自住需求。

2、虽然产业升级是必然趋势，但东莞产业升级难以在一两年内出现重大突破。09年房地产需求的增长仍维系于传统产业，金融海啸造成的东莞外贸企业的影响程度，直接决定房地产市场的需求变动程度。

3、东莞的发展和转型未停步，从工业用地交易市场看，增长和集中趋势明显。城市基础建设较好的如南城、松山湖、虎门港及其周边部分镇区，将迎来服务业和高技术产业快速发展和产业升级的契机，产业转型将改变东莞的经济版图格局。

未来周期性的变化趋势

1、房地产下行周期，银行惜贷，土地成交量减少。惜贷和销售不畅使开发商减少开工，以消化库存为主。东莞存货巨大，需要消化1-2年，同时又有新增楼盘，2年之内消化压力大。未来两年现楼供应增加，开发商资金压力加大，部分将低价出售，带低楼市，部分小开发商将出局。

2、开发商06年成交地块已在08年陆续开发上市，07年部分高价地块在08年已经陆续开发市，大部分地块最晚也将在09年开发上市，预计09年房价下调空间相当有限，高房价与低需求预期形成反差，给开发商带来巨大压力。开发商08-09年减少拿地，预计2011-2012年市场新增供应将大幅减少，不排除未来市场将出现供不应求局面，房价开始步入新一轮上涨轨道。

第二部分 土地市场篇

一 土地总体供求特征

总印象：商住地交易遇冷   工业地成交不断

07年的东莞楼市牛气冲天，房价节节上升；土地市场也是热火朝天，各大地产巨头显得异常活跃，频频现身商住地拍卖会，造就出一宗又一宗的高价地。土地拍卖现场各家轮番举牌、地价几倍翻番动辄过亿的景象，统治着东莞2007年的土地市场。

进入08年，东莞房价急剧下滑，住宅成交量大幅度萎缩，开发商资金链出现问题，土地市场自然遇冷。在2008年的商住地土地拍卖现场，难觅各地产巨头们的身影。08年商住地市场关键词为“冷清”、“地块流拍”、“底价成交”等。

08年商住地交易冷清，流拍地块宗数剧增；工业用地的成交量却在不断上升，成交总面积几乎等同前7年的工业地成交总量。08年的东莞土地市场可以说是“东边日出西边雨”，商住地交易遇冷，工业用地成交不断。

商住地萎缩，工业地激增

土地供需总面积皆超越往年

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年全年土地总供应169宗，供应面积为662.9万平方米，同比2007年的117宗和351.8万平方米大幅增加44%和88%；而同比2006年的土地供应情况更是急剧增加47%和124%。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年全年土地总成交140宗，成交面积为554.5万平方米，成交总金额为93.6亿元。08年的土地成交面积同比07年大幅增长了63%，同时亦是历年来土地成交总面积最高的一年，主要原因是08年的工业用地供应量和成交量都是历年来最高的。

土地单价下滑，土地成交总金额回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年东莞土地成交总金额为为93.6亿元，同比2007年的成交金额有所回落，总体下降了31%。但和2006年相比，08年的土地成交总价还是大幅增长了85%。由此看来，08年的东莞土地财政收入并不算差。

08年的土地成交总金额同比07年回落，主要是因为商住用地的大面积流拍。虽然08年工业用地成交面积激增，但工业用地的成交单价远远低于商住用地的价格，因此难以弥补流拍商住地所流失的总金额。

08年流拍地块宗数高于前8年流拍总和

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年全年流拍的地块宗数高达32宗，流拍面积为106万平方米，创下近9年来的新高。其中商住地流拍高达20宗，流拍面积为63.9万平方米，占总量的60%。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2007年全年共流拍地块7宗，总流拍面积为11.1万平方米；商住地仅流拍2宗，流拍面积为3.4万平方米。在此之前，流拍地块总面积最高的年份是2005年，为52.7万平方米。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从2000年至2007年的8年时间，东莞流拍地块只有29宗，2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。

08年成交土地类型结构差异大

二 商住地供求特征

商住地供过于求

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年的商住用地供应共49宗，供应面积为206万平方米，同比06、07年的供应量有小幅的下降。08年上市交易商住地块共53宗，但实际成交仅有33宗，成交总面积为155.7万平方米，供需比为1：0.76。和往年相比，08年的商住地显得有点供过于求.

