住宅市场供需两旺 别墅成交创新高 整体价格平稳

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.11.29-12.5）

　　一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　住宅市场供需两旺，别墅成交创下新高。

　　本周东莞住宅市场供需两旺。据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅新增供应项目7个，总供应面积为17.68万㎡，供应套数1468套，供应的项目有洋房、公寓和商铺。具体新增供应项目详情如下：

　　本周商品房成交面积17.50万㎡，环比大幅上涨45.01%，同比上升60.84%，合计1582套，环比大增35.79%，同比上涨36.03%。本周住宅成交15.80万㎡，合计1243套，其中洋房和公寓成交11.16万㎡，合计1094套；非住宅成交面积为16935㎡，合计339套。本周住宅日均成交约177套，住宅成交依然保持高位运行态势。另外，本周别墅成交149套，创下2010年以来单周别墅成交的最高水平。

　　高端住宅成交表现突出，住宅整体价格保持平稳。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交15.80万㎡，合计1243套，成交价格（中位数价格）为5930元/㎡，环比上周小幅上涨0.80%。从上图可以看出，与上周相比较，7000元/㎡以下各区间比重变动不大，住宅成交单价5000-6000元/㎡仍然为市场最畅销产品，其比重占到了32.42%。另外，本周住宅单价在8000元/㎡以上区间比重有所增大，主要是因为别墅和一些高端洋房成交表现突出所致，如本周大朗碧桂园别墅成交108套，樟木头镇的情景美墅中惠•香樟半岛成交32套等。另外万科•棠樾、万科•金域华府、锦绣山河•鹭栖湖等项目成交亦有不俗表现，致使该区间比重有所增加。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通住宅（毛坯）成交均价为5556元/㎡，高端洋房为7891元/㎡，均与上周所差无几。总体来看，住宅成交价格整体表现平稳。

　　附:本周各类型普通住宅（洋房+公寓）区域成交量价一览表：

 

　　大朗碧桂园成交抢眼。

　　本周东莞楼市的一大热点是大朗碧桂园项目成交表现抢眼。据东莞中原研究部监测数据显示，本周大朗碧桂园洋房成交146套，别墅成交更是达到108套，单周揽金超过4亿，成为本周东莞最为耀眼的明星盘。大朗碧桂园项目本周成交表现突出，究其原因，一是该项目具有明显的价格优势，其带非毛坯修的洋房单位售价仅与当地毛坯房基本相当，而别墅等高端产品售价也与东莞高端洋房相差无几，这样的价格优势，对于购房者的吸引力不言而喻。碧桂园的价格优势，来源于其良好的成本控制机制，从项目前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务这种“一条龙式”的房地产开发模式，大大节省了开发成本；二是碧桂园的品牌效应，成为当地购房者的置业首选；三是其客户来源广泛，不仅有深圳客，甚至还邀请了香港看房团前来看楼；四是该项目蓄客已久，近期采用集中签约的方式，短期内大大放大了项目的成交量。

　　市场营销活动持续红火，大手笔营销层出不穷。

　　从一周楼市市场动态来看，本周搞活动的楼盘继续增多，市场营销推广活动持续热闹，不仅新上市和加推新品的楼盘增多，优惠促销活动也有所增加，如五福里、金域中央五期周末盛大开盘，鼎峰尚境开放样板房和销售中心，祥利上城进行VIP登记可享受1万抵3万的超级优惠等。于此同时，一些大手笔的营销推广活动也层出不穷，如近期天骄峰景的全球限量保时捷新品发布会、金域中央邀请王力宏等明星举行的2010两岸三地巨星群音会暨金域中央四周年庆典活动、天御的第二期首100名买家有机会坐拥名贵奔驰跑车、东方银座中心城世界名车嘉年华“车房双享”、达鑫•江滨新城买别墅送奔驰豪车等活动。首先，对于高端项目来说，由于年末不少高收入群体在年终奖金、企业回款等的预期下，手中资金较为充裕，入市愿望较强。而开发商在这个时候出大手笔搞起邀请大牌明星、坐名贵跑车等活动，一方面能达到引起外界的广泛关注，加大宣传效果，吸引高收入群体购房的目的;另一方面，大牌明星、高贵名车也能显示其项目定位高端的形象，以此作为其项目售高价的筹码。其次，对于部分没有完成年度销售任务的开发商来说，在这个时候加大优惠促销力度，有利于项目的出货，冲年度销售任务。

