东莞四大商圈大扫描 南城商圈具有大发展潜质

　　东莞城市与其它珠三角城市在发展上的一个最大不同点就是：东莞镇区经济发达，镇区的经济、商业与市区平分秋色，甚至超过市区。为了改变这一格局，东莞提出“五年见新城”的规划，在短时间内建立一个城市行政、文化、商业中心。

　　与此同时，东莞城区商业地产开发掀起热潮，华南Mall、第一国际、世博广场等大型商业纷纷涌现。以这些大型商业项目为核心，东莞市区逐渐形成了莞城、东城、万江、南城四个市级商业中心。

　　东莞商铺攻略·变局

　　规划科学投资回升社区商业开始热销

　　自2003年开始，东莞掀起一场又一场声势浩大的商业地产开发潮，莞城、东城、南城、万江等四大城区商业地产开发如火如荼，80万平方米的华南Mall、16万平方米的世博广场、70万平方米的第一国际、高价地国际广场等众多大型商业项目相继登场，一时间，东莞商业地产令业界为之瞩目。

　　东莞商业地产的热闹开发让商铺投资者对东莞大型商业项目商铺趋之若鹜，掀起了商铺投资高潮，第一国际一期、高价地广场、华南Mall等商铺开盘旺销。但东莞市区商业地产的井喷式爆发，令市场一时难以消化，部分大型商业项目销售后陷入招商、经营的困境。

　　在此背景下，东莞出台了商业网点规划限制大型商业项目的开发建设，而大型商业项目的开发也逐渐由销售转为自持物业，如第一国际二期和三期、时尚岛等项目的商铺都是开发商自留物业，不再销售。

　　在大型商业项目受到限制之后，东莞城区市场上现有的商铺的价值开始释放，尤其是经营面积较小的社区商铺和专业市场商铺更是受到投资者的关注，城区商铺投资又逐渐升温。东莞市区新开发的一些楼盘的社区商铺均热销，如中信慧坊、尚书银座等商铺推出后基本都销售完毕。市区的社区商铺受到了本地投资客的欢迎，同时也得到了深圳、广州等地的投资者的高度认可。目前，东莞市区新开发的住宅基本都规划有社区商铺，如江南雅苑、御花园、理想0769、金御中央、阳光海岸等。

　　东莞商铺攻略·展望

　　商务新区精彩出炉品牌入驻长袖善舞

　　多年来，由于东莞镇区经济发达，导致东莞城镇界线不分明，没有突出的城市中心区。为了改变这一格局，东莞提出了“五年见新城”的规划。同时，东莞的产业也正面临升级，急需建立起一个与其配套的金融、法律、商贸、文化及中介机构等各类服务体系，这就要求城市配备一个中央商务区。

　　在此背景下，东莞规划建设了南城中央商务区（南城CBD），东莞城区迎来了前所未来的城市开发潮。围绕着规划的东莞新中心区，住宅、别墅、写字楼、会展中心、商业、市政配套等纷纷涌现。

　　东莞城市新中心区以9.9公里的东莞大道为中轴，横向约1公里，总面积约15平方公里。它既是东莞市未来政治、经济、文化中心，又是国际制造业名城的服务中心。南城新城市中心区将优化利用行政中心区的行政、文化、金融资源的优势，将四环路、体育路、莞太路以及行政中心围合而成的区域建设成中央商务区（CBD），大力发展现代服务业、商业，进一步完善中心商贸区的功能。

　　该区域的中央生活区将建设成一个公共空间完善、公共配套设施齐全的新型居住区。目前已有中信阳光澳园、新天地，金地格林小城、世纪城等高尚住宅已建或在建，片区未来可容纳4.65万人居住，综合消费能力极强。

　　北片区是新城市中心区的核心架构区，具有行政、文化、金融、会展、办公、商业等功能，是东莞的行政中心、文化中心以及金融中心。片区拥有行政中心、图书馆、青少年活动中心、市民中心等市政配套以及众多写字楼、会展中心、星级酒店、商业体。目前，中心区规划的建设项目已完成了60％，行政中心、会展中心的建设已基本完成，中环财富广场、综艺曼哈顿广场、汇成大厦等众多高档写字楼纷纷面世，时尚岛、第一国际等商业也将兴起，沃尔玛、海雅百货、苏宁电器、必胜客等主力品牌商家纷纷进驻，共同构筑南城CBD商圈的美好未来。

　　城市CBD的商铺具有高成长的特征，往往低价入市，随着CBD的日渐成熟，逐步释放其价值潜力。如深圳的福田中心区商铺，商铺售价在短短几年时间翻了近两番。而东莞南城CBD刚开始开发时，商铺售价也在每平方米1－2万元之间，目前一些新推的商铺价格已经升到每平方米4万多元。随着片区市政配套的完善，住宅、写字楼的入伙，南城CBD将不断聚集人气，其未来商业升值潜力十分可观。