车德锐：东莞写字楼发展需标杆 发展机会已来临

    在04年的时候东莞已经有很多写字楼了，那个时候入住率还不是很高，很多写字楼的需求分流到了住宅里面，办事处这种小公司很多。那个年代写字楼已经有点供应过度、过大了。企业不能在住宅里面办公的制度有没有严格落实，到现在也没有彻底改观，这个是在政策上对写字楼不利的地方。

    现在东莞有很多写字楼出来，简单统计一下已经超过百万平方米了。也就是说写字楼的量已经很大了，和商铺的市场情况等都很相象，经营起来有很大问题。写字楼销售不是难事，主要是价格问题，经营是很大的问题，空置率会很高，需求远远不足，而供应量又太大。谈到租金和售价的关系，我掌握的数据很不乐观，通过一些调研和普遍性的普查，租金很多都在30多元每平米，这是平均水平，说明情况并不乐观。对于投资者来讲，投资回报率已经很低了，会承受不了，写字楼售价目前市场上基本在8000—9000元/平米这个区间，这是普通的平均水平，当然可能有一些品质高的，标杆强的，以后分化会越来越严重。

    东莞写字楼和住宅有一点类似，都是一个慢慢变热的过程。住宅投资热潮很大一个因素是有标杆出现，但是写字楼没有一个标杆，这是东莞写字楼发展中所缺少的。由此我们得出一个推论，东莞写字楼如果想像住宅一样发展，必须要有标杆出来，我觉得这个使命的完成者应该是台商大厦。台商大厦作为一个标志性的建筑，未来售价可能比较高，一旦这个前提成立，卖到1万一，甚至2万，这样标杆性的作用就出来了，随着其他的写字楼售价也会突破。

    写字楼和市场经济有很大关系，东莞这种第二产业为主的状况，较长一段时间都不能改变，不能和广州和深圳比，因为深圳和广州是第三产业比较发达的地区，写字楼做得会比较好的，一般都是第三产业比较发达的地区。对于中心城市来讲，写字楼的发展空间是比较大的，对于之外的二、三线城市，写字楼很难发展起来。

    目前城区南城来讲，第三产业只占了70%左右，这个是最好的数据了，很多第三产业都在50%左右，这个是和经济有关的问题。

    东莞写字楼价格起不来的原因还会格局有关，东莞这种分散的格局在全国来讲都是独一无二的，很少有，一般来讲都是一个中心，其他都是非中心，很多城市都这样。广东也很特殊，有深圳、广州两个中心，很多省份都是一个中心，像东莞这种分散的布局就导致了写字楼的布局也是分散的。