08年商住地成交面积为近6年来最低

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，，2008年的商住用地成交面积是2003年至今最低的，仅有155.7万平方米，同比07年的252.9万平方米减少38%，同比06年的221.2万平方米减少30%。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年商住用地总成交金额为60.9亿元，仅低于07年的125.4亿元。07年商住地成交价格不断上扬，高价地频现，商住土地的成交价格已经远远超过土地本身的价值。虽然2008年的商住地价有所回落，开始理性回归，但比起06年以前的地价还是偏高了不少。

商住用地流拍情况严重

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年东莞土地流拍频现，共流拍32宗地块，其中20宗为商住用地，商住地流拍总面积高达63.9万平方米，占今年流拍总面积的60％。而07年流拍的商住地仅为2宗，06年为4宗，08年流拍的商住地块宗数已经超过前8年流拍的商住地宗数总和17宗。

今年流拍的商住地集中在镇区，特别是樟木头镇，共有11宗商住地流拍；城区只有南城区流拍一宗商住用地。

全国商住地流拍现象频现

成交低迷已成为2008年土地市场的主旋律。据相关数据显示,今年1至11月全国重点城市土地流标率达到了32%,住宅用地流标达到了35%。而东莞08年的商住用地流拍情况在众多城市中也算是较为严重的，成交33宗，流拍20宗，流拍率达到38％。

商住用地的大面积流拍，虽然一定程度上会打击市场的信心，但是使得未来两年内的产品新增面积相对减少，可以减轻楼市的后期销售压力。

商住地流拍受多方因素影响（上）

08年东莞甚至全国各大中城市的商住用地流拍情况都非常严重，合富辉煌东莞市场研究部分析认为，究其原因，主要有以下几点：

一、经济环境恶化

全球金融危机，我国经济同样面临较大困难，增长速度将有所放缓，作为经济的晴雨表的房地产行业，最先受到挫折。东莞这时实施产业转型，带来更多的不稳定因素。

二、房地产政策偏紧

08年前10月银行不断加息、宏观调控力度加强、房产公司IPO难度加大、国家出台一系列房产政策，导致开发商资金链紧张，拿地能力下降。

三、地方政府预期偏高

许多地方政府，仍停留在前两年土地价格飚升的思维上。因此设定土地拍卖起始价时，相对与目前市场及开发商来说，土地价相对较高，导致流拍可能性加大。

商住地流拍受多方因素影响（下）

四、楼市走势不确定因素加大

进入2008年来，广州、深圳、南京等城市，房屋销售价格和成交量，都有一定幅度调整。而东莞房价下滑幅度更加明显，成交量严重萎缩。楼市的持续低迷，消费者观望情绪浓厚，导致开发商信心不足，对大势难以把握，拿地十分谨慎。

五、房产公司拿地实力大减                                                

在07年的“高价地”争夺战中,许多大公司因疯狂圈地而导致元气大伤，加上08年的楼市低迷，资金回笼缓慢。从财务上看，2007年底很多房地产上市公司负债率都非常高，同时银行减少放贷，2008年大部分开发商资金压力巨大，很难有实力再去拿新的地块。

商住用地成交集中在镇区

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年东莞商住用地成交主要集中在镇区，位居榜首的是凤岗镇，共成交42.3万平方米，占商住地总成交面积的27.7%。凤岗镇08年的商品房新增供应面积为10.7万平方米，成交面积为8.7万平方米。而08年成交的42.3万土地，将会为凤岗镇未来两三年内带来接近100万平方米的住宅新增供应面积，销售压力大大增加。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年黄江、松山湖、大朗和虎门镇这四个镇区的商住地成交面积也相对较高，在12-16万平方米之间。值得留意的是松山湖08年仅有一宗商住用地成交，但该宗地块面积高达13.6万平方米，利于打造大型住宅社区。

