顾云昌畅谈2011年中国房地产的真相和“三字经”

      三个稳定与三首歌曲

    第一个稳定房价是政府所希望的，第二个稳定是老百姓希望的，第三个稳定是开发商最关心的。我从个人出发点及从客观角度看中国房地产发生什么事?中国房地产真相是什么?真理在哪里?真话是什么?

     到年底的时候，各种预测都出来了，对今年的总结及明年的预测，很多机构预测明年GDP、CPI等等，但准确度远远低于对GDP，基本上很少准确的，对GDP预测比较准，有人预测降低30%—50%，但依然在往上走，有一个机构发表两本书，都是对房地产预测的，绿色书和蓝皮书的研究预测都不一样。

     今天我也不想作什么预测，就想把真实情况告诉大家，让大家预判，房地产区域性很强，如果我讲北京房地产跟东莞是不一样的，广州和深圳也不一样的，广东省房价最高深圳，均价1.8万/平方米，同样是珠三角最便宜是肇庆，大概3000元/平方米，同样一个珠三角，但房价就不一样，广州作为一线城市，但也是1万多，比起上海、北京差很大。

      我们唱三首歌，第一首是《千年等一回》，也就是说我们等来中国房地产千年等一回的发展良机，大家想一下，东莞什么时候有今天这么大规模，这么多房子盖出来，可能一千年都碰不到，为什么会迎来这个机会呢?主要三个原因：1、城市化、工业化;中国城市化工业化、城市化快速发展，这个时期我们遇到了，这个过程是城市做大过程，是农民进城的过程，80年代我到东莞，这是很荒凉，当时感觉东莞是农民房多一点，而现在是完全不一样了;2、全面建设小康，这意味着增加中产阶级，在今后10、20年中产阶级会扩大，中产阶级标志是要有房子，如果没有房子就谈不上中产阶级，所以房价在这10年当中这么大规模建设，我们需求像火山一样爆发，跟之前说的原因有关系。3、住房制度改革，大家知道住房制度改革是中国市场爆发的主要动力，过去50年，我们是公家盖房，单位买房，最近10年是居民自由买房，房改就是商品化，市场化和私有化。这个过程中，有一句我想总结的，城镇居民拥有住房家庭已经超过85%，这美国还没有完成达到，他们还不到70%，我们一下子达到85%，而农民住房私有化达到99%，因此中国房子私有化达到90%以上。这就是千年等一回的原因。

      第二首歌《让我欢喜让我忧》，譬如在东莞，10年前买和现在买的价格都不一样，早买早赚，房价不断上涨，北京原来4500元/平方米，现在达到均价2万/平方米，上涨5倍;开发商和房地产相关行业同样喜欢房地产，因为房地产给他们带来很多收益;地方政府也喜欢房地产，地方政府至少30%—60%的财政收入来自房地产;当然，中央政府也高兴，这10年如果没有房地产高速发展，我们经济动力就差远了，98、99年的时候朱熔基总理就大力发展房地产，使中国经济从低迷走向繁荣。胡锦涛书记说房地产是拉动经济的火车头从中央政府来看，这些年来对房地产调控没有断过，1月份、4月份、9月份都出台相关文件，都为了调控房价，因为房价上涨过快，人们最有意见是房价上涨过快，年轻人都深深体会到，工资上升最快也赶不上房价，从国家考虑来看，房地产上涨过快，造成房地产市场泡沫会对中国经济产生不利影响，香港的泡沫破裂了导致97年香港金融危机，造成市场低迷;美国次贷危机也是由于房地产上涨过快导致经济低迷，从国家层面担心房地产高速发展会造成对经济严重影响。

     第三首歌我们需要唱未来的，有人说房地产像风像雨又像雾，也有人说房地产像凋谢的玫瑰，也有人说房地产未来会更好，也有人说房地产是特别的爱给特别的你，每一个人都对房地产有一首歌，我们需要有一个总体目标