　　另外值得注意的是，一些早早就完成年度销售任务的品牌开发商在这个时候仍然不遗余力地推盘，加快项目的出货。一方面，全国房地产市场11月份明显回暖，受通胀和流动性过大影响,二次调控的短期成效远不如4月“国十条”,引发市场对于高层出台第三轮调控政策的担忧。另一方面，12月3日中央政治局召开会议，明年货币政策将由适度宽松转为稳健，届时开发商的资金链将不可避免受到影响。在这种情况下，一些品牌开发商由于对明年楼市走势预期较低，因此有意在近期加大推盘力度，尽快出货，提早回笼资金以应对明年可能出现的种种不利局面。

　　一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　中央政治局召开会议 货币政策转为稳健

　　中共中央政治局12月3日召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议指出，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。

　　自1997年亚洲金融危机以来到2008年，央行一直推行稳健的货币政策。自2009年至今，央行对货币政策的表述一直是“适度宽松”，但在今年三季度货币政策执行报告中首次提出 “引导货币条件逐步回归常态水平”。

　　今年东莞市存款余额或破6000亿

　　东莞银监局局长陈云青介绍说，近年来，东莞银行业快速发展，目前全市拥有各类银行业金融机构26家，网点1200多个，从业人员超过2万人；截至10月末，全市银行业金融机构各项贷款余额3428亿元，比年初增加411亿元，增长13.64%；各项存款余额5803亿元，比年初增加708亿元，增长13.91%，不良贷款比率1.35%，前三季度实现经营利润89.68亿元；预计到今年末，全市各项存款余额将突破6000亿元，经营利润可突破100亿元。

　　东莞电网投资180亿　建电力高速公路

　　据《东莞“十二五”电网规划总报告》（下称《报告》）透露，“十二五”期间，东莞市将动态投资182.84亿元新建500千伏变电站1座，200千伏变电站11座，110千伏变电站44座，应用“大容量变压器”、“大截面导线”等新技术，打造一个安全可靠、结构合理、运行灵活、适度超前的现代化“电力高速公路网”。

　　在此期间，东莞市用电量将大幅提高。东莞“十二五”电网规划预计，2015年东莞全社会用电量将达760亿千瓦时，全社会用电最高负荷1450万千瓦。

　　莞城汽配预计年产值近50亿

　　莞城外经办相关负责人介绍，据统计，莞城汽配产业今年实现工业总产值将近50亿元，带来税收2亿元。

　　今年以来，莞城大力培育汽配等特色产业，实施产业招商战略取得了一定成效，预计今年全年合同利用外资达3226万美元，同比增长252.57%；实际利用外资3330万美元，同比增长75.10%，其中全年新签外商投资项目8宗，累计投资总额达3072.8万美元。

　　大朗主攻四大战略性新兴产业

　　在大朗，近年来已集聚了电子元器件、LED、太阳能光伏等一批产业及其服务配套项目。昨日，记者从大朗获悉，该镇已提出将高端新型电子信息(高端集成电路元器件)、云计算应用行业、LED、数控设备生产等确定为战略性新兴产业的主攻方向。

　　今后，四大战略性新兴产业将是大朗战略性新兴产业发展的主攻方向。目前，四大产业产值占大朗镇工业产值的30%，高端电子信息产业、数控设备生产的比重还在持续增大。

　　2、政策法规

　　胡锦涛：加快保障性住房建设 加强房地产调控

　　中共中央11月30日在中南海召开党外人士座谈会，就当前经济形势和明年经济工作听取各民主党派中央、全国工商联领导人和无党派人士意见和建议。中共中央总书记胡锦涛主持座谈会并发表重要讲话。

　　胡锦涛在会议上指出，要切实改善民生和加强社会管理，坚持更加积极的就业政策，扩大社会保险覆盖面，扎实推进医药卫生体制改革，加快保障性住房建设，加强房地产市场调控。

　　财政部称个人房产将纳入征税范畴

　　财政部税政司综合处处长周传华昨日在光大证券2011年度投资策略会上表示，“十二五”期间将稳步推进房产税改革，而增值税改革的主要任务是将征收营业税的行业纳入增值税征收范围，解决重复征税问题。

　　他说，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，在“十二五”期间房产税改革将得到稳步推进，个人房产将逐步纳入到征税范畴。

　　国土资源部：建设用地全部纳入监管

　　国土资源部信息中心主任韩海青11月30日在国土资源部召开的新闻通气会上向媒体通报说,从2008年开始构建的国土资源综合监管平台已经初步建成。 

　　通过部署到全国所有省、市、县的系统运行,将全国批准每一宗的建设用地、每一宗土地供应、每一个土地综合整治项目及补充耕地情况以及重点行业土地开发利用进展情况,特别是土地违法案件情况等,全部纳入监管视野。

