高端洋房成交增多 价格重心略有上升 住宅中位数价格6073元/㎡

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.12.13-12.19）

　　一周楼市观察：

　　注：1、依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　2、本报告中商品房不包含道滘镇的文一商贸城项目。

　　商品房无新增供应，住宅成交继续回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房无新增供应，但有不少新项目已取得预售许可证，取得预售许可证的项目主要包括洋房和别墅。其中洋房有盈拓•郦苑、丹提轩、丰泽园和翠湖豪苑等项目，而别墅项目则主要包括长安四季豪园和大朗碧桂园。由于元旦营销节点将至，不少开发商都把推盘日期安排在元旦前后，本周无新增供应也在情理当中。

　　本周商品房成交面积12.82万㎡，合计1343套。本周道滘镇的文一商贸城项目由于开发商内部特殊原因，成交价格明显低于市场价格（12月18日住宅成交均价仅有5827元/㎡，原因就是该项目成交105套所拉低），不宜纳入统计范畴。剔除该项目后，本周东莞商品房成交面积11.46万㎡，合计1092套，环比下跌15.94%，同比下降10.27%。本周住宅成交9.67万㎡，合计793套，其中洋房和公寓成交7.96万㎡，合计755套，别墅成交38套；另外非住宅成交面积为17874㎡，合计299套。与上周的1146套相比，本周住宅成交量继续回落。

　　高端洋房项目成交增多，价格重心略有上升，住宅中位数价格为6073元/㎡。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交9.67万㎡，合计793套。从一周住宅成交价格结构来看，本周成交的793套住宅当中，均价在8000元/㎡及以上的比重约为20%，而7000元/㎡以下比重变化不大，其比例仍然达到了67%，这主要是因为本周成交较多的项目有卓越•蔚蓝城邦三期40套，新世纪•领居二期35套，中惠•香樟绿洲二期21套等。这些适合普通置业楼盘的热销，也使得本周住宅均价重心维持在6000元/㎡左右。由于本周别墅成交有所减少，因此10000元/㎡以上比重也有所下降。另外7000-8000元/㎡比例有明显上升，则是因为本周高端洋房成交有所增多，如樟木头镇的情景美墅中惠•香樟半岛成交40套，南城区的金域中央五期•天玺成交27套等。高端洋房项目成交增多，也致使本周住宅价格重心略有上升，用中位数价格法计算，住宅成交均价为6073元/㎡，环比上周小幅上涨2.2%，住宅主流均价继续稳定在6000元/㎡左右。

　　另据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞普通住宅（毛坯）成交均价为5642元/㎡，高端洋房为7954元/㎡，豪宅洋房为14473元/㎡。

　　附:本周各类型普通住宅（洋房+公寓）区域成交量价一览表：

 

　　普通住宅成交均价跌涨互现，部分项目价格初现调整迹象。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周普通住宅成交7.96万㎡，合计755套，成交中位数价格为5967元/㎡，环比上周小幅上涨2.6%，总体来看普通住宅成交价格较为稳定。然而从普通住宅成交结构来看，本周有成交记录的127个楼盘中，仅有43%左右的楼盘，其价格变动幅度稳定在5个百分点（5%至-5%）以内，从成交套数的比重来看，其比重也约在57%左右。从上表也可以看出，价格有比较明显上涨（5%及以上）及下降（5%及以下）的楼盘数量比重分别达到了17%和18%，从成交量来看，两者也较为接近，约为19%左右。本周普通住宅的成交价格跌涨互现，在跌涨变动中达到一种动态平衡。值得注意的是，成交均价有较为明显下跌的楼盘比重达到18%。价格出现下调，一方面，这与近期部分楼盘加大优惠力度搞促销活动有关，如寮步某高端项目近期推出10套特惠房，其均价仅在5字头。另一方面，这也表明，在东莞的部分楼盘中，价格已初现调整迹象。