城区商住地成交面积大幅减少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年四大城区商住地的总成交面积为71.9万平方米，占总量的28%；而04-06年四大城区的商住地成交面积都在60万以上。但08年城区的商住地成交量非常少，仅为11万平方米，占总量的7%。

08年城区成交面积的大幅度减少主要体现在南城区，从07年的56.8万平方米急剧减少至08年的2.3万平方米，降幅高达96%。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至08年12月，南城区的住宅存量为50.9万平方米，加上07年成交但没开发的土地，共约150万平方米的潜在供应面积，按照南城区08年的住宅商品房去货速度，大概还要3年的时间才能消化完。

08年东莞楼市持续低迷，为了减缓目前城区楼市供远大于求的矛盾，政府不得不减弱城区土地的供应力度，以逐步恢复供需平衡。

商住地底价成交主流

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07年成交的商住用地共58宗，其中24宗是底价成交，占总量的41%；超出底价30%以上的共有20宗，占总量的34%；

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年成交的商住用地共33宗，其中17宗是底价成交，占总量的52%；超出底价30%以上的仅有4宗，占总量的12%。

从成交价格与地块底价的对比来看，今年商住地是底价成交占主流，能超出底价很多成交的地块寥寥无几。

商住用地单价回落

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞商住用地的地面单价近几年来快速上涨，从2003年的971元/㎡飙升到2007年的最高位4957元/㎡，5年间平均地面单价翻了4倍多。虽然08年的地价有所回落，但是仍然处于3912元/㎡的较高价位，比起2006年的2132元/㎡还是大幅上升了83%，这与地块的容积率相对提高有一定的影响。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年的平均楼面地价为1647元/㎡，同比07年的2676元/㎡下降了38%，而同比06年的1194元/㎡上涨的幅度刚好也是38%。按照目前普通住宅5000元/㎡的售价，去掉总的建造成本和利润约3500元/㎡，地块的楼面地价在1500元/㎡以内才是比较合理的。

地产巨头“闭关练功”  暂退土地市场

在07年的商住地交易市场，各大地产巨头显得异常活跃，一些优质的地块更是引起群雄争夺，地价屡创新高。

进入08年之后，几乎所有商住地块的拍卖现场都冷冷清清，难觅地产巨头们的身影。在这个现金为王的特殊时期，如何快速资金回笼和保本过冬才是大型开发商们的首要任务。

昔日高价地如今命途各不相同

07年的高价地风光无限，但进入08年后就命途各异，有的已经开发成高档项目在售，但有些却荒草遍地，丝毫动工的迹象都没有。

三 工业用地供求

08年工业用地供求量激增

07年的高价地风光无限，但进入08年后就命途各异，有的已经开发成高档项目在售，但有些却荒草遍地，丝毫动工的迹象都没有。

三 工业用地供求

08年工业用地供求量激增

从往年的土地成交数据来看，都是商住类用地的成交面积远远大于工业类用地，而且商住地一向是开发商和业内人士关注的焦点。但是2008年东莞的各类型土地成交情况刚好相反，工业用地成交总面积为281.5万平方米，比商住地的155.7万平方米大幅超出81%，首次占领主导地位。

工业用地成交地价历年最高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年东莞工业用地成交总金额为16亿元，几乎是前5年工业用地成交总价的两倍。

08工业用地的成交总金额飙升，除了成交面积的大幅增加，还有地块单价的上涨。2008年工业用地的平均地面单价为569元/平方米，同比07年的375元/平方米剧增52%。

和往年的工业用地成交情况显著不同的是，今年松山湖北部工业城成为工业地供应的热点区域，而且地块的投资强度和起拍单价都明显高于其他区域。

高新产业企业落户东莞

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年全年成交的工业用地共79宗，其中大部分竞买人都是高新科技产业的相关机构和企业，主要是电子、通信、数码科技和能源科技类的公司。像深圳华为、中国移动通信、广东生益科技等大型企业纷纷进驻东莞松山湖北部工业城。东莞政府之前提出产业转型，由传统的制造产业向高新产业转型，这些高新企业的踊跃拿地，无疑为此次产业转型注入一支强心剂。