　　东莞下月试行二手房公积金贷款担保 拒缴将受罚

　　针对目前二手房住房公积金贷款等待时间长的问题，我市拟在下月试行二手房住房公积金贷款阶段性担保业务。“不久前，市住房公积金管理中心已与一家担保公司签订合作协议，将先在莞城、东城、南城、万江四个街道试行住房公积金贷款阶段性担保业务。”东莞市住房公积金管理中心副主任温远军表示，届时符合条件的职工，经公积金中心审批及担保公司提供连带担保责任后，银行可在完成房产抵押登记手续前提前发放贷款。这将大大缩短群众办理公积金贷款的时间，与目前的商业贷款速度一样。

　　3、市政规划

　　东莞拟新增192处公共休闲开放空间

　　记者昨日从市城乡规划局获悉，日前中央生态休闲区初步规划方案已原则获得通过。市政府将从明年（2011年）开始大力推进CRD的规划建设工作，预计将于2015年上半年完成。

　　CRD初步规划方案透露，东莞将增加大量公园、广场等公共休闲开放空间，从现有的47处增加到239处，新增192处。规划方案以东莞市区山水格局的构建为核心，形成了“三级节点、三级廊道、九大片区”的开放空间体系，增加了192处公共休闲开放空间，其中城市级开放空间增加5处（原有10处），片区级增加32处（原有15处），社区级增加数量最多，一共有155处（原有22处）。

　　广深沿江高速广州至威远段预计明年6月通车

　　记者昨日从广东广深沿江高速公路有限公司麻涌管理中心获悉，广深沿江高速公路预计于2012年全线通车，而一期工程广州黄埔（官田互通）到东莞虎门（威远互通）路段计划于明年6月实现通车，目前广州 、东莞段已完成工程投资总额的72.8%，其中一期工程已完成86.7%，而麻涌段完成量已达到90%。

　　大朗加快道路升级改造 "无缝对接"松山湖

　　11月25日，尹景辉、谢锦波率大朗党政领导班子成员，相关职能部门、社区（村）负责人，现场考察了松山湖台湾高科技园与大朗镇相邻的道路建设情况。尹景辉表示，大朗一定要借势松山湖、对接松山湖，促进产业和城市升级。据悉，接下来大朗将加快富民路至富洋路长达1900米的路段改造升级，与台湾高科技园松洋路对接，形成良好的景观大道。

　　大朗将加快富民路至富洋路长达1900米的路段改造升级，与台湾高科技园松洋路对接，形成良好的景观大道。与此同时，大朗还将加快建成富通路，并做好与台湾高科技园松洋、象洋北路、东城大道、东城北路等道路的“无缝”接驳。

　　保利斥资百亿在樟木头建生态城

　　斥资100亿元、占地26.6平方公里的东莞保利生态城项目终于揭开神秘的面纱。昨日，保利（东莞）投资有限公司分别于樟木头镇人民政府、樟木头林场签订了《东莞保利生态城投资协议书》和《合作建设东莞保利生态城项目合同》。该项目建成后，有望每年吸引游客600万-800万人次。

　　据了解，保利（东莞）投资有限公司将用6年时间、斥资约100亿元，将其打造成集休闲度假、康体养生、会议商务、文化展示、生态体验、国际人居于一体，具有稀缺生态资源、世界级生态度假服务、国际级生态养生休闲天堂、综合性生态游憩功能、低碳产业市场与经济论坛、生态人文艺术氛围、国际人居城世界生态城建设典范。

　　常平欲打造东部中心城市

　　10月11日，陈桂明从市经信局局长调任常平镇委书记，回到家乡的他立刻马不停蹄地开展调研。经过47天的调研，昨日，他首次直面媒体，点出常平今后的发展思路。

　　陈桂明指出，常平要成立招商办，用更大力度招商，同时，招商办是‘保姆’，不仅要做好招商，最重要就是要做好企业的服务。同时，劳动密集型的工业有可能会放弃。”

　　“产业要强、城市要美、交通要顺、文化要繁荣，利用五年时间在城市基础设施建设上打一个翻身仗，将常平打造成东部中心城市。”陈桂明说。

　　4、市场动态

　　11月十大城市九成房价上涨

　　中国指数研究院最新数据显示，11月，全国100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，其中86个城市价格环比上涨。价格上涨的城市主要集中在二、三线城市。11月住宅价格最高的是深圳，达24601元/平方米。

　　在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市房价平均高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。 有专家表示，总体上看，“9•29新政”调控效果已有所显现，但这一波调控的短期成效，远不如4月的“国十条”。 

　　11月北京新房价量齐升 价格环比上涨3%

　　楼市调控从9月29日到昨天已经两个月。据北京房地产交易管理网数据显示，与调控第一个月楼市成交量应声而落不同，调控第二个月，楼市成交开始回升。11月，一、二手房成交均出现较大幅度上涨，其中一手房价格也较10月有了小幅攀升。
9月份的签约量为12215套，二次调控后，10月份的新房签约量应声而落，仅为7690套。进入11月，新建商品住宅的签约量再次过万，1日至29日成交10907套，预计11月签约超过11000套，较二次调控后10月份的签约上升了40%，但是与2009年11月份相比降低了30%。