　　楼盘活动现场一片红火，开发商预热元旦营销节点。

　　从一周楼市市场动态来看，本周东莞有不少楼盘搞起了活动，活动现场热闹非凡，活动氛围热烈，据不完全统计，周末搞活动的楼盘达到了30多个，活动内容丰富多彩，精彩纷呈，如样板房开放、VIP登记、销售中心大开启、业主答谢会、限量特价房、现场大抽奖、大牌明星演唱会等，同时亦有不少项目加推新品。气氛热烈的活动现场吸引了众多购房者，不少楼盘来访量明显增加，楼盘现场人气兴旺。由于元旦营销节点将至，不少开发商都欲借此好时机加推新品，为来年的销售开个好头。许多楼盘在此时大搞活动蓄客，着意为元旦加推新货预热，同时亦有意把新货延至于元旦期间开盘，这也是本周有众多项目取得预售许可证却无新增供应的一个原因。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交9.67万㎡，合计793套，环比上周的1146套有明显回落。一方面，近期新上市的项目如大朗碧桂园、金桂华府等颇受购房者热捧的楼盘早期产品已基本售磐，而后续无新热销项目接力；另一方面，上周一些临近深圳镇区的项目本周成交量有明显回落，如本周成交最多的卓越•蔚蓝城邦三期仅有40套，这也直接导致住宅成交有明显下降；第三，许多开发商近期重点备战元旦销售节点，推售新品力度有所减弱，本周更是无新增供应，这也致使住宅成交有较为明显的下滑。

　　一、 一周楼市资讯

　　1、宏观经济

　　东莞每年5亿元扶持LED产业 重点项目不低于1亿

　　记者昨日从中国•东莞网获悉，《东莞市促进LED产业发展及应用示范的若干规定》（以下简称《规定》）已正式出台，在未来5年，将从科技东莞工程每年20亿元的专项资金中安排5亿元促进LED产业发展。

　　据《规定》介绍，我市要全面实施LED应用示范工程。从2010年9月起，全市新建干道、高速路、隧道、公共广场、轻轨、地下停车场等公共空间的照明，原则上全面采用LED照明产品。

　　据《规定》介绍，我市要培育扶持一批龙头企业。在衬底材料、芯片制备、封装应用、背光显示、关键装备制造、应用服务等产业链各个环节，选择若干家骨干企业，从关键技术突破、重大项目产业化、推广应用示范等方面给予重点扶持，提高其自主创新能力和品牌影响力，带动一批上下游及配套企业加快发展，快速壮大和做强我市LED产业集群。

　　东莞成大陆首批4G网络城市之一 松山湖为试点

　　日前，市委常委、常务副市长冷晓明率领松山湖高新区交流团赴台湾开展考察交流，5天时间走访了17家企业，全球一动、宏齐、台湾生物技术与医药发展推动小组等公司和机构初步表达了投资意向。其中，全球一动正积极筹备在松山湖试点4G网络，如项目推进顺利，东莞有望成为大陆最先应用4G网络的城市之一。

　　4G是第四代移动通信及其技术的简称，它不仅能提供比3G快几十倍的上网速度，而且能够满足几乎所有用户对于无线服务的要求，是全球网络技术的发展趋势。作为台湾4G应用的先驱，全球一动公司早看准了大陆地区未来4G发展的市场前景，一直在积极寻找大陆市场切入点，而庞大的东莞通信市场无疑是最佳选择。

　　寮步外企内销额增三成

　　记者昨从寮步镇获悉，今年以来，该镇共有211家加工贸易企业开展内销，比上年增加28家；外资企业内销总额达21.69亿元，同比增长33.4％。

　　寮步镇专门成立企业内销工作小组，编印企业内销工作指引，宣传内销政策。该镇挑选30多家优质企业进行重点扶持，建立定期走访制度，每月跟踪企业内销动态，组织了100多家企业参加了外博会、电博会、沃尔玛产品展销会、阿里巴巴产品展销会等，并给予30%～50%的展位费补贴。据统计，今年以来，共有211家加工贸易企业开展内销，比上年增加28家，外资企业内销总额达21.69亿元，同比增长33.4％。