工业用地松山湖集中放量

工业用地松山湖集中放量

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年成交的79宗工业用地，其中有29宗就集中在松山湖北部工业城，成交总面积为138.2万平方米，占工业用地总成交面积的49%。而松山湖的工业地成交总金额为10.6亿元，占总量的66%，松山湖的工业用地769元/平方米的成交单价明显高于其他区域。

松山湖工业用地集中放量，主要是与东莞政府规划的产业转型有密切关系，大力发展高新科技产业，松山湖是其中一个最大的基地；虎门港62万的仓储用地成交，主要用作大型物流基地。这也正好符合了市政府提出的用地指标要求——“优先保障松山湖、虎门港、东莞生态园和东部工业园等重点园区以及市的重点项目、重大基础设施建设、重要产业和民生项目用地需求”。

松山湖将成未来房产热点区域

随着东莞政府的产业转型进一步实施，肯定会有越来越多的高新产业企业进驻松山湖，这些企业以后的正常运行必定要引进大批的高素质人才。这无疑为松山湖片区房地产市场的发展奠定良好的基础。

今年10月份东莞城建规划局公布了松山湖”金多港”大型生活区的规划方案。占地近429公顷，规划建别墅、高尔夫球场、乡村俱乐部等，居住用地占总面积的三成。政府对于松山湖片区的高度规划和重视，加上松山湖自身得天独厚的自然景观资源，必然会使松山湖将来会成为房地产发展的热点区域。       

新规划建设的金多港位于松山湖科西南端，其主要功能定位为：形成松山湖大型综合性生态控制区的重要组成部分，融休闲、健身、旅游和景观房地产为一体的生态型高尚生活区。

四 09年土地市场预测

09年土地市场将继续低迷

我国虽已推出4万亿刺激经济、保障民生等方案,但方案从出台到收效,毕竟存在一个滞后期,再加上对存量空置商品房的消化,也需一个过程。曾经疯狂圈地积累下的“烂尾地”也将成为明年土地市场一块难啃的骨头。市场骤然变冷,幅幅昔日高价拍得的地块也成为了一道消化难题。

种种迹象表明09年上半年楼市不可能回暖，相应地，土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势，并且流拍现象仍将不可避免。

开发商坚持“驻足观望”

在本已供大于求的楼市情况中,开发商们紧张的资金链和积压的土地存量,使得他们在拿地行为上慎之又慎,对囤地的热度降到了冰点。事实上当前很多开发企业的土地存量都已足够持续2－3年的时间,在当前销售不畅的情况下,开发商缩减开发面积实属常见做法,这直接导致在拿地行动上的不积极。当然不排除部分实力雄厚但土地存量极少的开发商会出手拿地。

对于楼市前景的不明朗，加上金融危机的影响，大部分开发商普遍对市场未来都不看好,在拿地上观望气氛会比08年更加浓厚。政府在09年若不能对土地出让价格进行适当的调整,将会加大土地出让的难度。

地块出让规模减小

2008年东莞商住地交易市场遇冷，成交金额大幅下滑。为增加整体土地财政收入，东莞市国土局在08年大力加强工业用地的供应量。在整体形势更加严峻的2009年,地方政府在土地出让政策上必须采取更多行之有效的措施。

值得注意的是,在此前的“高价地”争夺战中,许多大公司因疯狂圈地而导致元气大伤,这恰恰给了中小公司一展身手的抄底机会。然而,高昂的竞标价格和巨幅的土地出让面积,却是横亘在他们面前的一道障碍。

在特殊的市场环境下，政府今后可能会缩小单宗出让地块的土地面积、调低土地出让价格以及在土地出让金的缴纳期限上予以宽松,从而促进土地需求主体的增加和竞争的加剧,进而有利于土地价格的提高。

第三部分 商品房市场篇

一．关键词

关键词：次贷危机、金融海啸

08年，“次贷危机”的杀伤力绝不亚于原子弹，全球经济的多米诺骨牌被推倒，股市、房市大幅震荡，全球性金融危机随即暴发。

9月15日，华尔街第四大银行、有158年历史的雷曼兄弟公司宣告破产；证券业巨头美林证券公司被贱卖给美国银行……美国金融巨头的轰然倒塌，引发了全球金融市场的剧烈动荡。

