车德锐：东莞写字楼发展需标杆 发展机会已来临

    在04年的时候东莞已经有很多写字楼了，那个时候入住率还不是很高，很多写字楼的需求分流到了住宅里面，办事处这种小公司很多。那个年代写字楼已经有点供应过度、过大了。企业不能在住宅里面办公的制度有没有严格落实，到现在也没有彻底改观，这个是在政策上对写字楼不利的地方。

    现在东莞有很多写字楼出来，简单统计一下已经超过百万平方米了。也就是说写字楼的量已经很大了，和商铺的市场情况等都很相象，经营起来有很大问题。写字楼销售不是难事，主要是价格问题，经营是很大的问题，空置率会很高，需求远远不足，而供应量又太大。谈到租金和售价的关系，我掌握的数据很不乐观，通过一些调研和普遍性的普查，租金很多都在30多元每平米，这是平均水平，说明情况并不乐观。对于投资者来讲，投资回报率已经很低了，会承受不了，写字楼售价目前市场上基本在8000—9000元/平米这个区间，这是普通的平均水平，当然可能有一些品质高的，标杆强的，以后分化会越来越严重。

    东莞写字楼和住宅有一点类似，都是一个慢慢变热的过程。住宅投资热潮很大一个因素是有标杆出现，但是写字楼没有一个标杆，这是东莞写字楼发展中所缺少的。由此我们得出一个推论，东莞写字楼如果想像住宅一样发展，必须要有标杆出来，我觉得这个使命的完成者应该是台商大厦。台商大厦作为一个标志性的建筑，未来售价可能比较高，一旦这个前提成立，卖到1万一，甚至2万，这样标杆性的作用就出来了，随着其他的写字楼售价也会突破。

    写字楼和市场经济有很大关系，东莞这种第二产业为主的状况，较长一段时间都不能改变，不能和广州和深圳比，因为深圳和广州是第三产业比较发达的地区，写字楼做得会比较好的，一般都是第三产业比较发达的地区。对于中心城市来讲，写字楼的发展空间是比较大的，对于之外的二、三线城市，写字楼很难发展起来。

    目前城区南城来讲，第三产业只占了70%左右，这个是最好的数据了，很多第三产业都在50%左右，这个是和经济有关的问题。

    东莞写字楼价格起不来的原因还会格局有关，东莞这种分散的格局在全国来讲都是独一无二的，很少有，一般来讲都是一个中心，其他都是非中心，很多城市都这样。广东也很特殊，有深圳、广州两个中心，很多省份都是一个中心，像东莞这种分散的布局就导致了写字楼的布局也是分散的。

    写字楼的价格普遍存在一个问题就是需求分散，导致需求不足，唯一能让中心区，能让我们所在的片区有发展机遇的是，中心区未来的形象和价值有一个比较大幅度的提升，使东莞有了一个唯一性的中心区后，当格调、品质远远高于其他地方时，中心区写字楼的价格、市场的发展空间就会很大。

    当下东莞写字楼地产的发展机会来了，第一个理由是整个商业地产从今年下半年开始已经步入了启动阶段，住宅投资热潮逐步恢复，这是一个大的变化。很多开发商，都已经在比例上对商业地产比例增多，包括以万科为龙头的开发商都加大了对商业地产的开发，可以看到长安万科中心起来之后，又是一个长安的标杆，同时也是东莞的标杆。另外一个标杆，品牌支撑力和品牌形象可能会拨得比较高，这对东莞的写字楼都是一个带动作用，这是一方面。

    深圳投资商进行东莞的趋势，在限购令还没有取消的情况下，深圳目前会选择一些高端的住宅去投资，但是他们会慢慢关注写字楼、物业、经过我们市场的引导、分析他们会慢慢发现他们对东莞的写字楼价格是低估了，东莞写字楼未来的发展空间其实是很大的。

    东莞有一个政策没有执行好，住宅禁商这个政策，政府如果真想发展东莞地产，整个政策可以，但要重新执行，让住宅小区里的很多办公需求迁移出来，这个可能会增加写字楼的需求，同时从供应的角度来讲，政府不要太冒进，东莞的产业转型是很缓慢的，意味着需求的增加快速的，是有稳步增加的，供应商不可能一下子盖很多的写字楼出来，体量太大，政府也受不了，这个是给政府的建议。

    产业转型方面，政府多一些招商引资的政策给中心区，多一些政策上的倾斜可能会对整个东莞写字楼有一定的吸引作用。在文化产业方面，中心区的文化产业发展空间是很大的，我很希望中心区的写字楼市场能够旺起来，有几个方面，比如东莞的动漫产业，我觉得可以放到中心区大力发展，再比如广州天河，他们的人才市场和相对应的故事中心，可以经常在这些中心市场多举办一些活动，购书中心不要太分散，最好还是建一些大型的购书中心。就东莞来讲，制造业中很多的蓝领阶层有很强烈学习的欲望，他们也希望买很多书去提高自己，所以如果中心区能够多增加一些文化方面的产业会非常好，黄旗山公园也应该赶快实施，进入开发进程，就这一来说也会对中心区的发展起到很重要的作用。

    目前东莞写字楼的物管水平不是很好，市场并没有给予重视，整个行业也没有一个标杆出来，如果能形成一个好的物管水平，会很好的对东莞市场有所提升。

    东城有一个标志性建筑，“三旧改造”，石龙这边也有可能出现高楼，有高度就比较配置高楼，提升的趋势是肯定的，应该来讲未来三五十年都很难提升一个高度了，但是趋势肯定是会往这个方向发展，对于东莞来说，我有一些顾虑，当然利好很多，成为标杆以后一定会带动写字楼飞跃上涨，但是东莞的产业升级太过于缓慢，需求很难急剧，导致消化压力很大，即使能够卖掉也很难经营，空置率比较高。

    品质率比较高的写字楼不担心不是很多，对于金字塔的写字楼来讲，我觉得销售问题不是很大，但对于以下的，不高不低品质比较落后、硬件和软件跟不上潮流的，很容易就被时代所淘汰，写字楼的发展需要前瞻性一点。在写字楼的规划设计上，希望在设计上多花一些精力，这样才不至于在快速发展的东莞市场慢慢淘汰。