瑞峰置业刘金林：东莞市场平稳发展 小幅波动上升

瑞峰置业市场研究部经理刘金林

    从东莞市场来说，如果是房地产调控，调控年年有，但是今年似乎特别多。调控可能对于从事房地产行业群体的人来讲，对中国的做法似乎有些不理解。这种调控对东莞楼市的影响微乎其微。今年东莞的成交数据比09年相差不是特别大，住宅方面，相差也不是很多。

    看下整年的推货量，09年东莞市场的住宅投货量是431万，2010年是341亿，大概有3个月时间东莞推货量相对比较小。这些供需在区域上反映的是什么样的。2010整个东莞市场成交状况在区域方面表现出非常明显的特征，主城区销售额依然领跑，泛城区的成交也是比较靠前。还有因为10月份的限购令，导致深圳客户很多进入东莞。常平这些地区的成交量比较靠前，这是一个分化现象。从这几年的房地产的成交价格走势来看，东莞市场一直都在平稳发展，一直是小幅波动上升，普通住宅价格从5500元/平方米以下一直稳步上涨到将近7000元/平方米。这是一个市场成交状况。

    当前销售的情况：整个市场存量是15万平方米，按照过去11个月的平均总量，东莞剩余存量还有11个月的消化周期，非常良性。这个数据反映整个东莞市场起码在未来10年会非常良性发展。

    为什么调控对东莞市场影响非常小。各种调控政策本质是针对一线城市，针对房价上涨过快或者供应相对比较紧张情况下的城市，东莞不在这个范围内，整个东莞在这样调控的大环境下，反而是夹缝中突然突显的生机。政府为什么在调控出现这样一个政策现象，剖析其本质，要考虑到上层建筑，
 
    整个房地产市场，第一就是土地招拍挂制度，目前的土地的招拍挂是价高者得，而且地价是一年一年在上升，短期内土地成本不会降下来；第二点，土地的国有制度，招拍挂所得土地价格是进入政府财政库，对于开发商来说，其实没有多大的回报，对人民来说也是没有多少回报。今年大概650万套的保障房，2011提出了一千万的保障房建设目标，但这一千万保障房的落实需要打个问号。一个非常重要的因素阻碍保障房的建设，就是户籍制度。如果户籍制度不能解决那保障房永远不是真正需要保障房的人居住。未来10年都不会有根本改观。

    从地方政府来看，地方政府土地财政这块，在现有的财政收入框架下的相当长一段时间内，土地成本会有改变，对于保障房的支撑力度要打一个折扣。其实政府调控出发点没有说会使房价真正降下来，如果明年还有同样的调控政策出来，也不会超过这个力度。