所幸，由于中国金融市场未完全开放，面对汹涌而来的金融海啸，中国未受到迅速的直接的正面冲击，虽有惊无险却使中国外贸出口元气大伤，经济增长明显放缓。

关键词：全球股灾

9月，华尔街迎来名副其实的“黑色星期一”，道琼大跌504点至10917点，跌幅达4.42%，创近“9.11”以来单日最大下跌点数与跌幅。紧接着，美国股市冲击波向全球扩散，欧洲股市普遍下降，亚太股市亦大幅跳水，上证指数跌破2000点大关，较07年10月最高点6124点跌幅达67%，据统计，全球股市已经损失25万亿美元。

股市下降直接带来财富缩水，一定程度上削弱了部分商品房购买能力，尤其针对小户型产品，更长远的影响是对投资信心的打击。

关键词：团购

08年2月最后一天，万科旗下项目－万科运河东1号“做了该做的”，以“惊城7折” 打响了东莞楼市团购第一枪，同时开启了东莞房价回归之路。3月部分开发商跟进，4-5月“团购风”弥漫全城，6月逐渐消退，7月后基本绝迹。早期团购的楼盘在短期内销售量狂飙，跟进较晚的楼盘团购作用大减，部分楼盘为“没必要跟风”错失良机而付出代价。

关键词：低首付、刚性需求

在投资客绝迹、销售量锐减的环境下，楼市主攻刚性需求，低首付成为利器之一；而9月后宏观经济环境持续恶化，刚性需求受到严重压抑，难以力挽楼市狂澜。

关键词：促销五花八门

关键词：明星营销

关键词：退房、断供

关键词：“救市论”

关键词：降价潮

二 供应特征

住宅供应同比减近两成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年东莞全市新增住宅供应面积约574.9万平方米，同比减少18.9%，供应套数54809套，同比减少12.7%。楼市从07年的疯狂走向08年的理性，进入深度下行调整，供应减少是表现之一。

4月始，楼市供应量逐渐减少

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年4月始，东莞住宅月度供应趋势为逐渐减少。其中9月、11月和12月萎缩最严重，减幅过超六成，主要原因为07年9-12月，市场预期较好，导致供应井喷，而08年9-12月则恰相反，市场预期较差，导致供应量有所减少。

城区楼市开发升温  万江寮步长安供应突增

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，三城区南城、东城和万江供应分别位列全市前三甲，占全市35.6%。四大城区全市供应比例由07年的30.3%上升至08年的40.3%，城区楼市开发升温中。万江、寮步和长安08年供应突增，供应全市排名分别由07年的第10、第7和13名上升为08年的第3、第4和第5名，此三大区域08年楼市竞争增加明显。

公寓供应萎缩严重  商铺供应逆市增加

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，除商铺外，其余各类商品房08年新增面积均同比一定幅度减少。其中公寓萎缩最严重，同比减少近五成，其次为别墅，同比减少45.6%。07年下半年东莞公寓供应井喷，“9.27”后，作为投资性产品－公寓销售严重受阻，巨大存量令08年新增供应明显放缓。商铺供应增加主要由个别项目拉动（仅大朗毛织中心商铺供应11.5 万平方米）

“90/70”比例： 接近“五五对开”  同比增加10个百分点

“90/70”政策两周年，东莞楼市供应结构发生明显变化，合富辉煌东莞市场研究部数据显示，06-08年90平方米以下户型供应比例分别为：33.8%、38.5%和47.6%，08年结构变化呈加速趋势，预计09年东莞楼市供应结构与“90/70”标准差距将缩小到10个百分点以内。市场将催生更多合拼户型满足大户型需求，尤其当“二套房贷”放松时，合拼户型销售将迎来“春天”，政策效果将大打折扣。

户型面积供应整体趋势向小发展

合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 以10 ㎡ 区间划分，08年新增住宅91-100㎡供应面积最大 ，81-90 ㎡供应套数最多。面积前三位中，90平方米以下户型占两席，而07年则全为90平方米以上户型，从整体来看，户型面积供应趋势向小发展。

