万科一口价模式牵动楼市神经 城市促销愈演愈烈

　　“9·29”二次调控近两个月，各项收紧政策仍继续“加码”。面对近千亿元业绩，素以理性果断和嗅觉灵敏著称的“地产一哥”万科，日前在武汉高调宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，甚至大胆启用“一口价”模式。这一消息迅速挑动了楼市敏感的神经，一时间“万科降价”的消息不胫而走。

　　面对多重调控，在大部分开发商坚持不降价的情况下，万科在武汉的“逆市而为”，是否会重演2008年3月打出“拐点论”率先降价抢跑？全国降价潮会否再现？这一切都引起了人们极大关注。

　　万科南都：“我们没有降价方面的考虑”

　　2007年底，王石的“拐点论”和万科的降价大旗祭出后，国内楼市步入了近两年的大调整。如今“地产一哥”再次领跑促销，自然引起人们对楼市降价潮的猜疑。虽未被业内视为房价全面转向的信号，但还是动摇了部分开发商盲目乐观的信心。

　　记者联系了浙江万科南都营销管理中心总经理季勤，“此次武汉万科5楼盘的降价行动其实跟集团本身没有太大关系，只是各地分公司市场化运作的体现而已，通过降价促销等行为来完成年度目标，并不像2008年万科全国率先降价的统一行动。”

　　季勤接受记者采访时表示，万科在杭州一直以来都走的是“稳扎稳打”的路线，所有的营销活动都是结合市场情况按照既定计划稳步推进的。

　　“今年我们在杭州有50个亿的销售目标，从目前的情况来看到年底是可以顺利完成的，因此几个项目都没有降价方面的考虑。我们的目标是开好每一次盘，做好每一个项目的具体营销。”季勤说到。

　　“无论是外部还是内部，万科都不存在降价的动因。”万科的一位内部人士表示，“武汉降价不代表整体降价，属于年终的正常优惠。”然而，万科作为地产“风向标”的影响力依旧不容小觑。据悉，在万科武汉公司宣布促销活动后，武汉楼市有40多个项目开始打折促销。

　　杭州新盘表现抢眼，二手房市场维稳

　　杭州楼市历来是各方关注的焦点。当前，不断紧缩的货币，新近出台的预售金监管，不断加码的调控，楼市利空消息接踵而至，房价已呈现出摇摇欲坠之势。11月23日下沙土地出让现场，首次出现了楼面价破万的局面。土地市场的坚挺，对于有下行之势的楼市来说，无疑是一针强心剂。

　　不仅如此，11月杭州楼市开盘“小高峰”中的一些项目表现抢眼。大家武林府、龙湖滟澜山、保利江语海、中海紫藤苑、雅戈尔（600177）御西湖等一些品质楼盘悉数登场，由于刚需及改善性购房的热度不减，几大新盘截至目前均取得了不俗的销售业绩，部分楼盘甚至在开盘当日便已预订逾7成。

　　二手房市场在近期多重调控下倒显得较为平静。记者联系了我爱我家、科威不动产、华邦地产、21世纪不动产等二手房中介负责人，根据近期各品牌门店成交的统计情况来看，并没有出现明显的降价趋势，只有个别房东的议价空间提高而已。而且由于受春江花月、柳浪阁和东方润园等高端物业成交的影响，二手房成交均价并不低。

　　据21世纪不动产杭州区域分部市场研究中心数据统计，上周杭州市主城区二手房共成交573套，上涨46.55%。上周杭州市主城区二手房成交均价为21400元/平方米，五城区成交均价与前一周基本持平，除上城区均价小幅下降之外，其他各区均价都小幅上涨。

　　开发商融资渠道收紧

　　各地促销“风生水起”

　　随着预售资金监管在各地的正式实施，资金链的压力摆在了不少开发商的面前。

　　中国人民大学近期发布的一份调研报告中指出，“货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来。房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格将出现接近20%的下滑。”

　　目前，杭州楼市还没大的促销动作。而在全国其他城市，为了尽快回笼资金，一些开发商已经变相降价，手段可谓花样百出。

　　例如，上海、广州等地一些小开发商，“自掏腰包”推出垫首付活动。首次购房者可先支付两成，由开发商垫付一成，首付提升至五成的二次购房者，可以先支付二至三成，剩余部分由开发商垫资，这部分垫资可在两三年内付清。嘉兴某楼盘甚至打出一成首付的旗号，并向购房者提供为期3年的免息购房借款。

　　业内专家分析，万科等大型开发商都是采用赚现金流的快速滚动开发模式，在建项目的投资和银行贷款的归还压力非常大。一旦出现调控销售下滑，开发商就必须想办法促进销售。不少人预测，随着万科促销战的打响，楼市变相降价活动将逐步蔓延。