     三个目标

     国家为什么要发展房地产，怎样发展，发展怎么样的房地产，中国政府在思考，世界各国政府都在思考，发展房地产要兼顾三个目标：1、社会目标;为什么要发展房地产，联合国30年前提出世界各国政府必须遵循的目标，就是人人享有适当住房。是人人有房住，但不是人人有房产，“适当”两个字在不同国家标准不一样，不同发展阶段标准也不一样。2、“适当住房”，就是在盖房过程中要适当，不能太奢华，30年前联合国对各国政府提出要求，中国政府通过多少年努力，中央政府提出要住有所居，实际上这个意思和联合国提出意思差不多的，意思也是人人有房住，不是人人有房产。到现在为止，没有一个国家可以实现这个目标，包括美国、英国都没有，中国相差更远，因此，我们需要更加努力。

      在次贷危机之前，美国有一百万家庭是无家可住的，还有相当一部分房子是“泡在水里”的，这样一些房子家庭的市价低于他们欠银行的债务，譬如评估只值20万，但欠银行是25万，这样的家庭有1500万，每个有3亿人口，就说明了有15%的家庭是这样的，还有300、400家庭的房子已经被银行收走，因为他们没有办法还钱，因此收走了。

    回顾过去60年，我们经过两个阶段，改革开放前是全保障方法，但根本保障不了，在98年出台新的住房制度改革方案，房改方案出台之后，变成商品化了，原来保障不够，而商品化的时候没有保障了，这就国家需要改变策略了，解决住房问题必须两条腿走路，一方面解决商品房，一方面解决保障房，要达到目标必须两条腿走路，才可以解决住有所居的问题。

      第二个目标是经济目标。我们如何发展房地产呢?结论就是要健康发展，我们要建立健康房地产市场，健康的楼市，为什么要提健康发展呢?因为房地产量很大，房地产经济在国民经济分量太凸显了，我们发现20、30年代在亚洲国家出现的金融危机 都和房地产有关系，美国的次贷危机也是房地产环节出问题，金融危机也是房地产泡沫吹大和破灭。我举一个例子，我花300万，向银行借700万买1000万的房子，想赚钱的，最后泡沫破裂了，只值320万，但在欠银行1000万了，开始首付的已经打水泡了，而还欠银行，一下子就变成负资产阶级了，房地产市场主要通过银行的借贷，买房者60%以上通过银行按揭的，因此必须通过金融杠杆撬动，美国次贷是零撬动，使市场迅速扩大，造成市场供求不平衡，供不应求的时候房价越上涨，导致越炒越高，最后房地产泡沫起来了，但等到房价上升之后，没有能力支付的人就没有能力支付利息，泡沫就破裂了，因此要把握好金融杠杆，在调控当中，首付款提高，利率也提高会使市场过热降温。如果市场出现房价上涨过块，需求旺盛的时候需要调控利率，调整首付款，现在我们规定第三套房不贷款了，买第三套房一般是投资者，市场不欢迎这样的投资者，因此要保持房地产健康发展，金融杠杆的力度大小很重要。

     第三个目标是环境目标建房消耗很多能源和资源，中国又是房地产大国，全世界每年新建的房有一半在中国，建造量是世界的一半，盖房子和使用房子消耗的能耗等于全社会总能耗的40%，这表明我们需要节能减排，要发展绿色建筑，用低碳技术盖绿色建筑，建百年住宅。全世界各国政府目标是一样的，中国也不一样，我们调控归根到底要兼顾三个目标，一个是让人人有房住，同时要保证房地产健康发展，而且还需要在发展过程中考虑到资源节约，环境友好，绿色发展。以后关注发展的话，必须注意中央、地方出台的政策，这些政策都围绕以上三个目标制订的。

   三个数据

   为了表明中国房地产发展的态势，用非常简单的三组数据进行说明，第一组数据是7万亿是12.5万亿，这是去年一年房地产销售额和全社会零售额的数据，也就是说去年一年一手房销售额达到4.4万亿，二手房销售额是2.6万亿;12.5万亿是去年一年消费品销售总额，是人民吃的、用的、学的、医的一共花了12.5万亿，包括政府、老百姓消费，同时包括城镇居民消费、农村居民消费了，如果把农村居民扣除了就是7万亿，去年城镇居民花7万亿买房，另外花7万亿解决吃、穿、用的消费，这说明房地产比例很高，是国民经济的重要支柱产业，是老百姓主要消费支出。中国汽车销量世界第一，中国旅游业收入1.1万亿，两个产业销售额是2.5万亿，房地产一个行业就是达到7万亿，所以中国很重视房地产，因为房地产增长和衰退都影响中国经济的发展。