31-40 ㎡公寓供应比重增加明显

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年东莞四区31-40㎡公寓供应比重增加明显，由07年的17.9%上升为08年的28.5%。07年供应套数最多面积区间为41-50㎡户型，08年则为31-40㎡户型；07年供应套数第二面积区间为51-60㎡户型，08年则为41-50㎡户型，08年东莞公寓供应户型面积总体向小趋势发展。

别墅供应主力面积区间：181-210 ㎡

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，以30㎡区间段划分，181-210 ㎡别墅供应套数最多，约184套，其次为331-360 ㎡别墅，约158套，第三为270-300 ㎡别墅，约152套，前三名套数总和占新增别墅总和的46.6%

各类型别墅供应情况

独栋别墅大幅减少七成  叠加别墅增加三成

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，“别墅禁令”直接导致别墅产品一年比一年稀缺，尤其独栋别墅开发受到更加严格限制，08年新增供应仅207套，同比大幅减少七成。为满足东莞市场对别墅的需求，类别墅供应量得到增加，如叠加别墅和双拼别墅均得到不同程度增加。

三 需求特征

08年商品房销售面积同比萎缩四成

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年东莞商品房签约面积约392.2万平方米，同比减少四成。其中住宅签约面积约357.5万平方米，同比减少42%，非住宅签约面积与07年不相上下。

08年东莞住宅销售面积基本回落至06年水平。

备注：03-06年数据来源于东莞统计局，07-08年数据来源于东莞房管局

东莞“内忧外患” 楼市遭重创

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，珠三角为全国楼市下行调整“重灾区”，其中东莞为“重中之重”。07年东莞楼市投资现象较重，08年宏观环境不景气，在房产政策及宏观环境影响下，住房投资客锐减，销售量直线下滑。此外，东莞正面临经济社会双转型的阵痛，转型前景不明朗严重影响居民购房信心，且部分有效购买力得到了外迁。08东莞“内忧外患”决定了08年楼市必遭重创

月度成交平稳  四季度逆市上扬

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，相对07年，08年住宅月度成交量平稳，基本维持在30万㎡/月上下水平。传统楼市销售旺季－9月份成交量跌入年度倒数第二，成为08年东莞楼市一大奇观。四季度，宏观经济环境加速恶化，东莞楼市成交却逆市上扬，主要原因为此阶段楼市扩广力度得到了加大，以明星营销为主要代表，楼市成交量得到了一定提升；此外，东莞楼市下行调整最疯狂时期已过，房价相对较理性，四季度宏调持续为楼市吹暖风，购房信心得到一定恢复，东莞楼市成交出现“三连阳”。

常平、凤岗成交萎缩严重  松山湖成交激增

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年全市33行政区域除高埗外均有商品住宅成交，其中南城和东城连续两年稳坐全市前二交椅。常平、凤岗08年成交萎缩严重，供应量大幅减少是主要因素，同时受深圳投资客撤离东莞因素影响。松山湖08年成交激增，由07年第28名跃升至08年的第13名，成交主要来自光大锦绣山河项目。松山湖08年住宅成交865套，仅锦绣山河成交711套。

城区楼市升温 成交比重同比增加6.7个百分点

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，07-08年，城区销售比重总体呈往高走趋势。08年城区销售比重42.6%，同比07年35.8%增加6.7个百分点。东莞市城市中心形象在逐步确立，城区楼市开发正升温中，预计09年城区销售比重将进一步扩大。

四 供求价特征

销售降四成  价格微升3.7%

伴随宏观环境不景气及销售低迷，东莞住宅供应量相应减少。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年东莞新增商品住宅约575万平方米，同比减少近两成；08年全年住宅销售量约357万平方米，同比减少四成； 07年住宅供需比1.15：1 ，08年则为1.61：1。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，07年下半年全面疯狂高温的东莞楼市在短期内难以消退，尽管3月后房价开始进入下行调整，但08年房价在相当长的时间整体仍处于高位状态。加之08年高端住宅的增多，导致全年整体房价仍略高于07年。见上表，珠三角城市08年住宅均价普遍同比上涨，深圳、东莞幅度最低。

