盈拓郦苑李明：将推首批街铺 乐观2011东莞楼市

盈拓郦苑营销部总经理李明

　　盈拓郦苑在东莞市场已不再陌生，推出的首批单位已劲销八成，取得了不菲的成绩，近日，盈拓郦苑又有新动作，1月8日将推出首批47间临街商铺。盈拓郦苑热销的原因何在？有何特点？临街商铺有何竞争优势？今年的盈拓郦苑又将有何推货计划？为更深入的了解这个石碣居住兼保值两相宜的中心豪宅代表作，房掌柜专访了盈拓郦苑营销部总经理李明。

　　房掌柜：盈拓郦苑已然成为石碣居住兼保值两相宜的中心豪宅的代表之作，请简单介绍一下盈拓郦苑。

　　李明：盈拓郦苑为我公司在石碣开发的地产项目新世纪花园的第2期，总占地面积25216㎡，总建筑面积为100000㎡（含地下车库），由9栋16-17层建筑组成。建成后，共可提供637套住宅单位以及87间临街社区型商铺。

　　盈拓郦苑位于石碣镇中心城区，交通极其便利：项目以东两公里设有广深高速铁路中间大站之石龙站，以西一公里内分别设有莞深高速入口以及东莞市环城路高速入口。向南不到一公里过石碣大桥即到东莞中心城区之东城区，向北不到五分钟车程即可上莞增高速、广元快速前往广州、增城、惠州等地。本项目周边的市政配套设施极其完善，银行、商场、酒店、公园、学校、市场、行政办事机构近在咫尺，应有尽有。项目南侧为石碣中学，再往南则是江滨公园以及东江南支流，风景秀美，因此，盈拓郦苑既坐拥城市核心的繁华之利，又享有毗邻东江的静谧之美，可谓“出则繁华，入则宁静”。

　　盈拓郦苑整体规划呈半围合式商住小区，建筑立面按简欧风格设计，园林风格为东南亚格调，具有超过15000㎡的双层合围式中央景观园林。户型设计方面充分挖掘规范之内的变通要点，几乎每个单元都设置有入户花园、户内花园、落地飘窗、凸窗等区域/空间，由于该部分区域不计或只计算一半建筑面积，所以具有非常高的性价比，是石碣镇广大客户购房自住、升级换代、投资置业的最佳选择。

　　李明：25号是西方的圣诞节，但我们并非刻意选择这个节庆做开盘，更主要的是那天是星期六，客户时间较能安排。24号下午和晚上，我们安排销售代表陆续给意向客户打电话，告知25号公开选房的消息，没想到，当天晚上九点过就有客户过来排队。我加班到晚上12点离开销售中心的时候，外面已经有40多个人排队了。当晚天气很冷，并且预报说夜间可能会下小雨，这让我非常担心客户的身体受不了。我当即安排保安准备了几十把雨伞，同时搬了一台饮水机接上电源到等候区，让工作人员买了几大箱方便面，给有需要的客户提供一点方便。第二天早上八点我到销售中心的时候，外面排队的客户已经有近两百人，选房顺序号已经排到160多号。很多客户是一大早过来排队的，没想到拿到的序号在100号以后。我想，不管是对于我们的工作人员还是通宵排队的客户，这个平安夜一定不同寻常。

盈拓郦苑开盘

　　早上9:30，公开选房正式开始。由于场地限制，我们按大约20-30人/批安排客人进场选房。现场气氛很热烈，当天到现场踩盘的多家媒体记者都说很少见到这么热情的开盘景象。到晚上8点多，人群才基本散去，当日签署认购书以及交定金的客户达到240批，刚好达到本次推货量的8成，我个人对这个成绩尚算满意。

　　我们在产品的定价策略上执行的是平开走高这个思路，所以当天的公开价格并不高，加上一些开盘折头，实际成交价格非常实惠。实收总体均价大概按建筑面积4900元/㎡左右，最好的单位可能去到5500元/㎡左右，最便宜的单位仅仅4300元/㎡左右。

　　房掌柜：您认为盈拓郦苑开盘热销的原因有哪些？请为我们剖析一下。

　　李明：首先是广大客户对我们公司品牌的认同。作为一家本土房地产开发企业，我们已经在石碣这方水土上深耕了整整20年，我们的成长、进步是在万千新老业主的支持和关注下逐步取得的，通过多年来多个楼盘的开发，我们公司的企业形象、专业团队、服务质素赢得了社会各界的认可和欣赏，所以广大客户信赖我们的产品。

　　其次是对产品的认同，这个项目从规划设计到正式动工历时一年多，我们考察了珠三角地区数十个热销楼盘，找到最热销户型的设计精要，同时更进一步优化改良，并且在这个过程中广泛征求同行和部分老客户的意见，最后通过层层竞标选拔确定设计方案，可以说，最后出来的产品真的经过千锤百炼。

盈拓郦苑产品评鉴会暨样板房、园林展示区开放仪式

　　在开盘之前的12月18日，我们隆重举行了盈拓郦苑产品评鉴会暨样板房、园林展示区开放仪式，当天到场的客户至少过千人次，我们的产品的确深受好评！我亲耳听到有客户评论，说我们163㎡的户型看上去怎么比其它楼盘180㎡的还大，其实他的这种感觉绝对不是错觉，而是他不知道，我们在做产品设计的时候，预设了许多完全不计或只计50%面积的延展空间，因此实际使用面积的确不少于某些楼盘的180多的户型。

　　最后是对价格的认同，我们在石碣市场上做了20年，一直实实在在，在价格上不玩那种开的很高同时折扣也很高的噱头，客户个个都是精明人，在决定购买之前早就对周边楼盘的价格情况进行过了解，对于我们开出的价格，绝大多数的意向客户深表认可。

