专家讨论：艰难时刻 企业上市、信托、基金与融资

　　曹志伟：广州新城市投资控股集团董事长

　　企业上市涉及到融资面临很多问题，比如从企业角度讲面临生存和企业良性竞争，因为涉及到上市公司。上市公司的分红，根据上千家公司给股东的分红能不能拿到银行利息。按照今年国家政策，既然中央的会议已经开了，一定不会超过10天之内，一定会出另外的调控政策。所以会不会说像做股市一样。

　　苏鑫：高和投资董事长

　　我们在市场上怎么融资，无外乎是银行，信托、基金。如果是银行先要看你有没有东西可以抵押。如果我们找信托，我前两天跟一个比较大的订购资产，我发现旁边站一个男的一个女的，我说你怎么两个秘书。他说有一个是信托。我说你跟信托合作基本上没有希望了。你需要什么样的钱得看你企业的状态，后面发现很多的开发商做基金了。你这时候跟基金合作是最好的最被尊重的。但是我们要问一个问题，是不是我们开发商不缺钱，但是我不知道银行是有资金来源，你会不会都去做银行。其实没有必要，我们最需要改变的是金融思维，关键只要市场还有钱有需要钱的地方就一定有机构提供服务。但是作为开发商来说，在你不缺钱的时候你能不能一些安排，在资金不紧张的时候做一些贷款。在2009年的时候好的企业大量借款发展，包括外币和人民币。我们会不会让出一些股权给一些有资金来源的机构，这样实际上你的滚动和发展会更快，可能也是一种思维的想法。我想在未来前景的情况下，趋势紧的情况下对开发商还不是每一个人都去做基金公司，而是要有金融的行为。当时很多开发商在做基金的时候社会上有两个观点，一种觉得是到了困境很难解决。另外对我来说很容易理解，这都是中国特色。因为基金需要，开发商他也有他的好处和优势，但是我相信他可是一个过程，或者慢慢也些开发商有些机构壮大了。这是中国特色很正常。还有从基金因为毕竟是给自己壮大，通过基金房地产融资，基金大家可以算一下。中国对房地产融资的主要模式不可能短期改变，银行还是大方向，预售也还是大方向。这个跟金融环境有关系。

　　李明俊：深圳市智慧源企业管理咨询有限公司总裁

　　上市的门关了，信托的门堵住了，基金的门刚刚齐开启。房地产的融资渠道如何投诉。艰难深刻我觉得不算艰难，在2008年博鳌论坛，我说再艰难比2008年好过得多了。如果放眼5-10年我们现在只是处在房地产半山腰上，只不过我们现在为了去跨越更高的山峰现在在下山呢?我是国内专门提供房地产行业咨询的公司，也是国内唯一的一家，从我的专业角度，除了苏总将的大的融资渠道，我认为从内部的管理上我想发表三个小点，作为另类的投资渠道和大家分享。

　　1、房地产的管理是粗放的，随着预算在房地产行业越来越高，随着内部的有效配制，缺钱有的，但是相对资金是不短缺的。如何让沉淀的资金有效发挥作用是我们大家必须要考验的新的另类的融资渠道。其实也不算是创新只是说房地产管理大部分是粗放的，在这方面考虑的不够周全。前几天和金地的朋友聊天，曾经说过这么一个数据，金地集团整个资金周转去提升1%，纯利润提升7%，资金价值会提升10%。

　　2、和外部政策或者合作伙伴合作方式的转变。我最近一个客户帮政府做旧城改造，政府欠了3000万我没有钱还，政府就给他说项目给它地。这个老板就同意了，跟市长达成的默契。这样的模式咱们需要思维上创新一下。这税100块税差不多少了54元，三千万是16000多万。你财政当时你欠我三千万，明天你就跟我换回来，这个融资问题解决了，根据公司的效益提升了。这是跟政府的合作。跟我们的合作伙伴，我是到底是卖地呢，还是卖股权呢?还是做业务合作呢?大家合作盈利效率更高一些，买地相对少一些，但是有一个资金回笼的时间问题。

　　3、我想和大家探讨的是在公司整个盈利模式上，比如说我最近遇到一个客户，他开发60万的城市课题，楼上10层是做卖的和租赁，但是下面有四个塔楼，拆了十年刚拆下来。他们决定是把最贵的地拿去长期持有，当然这仅仅是带规划阶段。我进去之后跟老板说这个思维是不是也要调整一下。因为你将来要卖的地价是200万一亩，税差多少，我想这是我合大家分享的第3点。

　　从这三个角度内容管理上，房地产行业普遍不太重视的财务管理基础上。

　　何建华：福晟集团常务副总裁

　　2011年比2010年房地产将会艰难很多，这个应该说从最近一段时间跟一些专家沟通的时候大家都感觉到2011年相关的政策也会出来。但是也不要悲观，我觉得还是有很多的渠道，比如信托、基金、私募等等，随着说2010年中央对融资信托开始把关了，我想银行其实跟信托一样也是企业也要赚钱，资金可以把它比喻成很简单的例子，就像水库一样，这个闸不防水，其他闸也要防水。很多渠道就是融资创新，企业做大做强是一个重要的途径。但是现在房地产上市太难了，福晟在进入福建这个市场，收购了福建的一个一级建筑企业是国家一级建筑企业也是福建省唯一上过鲁班奖的企业。上市是企业做大做强的重要途径。

　　谢耀生：宁波百隆房地产有限公司总经理

　　2009年的房地产行业比较好过，存量房子都被卖完了，这个现象应该说是比较好的。这个论坛的讨论的题目是钱的问题，这个房地产行业来讲钱是最重要的。从去年开始到现在实际上房地产行业就步入艰难时刻。是因为钱的问题在作怪，本来货币政策是宽松、放松的，从去年下半年开始几次调高利息利率，这说明货币政策进入的观点，像提息通道了。对房地产行业来讲，不管是开发商要钱，买房的人也要钱。没有一个楼盘100%是全部自己付款的人，肯定要50、60%的人需要按揭。把供应的需求这一量压缩，明年的日子确实会慢慢开始不好过。

　　钟德尧：世邦魏理仕投资物业部执行董事

　　天津有一些公司用公司的名义买住宅、商业，买了之后用公司贷款的名义120%贷款出来。这些说明了钱在往房地产行业涌。2011年探讨的问题是假如钱还是这么多，会有什么概念？我们贷出去的钱不能停下来。这些工程也是不能停下来的，在这个问题是两害相全取其轻，在这个问题上政府不敢实现收货币。2011年资金还是很多，但是资金却不是均匀地放在每一个人那里，有的人很多钱，有的人没有钱。所以在2011年有可能有很多的并购出现。

　　另一种情况是政策。最近温家宝总理在采访的时候两段话，我们可以进行思考：第一个问题是问温家宝总理对房地产调控满意吗？他说不满意，过去的两次调控都没有达到效果，所以还会加深。一下做房地产的人都寒了。第二个问题是总理说不如总经理。总理管得是保障房市场。政策不会把房地产打死，所以房地产对国民经过没有影响，所以谁都不干舍房地产。