　　41家高新企业进驻高盛科技园 首年产值或超13亿元

　　促进全市产业转型升级，发展“科技东莞”，是东莞市近年来一直的发展目标。而昨日41家高新技术产业签约进驻东莞市高盛科技园这一举动则让东莞离这一目标更近了一步。据介绍，高盛科技园是东莞首家“政府主导、企业投资”的大型现代信息服务业园区，共分为三期开发，一期将于明年1月份投入试运营。该园相关负责人透露，园区将继续引进大量软件、电子商务等现代化信息技术服务企业，致力打造成科技企业的孵化器和优质科技项目引进平台。园区建成后首年产值预计将超过13亿元。

　　据统计，这41家企业共拥有专利数量超过300件。“而其中年产值过亿的企业有4家，年产值超过1000万元的有21家，”因此，园区建成后，预计首年产值将超过13亿元，实现税收超过9000万元。

　　凤岗婚庆产业今年产值超2000万元

　　今年年初，凤岗提出打造“婚庆产业”名镇的口号。记者昨日从凤岗镇了解到，截至12月14日，该镇今年已累计接待新人超过35000多对，获得收入超过2000多万元。

　　凤岗镇党委委员张永雄透露，该镇还将在与深圳龙岗交界处，建设一个“婚庆文化产业创意园”；凤岗今后每年对外招商引资时，将重点推荐该产业创意园。在选址上，该镇官井头片区旧厂房完成“三旧改造”后，近20万平方米的地盘，可优先用于支持该项目。

　　2、政策法规

　　“重庆版”楼市调控政策最大特点“限贷不限外”

　　继今年国家对楼市的两次调控后，我市近日发布了《重庆市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》(渝办发〔2010〕357号)。昨日，市国土房管局对“落地”的调控政策进行解读称，除了强化税收和规范市场外，最大的特点就是“限贷不限外”。

　　市国土房管局介绍，由于我市的房地产市场上，投资投机比例不高，且房地产发展起步较晚，改善性住房消费将在很长一段时间逐步增加，所以我市的房地产调控新政除了规范市场，强化房地产行业的税收外，最大的特点就是“限贷不限外”。

　　也就是说，由于我市目前正处于上升期，大型知名企业加速入驻，外来人口的不断增加，也导致了外来人口购房量不断增长。今年我市主城区市外居民的购房面积比例，仍保持在近几年11%左右这个正常的水平，所以，调控政策对外来者购房套数等没有直接限制。

　　东莞住建局:建筑材料进场前要先检后用

　　建筑材料在进场前，要先检后用。记者近日从东莞市住建局获悉，为加强东莞市房屋建筑和市政基础设施工程质量管理，确保工程所使用的建筑材料均为合格材料，该局下发了《关于严格执行房屋建筑和市政基础设施工程材料进场复验制度的通知》（下称《通知》），要求工程各有关单位必须严格执行建筑材料进场复验制度。

　　《通知》称，对于检查出的不合格建筑材料应就地封存，而使用不合格材料的各个单位将被扣分处理。按照规定，建筑材料进场前一定要先检后用。建筑材料的范围包括土建材料、水电材料、节能材料（特别是幕墙工程和建筑门窗）以及建设主管部门或建设、监理单位确定必须送检的其他建筑材料，在使用前必须进行检验，未经检验或检验不合格的不得使用。而按照材料检验方式的不同，分为普通送检、见证取样送检、不合格复检和监督抽检。

　　东莞住建局有关负责人介绍，当材料进场复验出现不合格时，对于规范允许重新取样双倍复检的材料，必须在监理单位的见证下，由施工单位按有关规范标准重新抽取双倍试件进行检测，合格后方可使用。

　　在施工过程中，质量监督机构应严格按监督工作方案和工程材料专项抽检计划对工程材料进行监督抽检，监督抽检报告可作为工程验收资料使用。

　　限外影响不大 莞未打算出台本地化“限购”政策

　　境外人士在莞购房比例逐年减少。有行内人士表示，境外人士购房比例在东莞不足10％，限外令对东莞楼市影响很小。市房管局有关负责人表示，我市房价很稳定，暂未打算出台本地化的“限购”政策。

