中惠熙元营销总监刘健：东莞真的需要摩天大楼吗?

中惠熙元营销总监刘健

    我想先说一下东莞写字楼的形势，用一句话来说，东莞写字楼市场硬件相对广州和深圳来说不是很好，软件方面收费的问题，东莞可以接受的租金，管理费这块，相对软件服务这块对应广州，相对价格上不去。

    大家眼中的地价究竟是拍低了还是拍高了，相对来讲东莞的价格还不是很高，从2010年来看整个房地产市场在调控，很大资金是商业地产这块，但是从今年的销售情况来看，写字楼并没有很大的起色。

    从明年来说写字楼，从两方面去看，今天的议题谈到了空置率的问题，东莞写字楼是从2004年就开始了，到现在，东莞写字楼当时2004年我们探讨过，究竟需不需要写字楼，但是事实上从04年一直到2010年我们可以看到实际的效果，东莞诞生了这么多写字楼，证明写字楼物业是有市场需求的。

    目前最大的问题在，虽然我们没有做具体调查，但是相信大家可以有一个判断，目前东莞写字楼大部分是怎样的一些企业在使用，第一部分我认为是所谓的鸟枪换炮的本土企业，原来可能是在住宅里面办公的，转到写字楼里去。第二部分，是广州和深圳慢慢转来东莞发展的企业，这些企业不断在扩大，我刚刚听到一个数字，东莞租金在45—50块钱，我再给一个数，2004年我看到一个最便宜的是13块钱，如果算成长的比例，增幅还是蛮厉害的，东莞毕竟是一个从没有到有的阶段，发展需要一个过程，物业必然要经过一个分水岭，好的写字楼物业和普通的写字楼物业租金会形成很强烈的对比，包括物业管理费的问题。

    我们做房地产和业内的人士都知道，投入的资金和成本有很多是不能从明面上看到的，我们知道广州和深圳的写字楼是什么价格，这一点对广州和深圳的这种企业，其实对其经营成本负担是很重的，从东莞写字楼的租金来说，要在广州和深圳租一个还不如买一个，目前东莞写字楼会有一个很美好的明天，关键是把广州和深圳的这些企业如何引到东莞，包括政府在交通配套方面有点滞后，坦白来说，我们往来于广州和深圳虽然是一个很大的通道，但是对于普通的白领来说成本还是很高的。如果配套设施跟上之后，我相信东莞写字楼不管是租赁还是售价都会有很大提升。

    写字楼的市场机遇在哪里，关于这个话题，我记得在04年，第一国际那些面积切割确实很好，最小切割到100平米，这个从开发商来说，以前做写字楼的门槛比较低，因为当时拿地比较低，由于对开发商的要求不高。从总体的品质来说和广州、深圳还是有一定差距的，有很多开发商盖写字楼的目的就是销售，为了解决销售的问题，把面积切割比较小，有利于出售，但是真正到使用时就会出现很多麻烦，当时第一国际租金做不起来，就是因为产权切割太小，大的公司就不好进来，需求面积超过500平米的话，直说有谈300个业主，这样对公司来说是不利的。

    现在这种市场情况下，东莞有大量的写字楼，开发商再去做写字楼物业时，肯定要和市场做一些差异化的东西，必须要跳出这个市场，找市场的需求和机遇，我非常高兴听到大家说，有很多大的客户要进东莞，这些或许是未来写字楼发展的机遇，但同时也是一个很大的挑战。如果大家都扎推往一个方向转面临的竞争就会非常激烈，就象台商大厦有200多米高，但是究竟有多少人会进驻，这是一个非常关键的事情，这点可能会对未来市场判断有一个更清晰地指向性，我想到那时再去评判，看能否经得起市场的检验，这个做法会更科学一点。