    房地产是中国经济大儿子，没有什么可以替代，第二个数据，8.5亿平方米和5.8亿平方米，今年到目前为止，全国商品住宅消费面积6.7亿平方米，竣工面积是3.9亿平方米，05年开始一直到现在，商品房市场始终在供不应求状态当中，卖掉的远远比竣工多，这就解释楼市真相，楼市涨是因为供应和需求间出现了差异， 08年汶川大地震之后，全世界油价快速上升，原因是全世界为四川加油，油不够了，所以油就上涨了，市场经济就这样，产品供不应求的时候必然会涨价，供大与求价格必然会下来，这符合经济原理的。如果房价下降了，保持稳定了，只有减少需求，加大供应量，这很简单，但如何减少需求，如何加大供应量呢?这工作做也不容易。因此，中国房地产是什么样的市场，大家都心里有底了。

     深圳房价上涨过快除了供不应求之外，也因为深圳过去几年没有土地供应，房子不够买了，所以就到东莞、惠州买了，因此，东莞会受深圳房价波动而波动，为什么上海、北京房子价格上涨那么快呢?是因为很多人在那边买房子，而土地供应是不够的，2010年人口规模是1800万，现在是1900多万，但土地供应量没有完成计划，而上海土地供应量也大幅度下降，这些因素必然会导致房地产价格上涨。

      第三个数据，44.6%和34%，这是城市化数据，去年年底城市化达到44.6%，现在可能超过47%了，也就是说中国人口有6亿人口在城里面，还有53%的人口在农村里，但比发达国家少，与发达国家有差距的，但我相信一定会超过70%的。可能有一些农民买不起房，他们在城市里买不起，可能回家乡买，因此我们发展前景、空间是很大的;还有34%也是城市化的，前段时间有人说中国房地产泡沫破灭了，会像日本以前那样，我认为不会这样的，因为当时日本的需求没有我们现在那么旺盛，房子盖起来之后没有市场，而我们很旺盛，经济在上涨;当时也因为日元升值很快，达到1：80，升值速度很快，导致日本泡沫迅速吹大，他们出口受阻之后就导致日本经济一直低迷。

       三个数据想说明房地产在中国经济当中的地位，一个想说明房地产现在如何，还想说明房地产未来是怎样的。但这并不代表我们很好，我们依然存在着这样那样的问题。

   三种原因

   造成中国房地产价格上涨很快，大家意见很大的问题有三种原因：1、两个不足;2、两个过;3、两个缺乏。

    首先讲第一个原因：两个不足。这讲的是供应，市场是供求关系综合，研究房地产就是研究市场供应关系，首先是供应总量不足，第二是保障房不足。这几年我们卖掉的房子远远多于竣工的房子。为什么供应会不足，主要是缺乏土地。我们土地越来越紧张了，土地供应有很多环节遇到问题，因此地方政府有意无意会控制土地供应量，因为土地是政府垄断的。由于土地供应问题，造成了很多城市开发量跟不上需求量，相关部门也提到我们土地供应不足，因为国家土地供应部门在2010年供应18.5万公顷的住宅用地，2009年土地供应量是17.9万公顷，未来是提供的3倍多。第二是保障房不足，到目前为止，我们一共盖了多少保障房呢?大概在总供应套数的5%—7%，5%是给真正需要保障的家庭，还有2%盖起来给不符合保障家庭使用的，保障比例在全世界相比是比较低的，为什么会造成保障房不足呢?这既有政策原因，也有体制原因。政策原因是因为刚开始搞房改的时候，我们住宅供应体系要实行这样一个原则，对不同家庭实行不同的供应政策，低收入家庭提供原住房，中等收入家庭买商品房，但由于刚刚开始搞经济适用房是只售不租，对于这样的做法专家、学者都提出批评，要求取消经济适用房，这样导致政策出现变化，大概在2007年的时候经济适用房不再面向中等收入家庭，而变成面向低收入家庭，这导致数量大幅度下降，因为低收入家庭是很有限的，而盖这么多经济适用房是不行的。因此，经济适用房占总投资的14%下降到前年的4.6%，这样就导致了保障房不足。