　　市房管局有关负责人昨日接受记者采访时表示，自从11月4日国家“限外令”公布起，东莞就已经严格执行国家的有关规定。各镇街的房管所在接受境外人士的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，严格查验有关证明，确保境外人士只能在境内拥有一套自住房，并且境外机构为实际办公所需。“我们请示过市政府，并已提前向各镇街的房管所打招呼。”

　　而对接下来我市的有关房产“限购”的政策，该负责人表示仍然执行稳健谨慎原则，按国家有关规定执行。我市的房价很稳定，也暂未打算出台本地化的“限购”政策。

　　新莞人离职提取公积金本月17日起由建行审核

　　17日起，我市离退休、外市户口职工离职提取住房公积金业务全部委托建设银行（含各网点）审核办理，不再受提取金额限制。

　　据悉，市住房公积金管理中心17日下发《关于离退休、外市户口职工离职提取住房公积金业务全部委托建设银行审核的通告》，明确我市离退休、外市户口职工离职提取住房公积金全由建行办理。而此前，离退休、外市户口职工离职提取住房公积金业务，5万元以下的委托中国建设银行东莞市分行负责审核办理，5万元及以上的由该中心审核办理。

　　东莞昨起试行二手房公积金贷款担保

　　记者昨日从市住房公积金管理中心获悉，从13日开始，住房公积金贷款阶段性担保业务开始试行，市民申请住房公积金贷款只要开办阶段性担保业务，就可以在短短1个星期时间里完成贷款。

　　据悉，此次试行的住房公积金贷款阶段性担保业务，范围只在城区的莞城、东城、南城和万江，今后会逐步放开拓展到全市范围。

　　3、市政规划

　　东城七社区道路月底完成升级

　　记者昨日从东城街道办获悉，东城投入8210万元对7条社区道路进行升级改造。目前，改造工程进展顺利，预计月底将全部完工。

　　据悉，这7条社区道路包括主山振兴路北段、下桥银岭街、银竹路、温塘温周路延长线、东泰东竣路、岗贝禾仓北路和主山毛岭街，总长6.98公里，总投资约8210万元。工程相关负责人表示，道路升级工程主要对道路基础设施进行改造，包括砌筑电缆沟、预埋电力电信线管、修缮排水沟、铺设沥青路面、人行道砖，增设公交停靠站、安装路灯、道路绿化等。

　　长安第一高楼昨日动工 打造260米长安镇新地标

　　长安镇第一高楼——长安万科中心昨天动工，260米高的综合写字楼将成为长安镇新地标。

　　据介绍，长安万科中心占地面积7.5万平方米，总建筑面积25万平方米。规划为集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光、文化于一体的城市综合体，当中包括高达260多米的甲级写字楼，其高度长安第一，是继台商大厦和黄河中心大厦之后的东莞第三高楼，将成为长安的地标性建筑，准备发展成为长安首个一站式都市生活中心。

　　该项目在昨天上午正式动工，项目整体投资金额26亿元，万科集团副总裁张纪文透露，项目将在2-3年内封顶，4年后开业。

　　石碣大王洲桥元旦恢复通车

　　昨天记者从施工部门了解到，经过为期4个月的加固维修，石碣大王洲大桥修复工程进展顺利，预计明年元旦可恢复通车。

　　据了解，大王洲大桥建成通车运营至今已有14年，经检测发现，大桥存在T构牛腿横梁有裂缝、水下桩基础破损等恶化现状。为了确保大桥的运营安全，从2010年9月1日至12月31日，石碣对大王洲桥主体结构实行全封闭维修，对大桥T构体外预应力张拉，伸缩缝更换，受损桥梁橡胶支座等方面进行维修。目前离工期结束还有半个多月的时间，维修施工单位有关负责人昨天表示，维修工程进展顺利，明年元旦可恢复通车。

