瑞峰置业总经理陈强：控制房价需改变市场结构

瑞峰置业总经理陈强

    最近房地产的，像过街老鼠，人人都在喊打。我觉得今年少说话，多做事，还有一个是多待在自己的空间里头多琢磨一些事情，这是我对房地产的总结。确实来讲，原来市场上一直把目光聚集在房价上，我对房地产的总结三句话。第一个，房地产这样的增长很可怕，结构性的调整不可避免。

    回过头来看，还有三个观点。房地产长期看有前景，没问题，但短期看，有压力，应该讲有压力，要调整。从东莞来看，应该讲风险比较小，是这么一个概念。从局部市场来看是这样。为什么会有这样的观点？其实从长期看，为什么说房地产是比较好，过去我们看了很多大家都没关注到的，银行存款有20多万亿，总是要流出来，肯定是相当于有承接的东西，那么有哪个可以承接银行存款出来之后，房子肯定是一个很好的载体，这是一个概念。  另外，我们可以看到过去中国经济增长30年，这动力在哪里？过去前20年从没有到有的过程，经济有一个飞速发展，但是后10年主要是我们找到 了一个新的经济增长点就是房子消费和车子消费，使得中国增长步入以消费、出口、投资增长的过程。从东莞看，过去我们在2000年，深圳中心区的楼价是两倍距离，现在中心区的楼价达到3万多了，而东莞的中心区的楼价才八九千，说明在这一轮的经济房价上涨中间，东莞房价走的很慢。

    从整个珠三角环境来看，东莞的房价比较低，还有资源、居住环境比较好。如果再加一个条件，例如东莞如果真正的深莞惠一体化，真正实现行政体制下的一体化的话，房价肯定是加速过程。这个过程是否出现？我相信在三年内一定会出现。为什么这么讲？因为东莞本身的经济发展遇到了瓶颈，调整需深感。现在深港的调整土地需要东莞，第三，本身国家发展政策在过去是以城镇化发展为主，发现一个特点，在内地的投资，城镇化的投资回报不高，就是你投了内地的公路、铁路，每一元钱投的回报很低，投到沿海，回报会高很多。作为西部源头自然环境的脆弱，环境的要求影响了国土影响，不允许大规模工业开发，决定了我国城镇发展战略很有可能在楼市相对稳定，并具有一定下调时做一个改变。也就是说，发展以大城市为主体的，周边为星级城市弥补的规划。长三角已经在开始进行这样的概念，

    最近我们说房地产有没有风险，有一个指标非常重要，就是空置率。入住率不到10%，这样的城市房产说没有风险是假的，一定会跌，东莞是做投资，这种地区入住率很高，如果入住率达到了很高水平，投资行为和居住行为都是合理的，因为有需求的。所以说，未来的房地产调整只可能是结构性、区域性的调整，不可能是全面的调整，这是一个趋势。对于东莞的楼市，有隐忧，不可避免，东莞环境相对会好很多。我并不认为国家、社科院所出的研究报告 ，说一线城市的泡沫还要等很久，甚至更高，30%-40%，一线城市，房地产下跌幅度要比一般中小城市来的更高，中小城市来自原始性的需求，而一线城市因为经济增长所带来的改善性需求，所以我认为有调整。即将出来的市场报告也会对东莞楼市有一个预测，我们认为东莞一定是量价齐升的。而这种升幅应该讲还是比较明显的，我们认为应该有10%左右的升幅。2010年到10月份整个市场成交率500万平方米，我们相信2011年应该大于2010年，应该接近2007年的600万平方米，这才是合理的。主要是经济回暖、复苏，第二就是开发量增加，第三个是深圳置业转移，这三大因素都促进了我对东莞楼市比较看好。

    如果不客观的讲，政府是在制造几个上涨的矛盾。怎么做？我决定应该做四点。第一点是调整结构需求，就是可以把产品结构调整一下，中价、低价、高价，调结构需求，这是很重要的。那天听顾老师讲的这个概念，如果不调整结构需求，调结构需求应该是政府首要考虑的问题。第二，政府应该鼓励和疏导区域需求，政府看到这是一个好趋势，房地产有这么好的需求，就应该去鼓励、疏导，正好借此做经济发展规划，满足民生需要。例如深圳，加强区域经济一体化，加强城市一体化，把这些需求在深圳本地终端、低端需求疏导到这些地区来，通过疏导进一步调整结构。因为深圳这座城市是沉默型的城市，13亿中间产生几千万买深圳的楼盘，你唯一要做的就是利用这个机会，调整和疏导需求，到东莞来，到惠州去，把整个区域做一个全盘统筹考虑，这是经济发展很好的作用，也会成为经济发展的引导的动力。第三就是消费观念的改变。

    第四，政府维护市场机制下的正常需求，保证投资需求、自住需求，甚至允许投资需求，只有把市场蛋糕作大了，我相信不要去调控，自然会降。政府在很到引导上房价怎么降下来，不让小产权房名正言顺，还研制开发商开发，包括一些结构性的东西。我觉得就政府整个来讲，出发点似乎是站在广大人民、群众的利益，实际上在经历人民的软弱和无知。如果政府当时不调，房价就涨的不会有这么快。你要创造更多的投资渠道，不是把钱全部放在房子里头，房价上涨背后实体制的，投身到房地产市场来，不是说在开发，开发是好事，但是买房保值增值对市场经济长期来看也是不利的。从市场经济的出发点去考虑问题，包括我自己感觉到我的房子也不会买的太多。我并不认为中国的收入水平比较低，中国的收入水平是不用纳税显性的收入和隐性的收入差异是很大的。所以房价涨是靠什么造成的？我认为，政府从上层建筑说起，更多的是治理型结构。这些东西，现在经济发展到如此规模，上层结构调整理当成为必然。上层建筑不调整，年我们看看民权、民生、民主，民生里头保证不了，三民主义没有法保障，民权没有保障，民生没法保障，民主就不用说了。一切的问题，都是体制造成的，应该这么讲。