      第二个后果，原来想靠经济适用房解决中等收入家庭一下子蒙掉了，变成被人遗忘的角落，这样的家庭很多人是80后，他们的收入远远跟不上房价上涨，网络媒体对房地产市场意见很大，最大意见是80后，一个准备结婚的年轻人因为买不起房子而不能结婚，这是政策上的疏漏问题。还有体制问题，土地征收之后卖给开发商价格比较高，客观上导致经济适用房，保障房供应不足，因此需要加大供应总量，特别是要加大保障房供应量，要解决80后群体住房问题。在两个不足的同时，需求方面恰恰是过旺，首先是流动性过剩，贫富差距过大，这样导致房地产需求特别旺盛。什么是流动性过剩?意思是银根松了，钱多了，这些钱都是中国人民银行印的，他们为什么印那么多钱呢?为什么要印呢?他们不是瞎印的，他们必须要印这么多钱?这里面有一个流动性理论问题，意思就是一年在社会上流动货币太多，有一个外部流动性问题，原因之一就是外汇储备，我们中国是世界外汇储备第一，这些钱是出口赚的钱，之后换中国钞票，中国人民银行印钞票之后把外汇收回来，这就造成流动性过剩。

     同时还有热钱，在人民币升值过程中，许多热钱会滚滚流入，大家知道香港是外汇进入中国的渠道，热钱进来又会增加流动性，美国现在又发了很多国债，这样会增加流动性，突然间多钱就导致通货膨胀，通货膨胀就是流通的货币膨胀，流通性过剩的时候肯定是房价上涨过块的时候。现在不是黄金涨了，也不是房价涨了，而是纸币贬值了，因此大家都来投资房地产。

     我们还有新增贷款，今年是接近8万亿的贷款，形成大量的流动性过剩，贷款增加了会增加流动性，现在我们国家超过美国的货币储量，而GDP只有美国的三分之一，所以就涨价了，因此房价上升是流动性过剩导致的。

     我在09年上半年观察房地产，是否能通过房地产拉动经济的时候突然发现房子不够卖了，买的都是投资者，财富阶层意识到通货膨胀，因此把钱转化成房子，小企业家把钱也拿出来买房，大企业觉得买房不过瘾，他们都买地，而国有企业也大量买地，因此导致09年房价上涨，一直上涨到今年的4月份。这样流动性过剩情况下就导致社会上贫富差距扩大。中国10%的富裕阶层拥有社会上40%资产，最穷的10%人拥有社会上1%的资产。

    我们的经济系数已经超过国际警戒线，超过0.4就超过国际警戒线，如果达到0.5就会造成起义，因此我们把差距缩小作为“十二五”规划的起点，差距缩小了对楼市也有好处。

    三种定位

   调控目的是让大家有房子住，房地产能健康发展，而调控目标定位是什么呢?什么的调控才是成功的呢?现在全社会目标认识不一致，现在有三种目标定位：1、遏制过快上涨，国务院在国4条讲坚决遏制部分城房价上涨过快，也就是说上涨不是很快了，政府也达到了调控的目的。

    中国房价从2000年进入市场买房以来出现过两次下降，其余时间都是上升的，2000—2003年上涨速度3%—4%，2004年上涨15%—16%，2005年上涨16%—17%，2006年上涨25%，07年又上涨10%多，08年也基本平稳，09年又出现的一个高峰，上涨了23%。2008年的时候出现了下降，当时开奥运会，房地产价格首次出现环比下降，连续7个月环比下降，这是首次连续7个月的环比下降;第二次环比下降是今年6月份，今年3月份之前延续去年房地产上涨过快的势头，4月份环比上涨1.4%，然后出现国4条，5月份房价顿时变上升0.2%，6月份0.1%的负增长，7、8月份持平，9月份上涨0.5%，10月份上涨0.2%，两个月上涨0.3%。这是中国今年房价情况。

     很多人问我什么时候新政策再出来，我们有了一个新政“依赖症”，他们认为房价下降了才达到调控的目标，有人说下降是调控目标，但下降多少是目标呢?目标是没有办法统一的，因此社会对房价调控有各种看法的，是说不清楚的，比较模糊，这就是两种不同的意义。

     在我看来，还有第三种目标定位，这个目标定位是总理说的，他说“合理价位”，房价达到合理价位是有道理的，但什么是“合理价位”呢?北京的合理价位和东莞是两码事，而东莞和梅州的合理价位也是两码事，每一个人心目中的合理价位都不一样的，这说不清楚的。我们应该把调控目标定在合理价位，即使短期实现不了，长期必须要调控到合理价位，这才让大家满意。