　　大朗“特色”绿道完工 长约4.26公里

　　昨日下午，记者从大朗镇规划所获悉，途经大朗的省绿道5号线全部完工，在大朗镇境内长约4.26公里，属于松山湖至大屏嶂森林公园段郊野型绿道的其中一段，主要用于开展垂钓、划船、登山等活动。12月下旬省、市验收后全面投入使用。

　　据了解，大朗镇的绿道主要分成两部分，包括前半段的都市型绿道和后半段的生态型绿道。“大朗以打造舒适的生态型绿道为主，沿线经荔枝林，是一条具荔乡特色的绿道。”相关负责人介绍道。

　　高埗投资5700万新广场启用

　　记者日前从高埗镇了解到，该镇投资5700万元建设的高埗新广场近日正式投入使用。新广场的落成，不仅美化了高埗的城市环境，也为文化娱乐活动的举办构筑了广阔的平台。

　　据了解，新广场位于莞潢南路东面，在高埗城市中心区域内，占地167700平方米，是原来旧广场的三倍大。整个广场的建设以园林绿化作为主色调，里面设有大小两个舞台，可以容纳一万两千多名观众在这里观看表演。该广场建成投入使用后，高埗镇内许多文化娱乐活动都将安排在这里举行。不仅如此，该广场也成为该镇市民散步、健身和游玩的好去处。

　　4、市场动态

　　部分观望购房者入市 12月北京住宅成交量上涨2成

　　北京房地产交易管理中心昨天的最新统计数据显示，截止到12月15日，12月上半月北京期房住宅合计成交为6691套，环比11月上半月的5752套上涨了16.3%；现房住宅成交780套，环比上涨了53.8%；二手住宅成交9142套，环比11月上半月的7485套上涨了22.1%。从住宅成交总量看，12月上半月住宅总成交套数为16613套，环比11月上半月的13744套上涨了20.9%。

　　“上半个月住宅成交继续上升，一方面是因为年底6区县保障房大量摇号配售，另一方面也和新建住宅供应增大、部分观望购房人开始入市购房有关。”业内人士分析认为。据了解，11月底，包括海淀、东城等在内的6个区县2万多户经济适用住房和限价房申购家庭进行摇号配售，并陆续开始选房签约，而这在一定程度上拉升了12月住宅成交量。

　　“除此之外，还和近期北京楼市新增供应增加有关。”北京中原地产有关人士表示。统计显示，12月上半月，市住建委核准住户在预售许可证41个，半个月批准住宅预售许可如此之多在北京楼市历史上也是“史无前例”的，而这也带动了成交量的上升。 

　　上海11月个人住房贷款回升

　　中国人民银行上海总部13日公布11月上海市货币信贷运行报告。报告显示，上海11月货币信贷运行平稳，信贷总量平稳增长。人民币贷款稳步增加，外汇贷款继续下降。其中，全市当月新增人民币个人住房贷款30.8亿元，环比多增25.1亿元。

　　当月全市新增人民币个人消费贷款60.5亿元，同比少增68.2亿元。个人住房贷款增量出现回升，全市当月新增人民币个人住房贷款30.8亿元，环比多增25.1亿元，同比少增76.6亿元。

　　广州限购令出台已满两月 成交量大跌楼价仍坚挺

　　截至12月15日，广州限购令刚好出台两个月。网易房产数据中心从成交数据对比发现，限购令出台两月，全市一手房成交量继续大幅度下滑，不过，价格却未见明显松动，其中，中心六区均价仍企稳2万元大关。

　　据网易房产监测阳光家缘网签数据显示，11月16日至12月14日，全市一手房成交面积为626015平方米，相比10月16日至11月15日下跌29.08%，回归至今年的常态水平；成交套数仅为5414套，相比限购令前一月的19609套，大幅下滑超过7成。