07年11月始，市场从此进入“供过于求”

从当月新增供求情况来看，08年4月始，各月“供应线”明显在“需求线”之上，直至11月才开始显现“供不应求”

从07-08年各月累积供求情况来看，07年11月始，市场从此进入“供过于求”，并且差距在逐月拉大，08年四季度始，供求矛盾相对减缓。

08年住宅供求态势严重失衡

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年东莞新增洋房面积约498万平方米，销售面积约298万平方米，供需比约为1.67：1，供求压力较公寓和别墅最大。08年公寓销售以消化存货为主，故供需比较低。08年东莞住宅整体供需比为1.6：1，在不考虑存量影响的情况下，08年东莞住宅供求态势尚处于相对合理水平,但08年东莞住宅存量高达604万平方米，楼市供求态势严重失衡。

08年四季度始，住宅销售“量增价稳”

08年东莞房价走势大致分为四阶段：

阶段一（1月至2月）：销售低迷，房价高企，房价下调“暗潮涌动”

阶段二（3月至6月）：2月最后一天，万科“七折”惊城团购，东莞房价真正步入下行轨道

阶段三（7月至9月）：团购视线模糊，销售停滞不前，万科“3998+1”引领08年第二次降价潮

阶段四（10月至12月）：房价基本触底，宏调吹暖风力挺楼市，成交“三连阳”，价格企稳

4-7月销售均价出现“上涨假像”主要为高端住宅(如别墅）销售比重增加所致，实际房价走势则为下降。

石龙、长安和厚街供求压力较大

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年住宅新增供应2500套以上区域中石龙、长安和厚街三镇供求压力最大，供需比均在2.2以上，其中石龙镇楼市压力最大，供需比达4.96：1，全市最高；南城区供求压力最小，仅1.46：1

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市住宅整体供需比为1.66：1

光大、万科住宅销售额位列全市前二

合富辉煌东莞市场研究部分析认为，万科、光大2月底3月初 “七折降价”领跌东莞房价，虽然此举在当时遭市场质疑，但最终事实证明：跑得快者即是市场赢家。两大开发商08年住宅销售额远远领先于其它地产同行，住宅销售总额占全市份额约24.6%。

光大地产以开发洋房为主

08年在售楼盘数量中，万科多于光大一个。万科由三大别墅盘及三大洋房盘构成，而光大主要以开发洋房为主，两大开发商在09年均有新项目推出，继续角逐东莞楼市。

洋房均价围绕“5300”中轴线上下浮动

3月东莞几大主流开发商“7折团购”，销售量突增，成交价下滑。

7月东莞洋房“3字头”频现，房价再次遭遇下行压力，东莞房价全面降价。

“金九银十”楼市促销加大，房价微调，四季度房价逐渐企稳。

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，08年全市洋房成交整体均价约5317元/平方米。

公寓均价走势“稳步下行”

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞公寓成交均价下行走势明显，由年初的6600元“稳步下行”至年底的5500元，整体下调幅度约1000元/㎡，全年公寓成交整体均价为5826元/ ㎡ 。公寓销售均价受成交产品结构影响较大，高端公寓成交量的减少直接拉低整体均价，如尚书银座、中信德方斯、卡布斯、时尚岛等；此外，下半年部分公寓楼盘降低非毛坯标准或者带非毛坯出售改为毛坯出售，也是成交价下滑因素之一。

别墅销售2-7月持续走高

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞别墅成交均价区间10500-18500元/平方米，整体约14434元/平方米。 2-7月成交量持续走高。个盘成交直接影响整体价格波动，7月“量价齐升”主要由万科樘樾开盘带动。9月宏观环境恶化，别墅成交“量价齐跌”。四季度国家频繁为楼市吹暖风，成交“量价齐升”，成交量在12月达至顶峰。

商铺成交均价走势总体平稳

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，东莞商铺成交均价07年四季度冲高后08年一季度得到回落，全年走势相对平稳。06年10月至08年商铺每日成交均价基本围绕“15000