世邦魏理仕经理助理李亦洋：写字楼定价应靠近广深

    我是负责租赁的，东莞市场上租赁的写字楼不多，大部分是卖场和我所在的广场，包括前一段出来的广场，包括以后要出现的台商，东莞市场上出现的单一写字楼可能只有几个，比如南方中心，剑锋大厦，以后出现的民营，要超过台商高度，按照现在来说单一的可能性比较大。
   
    现在写字楼的卖价低于市场，写字楼的租金均价在50多，最近有提升到50多，还是稍微好一点的，之前大概在45—50之间，但是东莞租金确实和广州、深圳差太远，广州基本在140以上，深圳平均下来也是在150左右，高层可以上到200，而东莞还徘徊在50左右，包括物业管理费，这是面临的一个很大问题，东莞的物业费是3—5块，但是深圳和广州的物业管理费最高的能到20多。

    市场差不了多少，为什么价格差这么多，东莞算是一种广义上的生产和采购，东莞的写字楼趋势还是往上走的，现在加工的产业作为一个比较积极的产业链向上升级，想把这个市场推高，东莞有这个需求，但是现在还没有大量出现。

    汇峰中心的定位现在已经超出东莞平均需求者，我们投入的无论是硬件还是软件的服务已经向广州看齐，甚至高于广州和深圳，但是我们的定价远远低于深圳和广州，我们一定要超出这个市场，因为我们觉得，东莞大部分的客户都是本地客户。

    一个很简单的问题，如果我是一个客户我需要一个非常好的物业服务，我在哪里找呢，还有一个问题是，我是一个迅速扩张的大企业，我需要找4000平米的物业做办公室，我在哪找。在所有卖场里，很难找到4000平米的整体物业，虽然高端需求上，想把东莞写字楼物业从顶端往上拖拉，使其尽量和深圳、广州匹配，很多大企业为什么不来东莞，并不是觉得东莞不好，特别生产型、贸易型企业，他们的采购、加工、生产基本都在东莞，因为广州和深圳的厂房差不多有二三十个，但还差写字楼。

    但他们为什么一直没有过来，举个例子，之前有几个美国客户想过来，对东莞写字楼觉得可以接受，但是最终没有在东莞，原因就在人力成本，广东的人力有高学历，好的资源，有很多211大学，深圳大部分的人才都是从外面往里流，而东莞绝大部分都是工厂的，他们很多素质并不高，很多一部分原因就在于人力。东莞没有非常好的高等教育资源，这就是东莞写字楼起不来的一个非常重要原因。

    随着交通网络的发达，广州和深圳写字楼一步一步抬高，东莞会在这个洼地里有很大的发展。

    如果往后五十年，东莞肯定会有很多的摩天大楼，但是现在看得到的是，五年之内，就台商大厦、民营大厦和长安万科中心这几栋，但是以后的发展我还真说不准。东莞摩天大楼的市场要看广州和深圳，广州和深圳的量已经够了，在东莞就不会很多，可能就一两栋作为地标就足够了，以后的还要看以后的发展。