　　房掌柜：盈拓郦苑和其他竞争对手相比，产品优势何在？

　　李明：相对石碣地区目前在建或在售的其它楼盘，我们的产品具有以下三大优势：

　　其一，具有无可置疑的区位优势，既坐拥城市核心的繁华配套，又享有毗邻千里东江的宁静，这个优势在前面的回答中已经说过了，不再详述。

　　其二是产品优势，刚才也谈到过。我想进一步强调的是，我们的产品具有非常高的实用率，特别和某些超过18层的高层建筑相比。这里我可以说明一下，按国家目前的建筑设计规范，超过18层要做剪刀梯，也就是两条单跑走火梯，这样会将每个楼层的电梯井以及过道面积增加一倍以上，17层以下的标准层公摊面积大概35-40㎡就差不多了，但18层以上的则要75-85㎡，而这部分公摊面积是要按该楼层各套住宅的套内面积占该层总套内面积的比例分摊的。因此，在建筑面积、户型完全一样的情况下，17层以下的住宅无疑具有非常明显的实用性优势，使用率相对高得多。

盈拓郦苑中心景观园林

　　其三是整体规划优势，我们采取的是半合围式布局，把小区的景观绿化空间集中在一起，形成了一个超过10000㎡的超大中心景观园林，加上二层露台花园，总绿化覆盖面积超过了15000㎡。小区的绝大部分户型坐北朝南，通风采光俱佳，超过10层的大多数单位可以越过石碣中学校园饱览到东江美景。

　　房掌柜：盈拓郦苑开盘取得了不菲的成绩，接下来会继续推新货吗？今年有什么样的推货计划？

　　李明：年前将推售首批共47间商铺，下一批共336套住宅单位预计在今年3、4月份推出。

　　房掌柜：据了解，盈拓郦苑1月8号要推出临街商铺了，请介绍一下商铺情况，面积区间、售价、货量是怎样的？

　　李明：我们整个项目一共配设了87间临街社区型商铺，总面积约5800㎡，首批推售的商铺分别位于第3、4、5、8、9栋首层，共47间，面积介于40-170㎡之间。目前正在进行意向客户登记，已经有150余批客户表示了强烈的购买意向。

　　虽然目前还未确定最终售价，但我非常确信，我们的商铺具有非常高的性价比。我们在做新世纪花园1期的时候，商铺的层高是5.4米，直接按底层商铺+夹层的形态交楼。但是在实际使用上，我们发现夹层的高度不理想，因此，我们在做盈拓郦苑的时候，把商铺的高度做到了5.9米，业主收楼后，完全有足够的空间改造为两层，所以，这才叫真正的买一层用两层。

　　房掌柜：贵公司已成功独立投资开发了民丰阁、景泰楼、民兴阁、天星花园、天星商业城、个体商贸城、天虹别墅区、滨江花园、新世纪花园等十余个商住小区，成为石碣镇最具实力的本土房地产开发企业。贵公司如何更好地进行品牌建设？具体从哪方面着手？

　　李明：关于公司品牌建设，我认为首先还是踏踏实实做好项目，做好产品。把项目的品质先做出来，赢得市场认可，口碑和形象自然就会建立。当一个个项目品牌树立起来之后，公司品牌也会随之建立。今后，我们会以东莞市盈拓实业投资有限公司的名义继续参与房地产开发业务，相信自盈拓郦苑之后，再做一两个项目，“盈拓地产”会成为东莞本土较有影响力的品牌房企。

　　房掌柜：您对2011年的东莞楼市是怎样看的？

　　李明：2010年被业界称为“史上最严厉调控政策”执行年，但对于东莞楼市来说，似乎影响不大，虽然全年销售总量相对2009年略有下降，但销售价格却有显著增长，因此总销售额不降反升。最近国家几位重要领导人纷纷发表讲话，表示要把房地产调控继续下去，坚决遏制房价上涨过快的势头。国家相关部委的领导人近期也纷纷表态，2011年很可能会出台新一批调控政策。

　　我个人对于频频用行政手段干预市场的做法非常不认可。一项政策的出台，很难同时惠及所有人，因此，至少应该关注到大多数人的利益，我们不妨看看社科院或者发改委自己公布的数据，现在的城市居民中，是有房子的比例大还是没有房子的比例大，我们不能为了照顾部分人的利益而以牺牲更大多数人群的利益为代价。最近内地多个城市纷纷提出公租房建设方案，我非常赞成！国家应该在民生问题上加大投入，将从商品房市场上取得的税费加大比例用于公租房这类产品的投入，政府这样做，才是履行它为社会提供公共产品和服务的本职。

2010东莞楼市已完美收官

　　房价高的直接原因是成本高企，同时需求旺盛，从根本上将，还是供需失衡问题，供不应求，怎么可能降价？如果继续以遏制需求（如限购令、限外令、取消第三套房贷等）的方式来调控房价，既不合理也不公平，对于具有改善型需求的人群是一种歧视和伤害！这样的政策执行的结果极可能产生许多新问题。政策一旦放松或变相取消，必然会导致新一轮井喷式需求，给房地产市场造成动荡。

　　对于2011年的东莞楼市，假如不出现类似限购令这种大杀伤政策，我会比较乐观。但政策的变化是无法预计的，我经常和一些同行交换意见，大家一致对政府出台政策的力度、频率难以捉摸，十分无奈。调控政策的频密出台不仅让开发商难以捉摸，也让购房者进退两难，完全失去了对未来楼市走向的理性判断。如果整个社会都弥漫着一种对未来不确定的迷惘情绪，民众会变得焦虑不安，市场也会逐渐酝酿出真正的巨大的风险。