    我讲一个“T恤衫理论”，大老板穿的是1000多的T恤，而很多员工穿的是200元的T恤，农民工穿得更便宜，但始终没有人说T恤的价格上涨得很快，这个市场是健康的，而大家对房地产意见很大是因为结构不合理，是因为保障房比例太低了，所以这个是房地产推动的主要动力，如果保障房占全社会30%，在北京、上海占50%，高收入家庭买高档商品放，中低收入家庭可以买经济适用房，如果达到不同收入家庭买得到，租得起和他们匹配的房子，这个时候是不是就能达到合理价位了?而现在是没有达到的。

    如果保障房占到30%—50%，如果综合这些房子的价格，全国房价就等于下降很多的，如果光盯着商品房市场，即使房价降50%的话还买不起，我们关心房价下降的人恰恰是房价降了一半都买不起的人，现在中国如果让房地产健康发展，归根到底是调整结构，进行大结构调整，“十二五”里面讲下一步发展主题是科学发展，主线是转变发展方式，调整结构，房地产同样面临调整结构的重任，老百姓与其关心商品房价格，还不如高度关注保障房建设，高度关注结构调整，如果都调整了就让大家各自关注各自的价格，我认为中国楼市出路可能就是在这点上。

     现在中国老百姓都关注商品房市场，我们还需要关注保障房市场，同时还需要关注小产权市场，城中村和地下室这个能 解决三分之一城市居民居住问题，我们应该尽快解决小产权问题，现在很多地方都拆城中村，但需要慎重考虑，因为如果没有城中村，我们农民工能住到哪里呢?中国就是包容性增长，农民房让农民自主经营，我们解决新市民的问题，包括大学生也需要住这些房子，我们还需要注意地下室市场，北京有100万人住在地下室，因此，商品房市场要平稳发展，保障房要大力发展。

    现在限购了，把购买力压缩了，以后的购买力会更加强烈，我们会绝对防止的，反弹是因为供应量不足，今年18.5万公顷的供应量基本完成的话，对明年、后年住宅供应是大大放开了，强烈反弹可能性就大大降低了。第二是需求方面，现在需求旺盛是由于投资无门，现在国务院出台了“新36条”，鼓励民营资本向9大产业转移，如果做得好会把民间资本往9大行业进驻，同时还需要股市好;现在有些有钱人为了实现货币增值保值，他们不得不买楼，他们买了楼会产生供不应求，又导致房价越来越高，而现在开发商融资渠道和狭窄，一方面，有钱人没有投资渠道，而开发商又缺少融资渠道，能不能把有钱人的钱通过一定渠道引给开发商，既解决投资渠道，又解决融资渠道，这是非常好的。这说明我们房地产金融创新很滞后。

      下一步，我们可以通过企业发债，通过基金等形式把有些有钱人的钱引导到房地产开发商，这解决投资无门，融资不爽，又可以让房地产健康发展，最近一年来，民间私募资金发展很快，私募资金渠道是通的，我们希望金融创新，也希望房地产人士多动脑筋打开渠道，只有这样才能使房地产保持健康发展。

     有没有可能严重下挫呢?其实国家政策从来没有说要打压房地产，也没有说打压房价，也没有说过要打压房价上涨，其实要打压的是房价上涨过快，因此，下一步出现房地产严重下挫可能性也不大，我们都知道，房地产是政策市场，宏观调控受政策影响的，我们政府肯定会想保持房地产相对平稳，后年是换届年，肯定不会把经济搞跨了再交给下一届的，因此，房地产市场会平稳发展，实现软着陆。

      现在还有地方融资平台，达到7—8万亿的融资债务，这些钱需要还的，而还钱很大程度上与土地有关，如果房价下降了，地方债务就成问题，就会影响中央整个财政，最终会影响金融安全，因此，我们最终还是会保持房地产平稳发展的，从这些角度讲，房地产平稳发展可能性加大，严重下挫可能性会减少，因此对未来房地产市场我是看好的，基本平稳可能性大，会保持稳中有升，2010年销售量可能会有所增加，销售额达到10%，20%的增长，明年也会保持稳中有升，房价也会保持平稳。总体来说是平稳的，不会有很大的起落，这是我对明年的一个展望。