　　分区域看，全市所有区域的成交数量均大幅萎缩，降幅达到七成以上。但价格却未见明显松动，中心六区的成交均价是20566元/平方米，与限购令前一月相比，稍微上调了2.90%。而不受限购令影响的区域，如从化和增城，其区域均价有一定反弹，相比限购令前一月分别上涨19.39%和12.79%。总体来看，全市仍处于量降价稳的局面。

　　国企抢地积极 广州楼面地价首破2万元/平米

　　临近年末，广州土地出让市场却显现出趋热状态。12月16日下午，广受关注的白云新城云城西路地段四幅地块扎堆出让，其中包括三幅住宅用地和一商业地块。共引来16家开发商竞逐，热闹空前。而下午拍卖过程更几近疯狂，广州高价地在半小时内被保利地产两度刷新，新高价地楼面价达到20605元/平方米。这也是广州土地拍卖市场首次楼面地价突破2万元/平方米。此前广州高价地为今年11月25日出让的广铁南站地块，当时成交价为86亿元，折合楼面价17276元/平方米。

　　限购政策效应逐渐消退 深圳楼市年末再现热闹

　　限购令并未带来房价调整，刚需再次恐慌性入市，投资客也有卷土重来迹象。近三周以来，深圳楼市再次掀起火热抢购行情，许多新上市楼盘都取得不错的销售业绩，甚至有楼盘开盘当天即卖完。

　　随着限购政策效果逐渐消退，加之新盘入市增多，11月下旬以来深圳楼市骤然升温。世联地产统计显示，11月29日至12月5日，深圳新房共成交860套，成交量环比大涨24.3%。成交量较大的楼盘多为关外的新入市楼盘，11月29日至12月5日周成交量排名前十的楼盘共录得成交量达509套，占全市成交量的58.71%。12月6日至12日，深圳一手房成交758套，成交均价为19210元/平方米，环比涨幅为8.9%。二手房市场一周共成交2153套，成交量也开始明显放大。

　　对于十月份出台的限购令，中原地产市场部总监王世界表示，限购令仍在发挥作用，如果没有限购，市场不仅成交热闹，而且价格也会创出新高。目前楼市重新热闹，很大程度上缘于通胀预期，CPI不断创下新高，通胀加剧的预期催促人们将钱换成不动产，另一方面的原因是人民币升值预期。

　　王世界认为，10月份深圳楼市成交偏低，11月成交有补涨之势，同时11月的CPI是一个历史高点，如果加息预期再度强烈起来，也会降低人们的入市愿望。 

　　数字透视

　　一、一级市场：

　　一周土地供求：

 

　　二、二级市场：

　　1、一手房总体供需情况：

　　1)一周商品房供应：2010.12.13-12.19期间商品房无新增供应。

　　2)一周商品房成交：2010.12.13-12.19期间商品房成交面积11.46万㎡，环比下降18.45%，同比减少3.57%，合计1092套，环比下跌15.94%，同比下降10.27%。本周住宅成交9.67万㎡，合计793套，其中洋房和公寓成交7.96万㎡，合计755套，别墅成交38套；非住宅成交面积为17874㎡，合计299套。

　　3)一周商品房价格：

　　※2010.12.13-12.19期间各物业类型成交价格：

 

　　※2010.12.13-12.19期间各类型住宅（不含别墅）成交价格：

 

　　※一周普通住宅成交价格：2010.12.13-12.19期间，东莞市普通住宅（洋房+公寓）中位数房价为5967元/㎡。

　　2、区域住宅销售排行：

 

　　3、各物业类型销售排行：

 

　　市场存量：截至2010年12月19日，全市商品房累计可售存量为545.34万㎡，合计73304套；其中洋房和公寓可售存量为362.46万㎡，合计37998套；别墅可售存量为57.21万㎡，合计1453套。

　　4、地产工程信息：

 

　　5、商品房预售许可信息：

 

　　三、三级市场：

 

　　注：所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。未经授权，禁止复制。详情请关注东莞中原地产研究中心《东莞楼市周刊》或与东莞中原地产研究中心联系。