　　价格方面，据链家地产监测的近半年内所有的130余个期房项目，11月期房的成交均价是21258元/平方米，较10月上升3%。

　　上海新盘成交量降三成 高端房热销拉升均价

　　根据汉宇地产市场研究部最新的一手房数据显示，11月份，全市取得商品住宅预售许可证的楼盘共计44个，数量与前月基本持平，但供应量却有所回升，累计可售面积达到102.14万平方米，环比前月增幅约为7.6%。月内成交量波动明显，价格下行态势并不明朗。

　　延续10月后半月的市场低迷，11月商品住宅成交量出现明显走低。截止到11月29日，全市商品住宅成交面积为90.64万平方米，根据近日成交水平预测，预计全月成交量将在94万平方米左右，环比约下降了29%，下降幅度近三成。

　　不过，全月市场表现出先抑后扬走势。虽然上半月成交量逐周递减，然而进入下半月，受到供应回升和新盘活跃成交的影响，成交量出现回暖反弹势头。其中，第四周的成交量达到了32.07万平方米的较高水平。

　　据记者了解，11月，大多数豪宅价格涨势一直在延续。据佑威数据显示，继外环外的星河湾公寓价格超过3万元之后，外环外青浦徐泾某楼盘售价达到每平方米27293元，而位于外环外南汇周康某公寓报价也接近了每平方米3万元。

　　广州100楼盘调查:成交大跌七成 六成楼盘仍涨价

　　11月29日楼市“二次调控新政”出台已满两个月，广州楼市成交量大跌，整体均价上周回落到“9”字头，但不少楼盘成交价仍在上涨。

　　网易房产数据中心近日调查广州市100个楼盘，将其成交均价按不同时间段进行对比，结果显示：虽然成交量和上月相比大跌68.5%，但是58%的楼盘成交均价依然呈现上升的趋势。

　　不过，动态“网签”数据显示，最近半个月广州楼市整体均价滑落势头加快，上周已经回到“9”字头，创下近四个月来的当周均价新低点。

　　深圳房市成交量价齐跌 中小户型集中拉低均价

　　刚刚发布的官方数据表明，11月，深圳一手住宅成交量仅有2518套，比10月的4923套，减少了2405套，减幅近半。从全月四周的成交量变化趋势看，前两周触底，日均仅成交69套，而9月、10月日均成交量分别为180套和164套。后两周成交量持续回升，日均达到93套。这一数据相对4月楼市新政前日均150套的水平，还不到后者的三分之二；相对于9月的水平只有一半。因此，从成交量数据分析，楼市活跃度只能认为是在底部徘徊。

　　11月，深圳一手房成交均价为18061元／平方米，环比10月的21513元，下跌了3452元／平方米，跌幅16%。相对年内低点8月的17845元／平方米，微涨1%；相对于年内高点2月份的24166元／平方米，下跌了6105元，跌幅为25%。据分析，成交均价的下跌并不意味着同一楼盘可比住宅价格出现了同样幅度的下跌，实际情况是，近期房价下跌主要原因是成交结构发生了变化，即成交量大都集中在关外的中小户型、中低价位的楼盘，从而拉低均价。 

　　数字透视

　　一、一级市场：

　　一周土地供求：

 

　　二、二级市场：

　　1、一手房总体供需情况：

　　1)一周商品房供应：2010.11.29-12.5期间商品房供应总面积约为17.68万㎡，共1468套。

　　2)一周商品房成交：2010.11.29-12.5期间商品房成交面积17.50万㎡，环比大幅上涨45.01%，同比上升60.84%，合计1582套，环比大增35.79%，同比上涨36.03%。本周住宅成交15.80万㎡，合计1243套，其中洋房和公寓成交11.16万㎡，合计1094套；非住宅成交面积为16935㎡，合计339套。

　　3)一周商品房价格：

　　※2010.11.29-12.5期间各物业类型成交价格：

 

　　※2010.11.29-12.5期间各类型住宅（不含别墅）成交价格：

 

　　※一周普通住宅成交价格：2010.11.29-12.5期间，东莞市普通住宅（洋房+公寓）中位数房价为5746元/㎡。

　　2、区域住宅销售排行：

 

　　3、各物业类型销售排行：

 

　　市场存量：截至2010年12月5日，全市商品房累计可售存量为580.87万㎡，合计76065套；其中洋房和公寓可售存量为389.40万㎡，合计40265套；别墅可售存量为60.81万㎡，合计1599套。

　　4、地产工程信息：

 

　　5、商品房预售许可信息：

　　三、三级市场： 

　　注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。